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中商情報網(wǎng)訊：近日，太原市人民政府辦公室印發(fā)《太原市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施細則（試行）的通知》（以下簡稱《通知》），文件自2020年12月30日起施行，有效期2年。

《通知》提出預(yù)售人申請商品房預(yù)售許可前，應(yīng)將擬預(yù)售商品房建設(shè)項目作為獨立預(yù)售資金監(jiān)管對象(以下簡稱監(jiān)管項目)，在當?shù)剡x擇具備條件的銀行設(shè)立商品房預(yù)售資金專用賬戶，實行賬戶單獨管理。對沒有實行預(yù)售資金監(jiān)管的商品房項目，按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》規(guī)定，暫不核發(fā)預(yù)售許可證。

《通知》要求商品房預(yù)售資金重點監(jiān)管額度為監(jiān)管項目總預(yù)售款的40%?？傤A(yù)售款以預(yù)售人辦理預(yù)售許可時報備的平均銷售價格和批準預(yù)售的商品房面積乘積核定。商品房預(yù)售資金重點監(jiān)管額度須在商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議中載明。

《通知》要求預(yù)售人與購房人解除購房合同的，監(jiān)管機構(gòu)告知監(jiān)管銀行退回相應(yīng)購房款，監(jiān)管銀行應(yīng)在兩個工作日內(nèi)撥付。涉及按揭貸款和抵押貸款購房的，監(jiān)管銀行應(yīng)直接劃轉(zhuǎn)至發(fā)放貸款的銀行或住房公積金管理中心。

太原市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施細則（試行）全文

第一條 為加強商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，防范商品房交易風險，保障商品房買賣雙方合法權(quán)益，維護房地產(chǎn)市場交易秩序，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》《山西省城市房地產(chǎn)交易管理條例》《山西省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本實施細則。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)批準預(yù)售的商品房建設(shè)項目，在不動產(chǎn)首次登記完成前進行銷售，其預(yù)售資金的繳存、使用及其監(jiān)督管理，適用本細則。

第三條 本細則所稱商品房預(yù)售資金，系指預(yù)售人將其開發(fā)建設(shè)的商品房在取得預(yù)售許可之后、竣工備案之前預(yù)售給購房人，由購房人按合同約定支付的全部預(yù)購房款，包括首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等各種購房款。

本細則所稱監(jiān)管銀行，系指與監(jiān)管機構(gòu)及預(yù)售人簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議、設(shè)立資金監(jiān)管賬戶的銀行。

本細則所稱監(jiān)管賬戶，系指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在監(jiān)管銀行設(shè)立的專門用于存取商品房預(yù)售資金的賬戶。

本細則所稱預(yù)售人，系指依法取得《商品房預(yù)售許可證》進行商品房預(yù)售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

本細則所稱購房人，系指購買預(yù)售商品房的單位和個人。

第四條 市房產(chǎn)管理局是本市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管主管部門(以下簡稱監(jiān)管部門)，負責本市行政區(qū)域商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理工作。主要工作職責是:

(一)監(jiān)督管理預(yù)售資金支??；

(二)受理對商品房預(yù)售資金收繳、使用中違法違規(guī)行為的投訴；

(三)及時將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)售誠信情況告知市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門；

(四)辦理商品房預(yù)售資金監(jiān)管其他有關(guān)工作。

山西銀保監(jiān)局負責對本市監(jiān)管銀行的預(yù)售資金監(jiān)管行為進行監(jiān)督檢查。

市房產(chǎn)管理局與中國人民銀行太原中心支行、山西銀保監(jiān)局建立商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)調(diào)機制，共同做好商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作。

第五條 商品房預(yù)售資金監(jiān)管遵循“專戶專存、專款專用、全程監(jiān)管、節(jié)點控制”原則，確保商品房預(yù)售資金用于商品房項目工程建設(shè)。

第六條 新建商品房預(yù)售資金實行全程監(jiān)管。對用于支付工程建設(shè)等費用的預(yù)售資金實行重點監(jiān)管。預(yù)售資金監(jiān)管是對用于本預(yù)售項目的建筑安裝費用、小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施建設(shè)費用、全裝修商品住房項目裝修費用、開發(fā)建設(shè)費用和償還項目開發(fā)貸款等預(yù)售資金的監(jiān)督管理。

第七條 商品房預(yù)售資金監(jiān)管期限，自房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》開始，至完成不動產(chǎn)首次登記后終止。其中，全裝修商品住房需按合同約定完成裝修工程后方可終止。

第八條 市房產(chǎn)管理局委托市房產(chǎn)交易服務(wù)中心(以下簡稱監(jiān)管機構(gòu))負責全市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管以下工作:

(一)實施對新建商品房預(yù)售資金使用計劃、繳存、使用的日常管理，建立以樓盤表為索引的商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)，實現(xiàn)預(yù)售資金監(jiān)管信息化、自動化；

(二)會同監(jiān)管銀行對預(yù)售人監(jiān)管賬戶預(yù)售資金繳存、使用情況適時對賬，對預(yù)售人履行監(jiān)管協(xié)議情況進行檢查，及時向監(jiān)管部門報告新建商品房預(yù)售資金繳存、使用中發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為；

(三)及時向監(jiān)管部門報告房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)售誠信情況；

(四)其他商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作。

第九條 監(jiān)管銀行應(yīng)具備保證資金監(jiān)管安全、規(guī)范運行所需的金融管理業(yè)務(wù)能力及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)條件，按照商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議約定，配合監(jiān)管部門共同做好以下商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作:

(一)協(xié)助監(jiān)管部門對商品房預(yù)售資金使用進行監(jiān)督；

(二)按照監(jiān)管項目及時開設(shè)商品房預(yù)售資金專用賬戶，分別建立商品房預(yù)售資金繳存、支出臺賬，加強對商品房預(yù)售資金繳存、使用等事項的日常管理，配合預(yù)售人做好商品房預(yù)售資金繳存、使用情況月統(tǒng)計報表工作；

(三)審核預(yù)售人預(yù)售資金支取憑證的合法性和有效性，不符合支取條件的，不予劃轉(zhuǎn)預(yù)售資金；

(四)與監(jiān)管部門商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)信息即時傳遞與交換；

(五)及時制止違規(guī)挪用預(yù)售資金行為，并向監(jiān)管部門通報，協(xié)助監(jiān)管部門核實預(yù)售人在商品房預(yù)售資金繳存、使用方面的異常行為；

(六)將商品房預(yù)售資金專用賬戶情況及預(yù)收款繳存、支取相關(guān)憑證及時報監(jiān)管部門和中國人民銀行太原中心支行備案。

第十條 預(yù)售人申請商品房預(yù)售許可前，應(yīng)將擬預(yù)售商品房建設(shè)項目作為獨立預(yù)售資金監(jiān)管對象(以下簡稱監(jiān)管項目)，在當?shù)剡x擇具備條件的銀行設(shè)立商品房預(yù)售資金專用賬戶，實行賬戶單獨管理。

對沒有實行預(yù)售資金監(jiān)管的商品房項目，按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》規(guī)定，暫不核發(fā)預(yù)售許可證。

第十一條 批準預(yù)售的商品房建設(shè)項目應(yīng)全部納入預(yù)售資金監(jiān)管對象范圍。一個預(yù)售項目只能設(shè)立一個專用賬戶。一個預(yù)售項目系指對應(yīng)的一個商品房預(yù)售許可證中指定預(yù)售的所有房屋。一個預(yù)售項目涉及多幢樓房的，專用賬戶下應(yīng)按幢設(shè)立子賬戶，不能設(shè)立子賬戶的，專用賬戶應(yīng)當按幢為基本單位設(shè)立。專用賬戶名稱必須為基本賬戶＋項目名稱＋樓幢號，預(yù)留簽章要與專用賬戶名稱一致。專用賬戶中每筆預(yù)售資金入賬應(yīng)載明具體對應(yīng)房號，保證每套房預(yù)售資金入賬可查。

一個企業(yè)有多個預(yù)售項目的，專用賬戶應(yīng)分別設(shè)立。專用賬戶中預(yù)售資金繳存、支出，應(yīng)以幢為基本單位分別管理，按樓幢號分別記賬。

監(jiān)管項目預(yù)售過程中，監(jiān)管銀行原則上不得變更。

第十二條 預(yù)售人在申請《商品房預(yù)售許可證》時，應(yīng)與監(jiān)管機構(gòu)和監(jiān)管銀行共同簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，并向監(jiān)管機構(gòu)和監(jiān)管銀行提供以下資料:

(一)監(jiān)管項目成本預(yù)算書和工程預(yù)算清冊；

(二)監(jiān)管項目(按幢或多幢)工程形象進度表；

(三)監(jiān)管項目各階段資金使用計劃；

(四)預(yù)售項目一房一價表；

(五)監(jiān)管機構(gòu)和監(jiān)管銀行要求報送的其他資料。

第十三條 商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議主要包括以下內(nèi)容:

(一)協(xié)議各方名稱、法定代表人、地址；

(二)監(jiān)管項目名稱、坐落位置；

(三)專用賬戶名稱、賬號；

(四)監(jiān)管項目范圍；

(五)監(jiān)管時間和監(jiān)管資金使用節(jié)點；

(六)監(jiān)管資金繳存、支出、使用方式；

(七)質(zhì)保金劃轉(zhuǎn)方式；

(八)維修基金繳存方式；

(九)違約責任；

(十)爭議解決方式；

(十一)約定的其他事項。

第十四條 預(yù)售人申請辦理《商品房預(yù)售許可證》時，提供的商品房預(yù)售方案中，應(yīng)包括以下內(nèi)容:

(一)商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書；

(二)監(jiān)管項目工程建設(shè)費用；

(三)監(jiān)管項目各階段資金使用計劃；

(四)監(jiān)管項目工程形象進度表；

(五)監(jiān)管銀行為預(yù)售人設(shè)立的專用賬戶名稱、賬號。

第十五條 有貸款的商品房預(yù)售項目，專用賬戶原則上應(yīng)開立在提供貸款的商業(yè)銀行；設(shè)定土地使用權(quán)抵押或在建工程抵押的項目，預(yù)售人應(yīng)保證商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行是該項目的抵押權(quán)人。若土地使用權(quán)抵押或在建工程抵押的抵押權(quán)人為非銀行金融機構(gòu)或個人，預(yù)售人還應(yīng)與抵押權(quán)人和監(jiān)管銀行共同簽訂三方協(xié)議，明確各方的權(quán)利、義務(wù)和責任。

第十六條 預(yù)售人取得預(yù)售項目《商品房預(yù)售許可證》后，應(yīng)將商品房預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)規(guī)定告知購房人，將監(jiān)管銀行、專用賬戶等信息在商品房銷售場所顯著位置公示，并在商品房預(yù)售合同中予以明確。

第十七條 預(yù)售人應(yīng)在商品房買賣合同中注明專用賬戶等信息，并在與購房人簽訂商品房買賣合同后向購房人開具專用賬戶繳款單。購房人應(yīng)將全部房價款(包括定金、首付款、購房貸款等)直接存入項目專用賬戶。購房人貸款購買商品房的，貸款銀行或住房公積金管理中心應(yīng)在貸款發(fā)放后五個工作日內(nèi)將貸款劃入監(jiān)管銀行專用賬戶。

第十八條 監(jiān)管銀行應(yīng)以樓盤表編制的幢為單位，根據(jù)樓盤表網(wǎng)簽成交信息、合同約定的購房款支付信息，實時掌握該幢房屋已銷售房號和應(yīng)進入監(jiān)管賬戶的購房款金額，并按幢、按套建立購房款明細管理臺賬，做到?？顚Ｓ谩?/p>

第十九條 預(yù)售人與購房人解除購房合同的，監(jiān)管機構(gòu)告知監(jiān)管銀行退回相應(yīng)購房款，監(jiān)管銀行應(yīng)在兩個工作日內(nèi)撥付。涉及按揭貸款和抵押貸款購房的，監(jiān)管銀行應(yīng)直接劃轉(zhuǎn)至發(fā)放貸款的銀行或住房公積金管理中心。

第二十條 商品房預(yù)售資金重點監(jiān)管額度為監(jiān)管項目總預(yù)售款的40%?？傤A(yù)售款以預(yù)售人辦理預(yù)售許可時報備的平均銷售價格和批準預(yù)售的商品房面積乘積核定。商品房預(yù)售資金重點監(jiān)管額度須在商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議中載明。

預(yù)售人支付工程建設(shè)等費用，可申請使用重點監(jiān)管資金。由監(jiān)管機構(gòu)按照三方協(xié)議約定進行審核，符合約定條件的，按照本細則規(guī)定辦理資金使用手續(xù)。申請的重點監(jiān)管資金應(yīng)用于支付本項目工程建設(shè)進度款、建筑材料、配套設(shè)施、設(shè)備、全裝修工程進度款等款項以及法定稅費、不高于5%的辦公和管理經(jīng)費和有關(guān)本項目的工程建設(shè)費用。

監(jiān)管賬戶內(nèi)累計預(yù)售資金超過重點監(jiān)管額度后，監(jiān)管銀行應(yīng)告知監(jiān)管部門、監(jiān)管機構(gòu)和預(yù)售人，預(yù)售人可自行提取重點監(jiān)管額度以外的資金，優(yōu)先用于預(yù)售項目工程建設(shè)和償還本項目貸款等。

第二十一條 使用重點監(jiān)管資金應(yīng)以項目工程進度和資金使用計劃為依據(jù)，按照主體工程結(jié)構(gòu)達到地上“正負零”、主體工程三分之一、主體工程封頂、基本建成、項目竣工、綜合竣工驗收并完成不動產(chǎn)首次登記６個環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點：

（一）項目投入開發(fā)建設(shè)的資金達到預(yù)售項目工程建設(shè)總投資的25%，且主體工程結(jié)構(gòu)達到地上“正負零”，使用資金額度不得超過重點監(jiān)管資金總額的30%；

（二）完成施工至建筑物主體工程三分之一，使用資金額度不得超過重點監(jiān)管資金總額的40%；

(三)完成施工至建筑物主體工程封頂，使用資金額度不得超過重點監(jiān)管資金總額的60%；

(四)建筑基本建成，預(yù)售人組織施工單位和監(jiān)理單位三方驗收，具備驗收合格資料的，使用資金額度不得超過重點監(jiān)管資金總額的80%；

（五）項目竣工并完成小區(qū)內(nèi)服務(wù)于本預(yù)售項目的基礎(chǔ)設(shè)施配套工程，預(yù)售人組織建筑、安裝、裝修等施工單位和監(jiān)理單位驗收，具備驗收合格資料的，使用資金額度不得超過重點監(jiān)管資金總額的97%；

（六）綜合竣工驗收備案并完成不動產(chǎn)首次登記的，解除資金監(jiān)管。

單體工程使用重點監(jiān)管資金，可以單體工程重點監(jiān)管資金額度核算，按照上述資金使用節(jié)點使用。

對超高層或者大體量建筑，以及因房地產(chǎn)市場下行、疫情影響等原因造成監(jiān)管項目銷售困難，確需申請使用重點監(jiān)管資金的，可增加2—3個控制節(jié)點，但重點監(jiān)管資金使用比例不得突破上述規(guī)定。

本實施細則實施前因違法建設(shè)補辦商品房預(yù)售手續(xù)的商品房項目，預(yù)售資金重點監(jiān)管額度可按實際工程進度和上述資金使用節(jié)點進行調(diào)整。

第二十二條 監(jiān)管部門可以根據(jù)預(yù)售人資質(zhì)動態(tài)考核及信用評價情況，適當提高或降低重點監(jiān)管資金額度。其中，信用等級評價為A的預(yù)售人，可降低5%的重點監(jiān)管資金額度，信用等級評價為C的預(yù)售人,增加5%的重點監(jiān)管資金額度。

第二十三條 預(yù)售人按照三方協(xié)議約定使用重點監(jiān)管資金，監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)自受理預(yù)售人用款申請之日起3個工作日內(nèi)完成審核報監(jiān)管部門批準。

符合規(guī)定條件且使用資金數(shù)額在相關(guān)監(jiān)管節(jié)點額度范圍內(nèi)的，監(jiān)管部門在2個工作日內(nèi)向監(jiān)管銀行出具《商品房預(yù)售資金撥付通知書》?！渡唐贩款A(yù)售資金撥付通知書》出具前，監(jiān)管部門或監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)當以抽查的方式對建設(shè)項目工程進度進行實地勘察。

預(yù)售人已向施工單位、材料設(shè)備供應(yīng)單位、裝修單位或供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位支付款項的，應(yīng)向監(jiān)管機構(gòu)提供預(yù)售人與上述單位簽訂的建筑、安裝、裝修工程施工合同或建筑材料、設(shè)備購銷合同及上述單位出具的進度付款資料和有關(guān)支付憑證。預(yù)售人擬向上述單位支付款項的，提供對方指定的銀行賬戶。

監(jiān)管銀行收到監(jiān)管機構(gòu)出具撥付通知書后，在2個工作日內(nèi)預(yù)售人辦理資金撥付手續(xù)。預(yù)售人按照本條規(guī)定提供有關(guān)支付憑證的，監(jiān)管銀行將相應(yīng)額度的資金撥付至預(yù)售人指定的銀行賬戶;預(yù)售人擬付款的，監(jiān)管銀行將相應(yīng)額度的資金撥付至施工、材料設(shè)備供應(yīng)、裝修單位或?qū)I(yè)經(jīng)營單位指定的銀行賬戶。

第二十四條 有關(guān)部門對監(jiān)管賬戶進行凍結(jié)或扣劃的，監(jiān)管銀行有義務(wù)告知商品房預(yù)售資金及監(jiān)管賬戶的性質(zhì)，并及時將有關(guān)情況書面告知監(jiān)管部門。

第二十五條 預(yù)售人有下列情形之一的，監(jiān)管部門可按照預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議的約定，不予同意預(yù)售人用款：

（一）預(yù)售款未達到重點監(jiān)管資金額度的；

（二）用款申請超出使用節(jié)點用款額度的；

（三）收款單位與申請款項用途不符的；

（四）發(fā)現(xiàn)之前用款未按規(guī)定使用商品房預(yù)售資金的;

（五）提供虛假材料申請用款的；

（六）其他不應(yīng)批準用款的事項。

第二十六條 商品房監(jiān)管項目綜合竣工驗收備案并辦理不動產(chǎn)首次登記后，預(yù)售人可按照三方協(xié)議約定向監(jiān)管機構(gòu)提交解除協(xié)議申請，監(jiān)管機構(gòu)核實通過并報監(jiān)管部門同意后，可解除協(xié)議，監(jiān)管部門書面通知監(jiān)管銀行，終止對監(jiān)管專用賬戶資金的監(jiān)管，解除監(jiān)管后的賬戶及剩余資金，由預(yù)售人自行處理。

第二十七條 預(yù)售人有下列情形之一的，監(jiān)管機構(gòu)可以按照預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議約定，暫停預(yù)售人使用預(yù)售資金，并報請監(jiān)管部門責令其限期整改。逾期不改的，立即停止該監(jiān)管項目銷售，暫緩該項目商品房買賣合同網(wǎng)上簽約，將其行為函告市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門并記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案，向社會公示。違反征信記錄規(guī)定的，記入人民銀行企業(yè)征信系統(tǒng)。情節(jié)嚴重的，依法追究其法律責任：

（一）未按規(guī)定將商品房預(yù)售資金存入監(jiān)管專用賬戶的；

（二）未按規(guī)定網(wǎng)簽，私自收取房價款未存入監(jiān)管專用賬戶的；

（三）以收取其他款項為名變相逃避資金監(jiān)管的；

（四）提供虛假材料騙取重點監(jiān)管資金的;

（五）未按規(guī)定將重點監(jiān)管資金用于監(jiān)管項目工程建設(shè)的;

（六）未將監(jiān)管銀行、專用賬戶等信息在商品房銷售場所顯著位置公示的；

（七）其它違反本細則規(guī)定或未履行商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議的行為。

第二十八條 預(yù)售項目涉及的有關(guān)單位與預(yù)售人相互串通，采取虛假、偽造材料或其他方式協(xié)助預(yù)售人提前、超額獲取商品房預(yù)售資金，造成工程無法按期竣工的，與預(yù)售人共同承擔相應(yīng)的法律責任，并記入企業(yè)誠信檔案。

第二十九條 監(jiān)管銀行有下列行為的，監(jiān)管部門通報其上級主管部門，責令其限期改正、追回款項，情節(jié)嚴重造成損失或嚴重后果的，三年內(nèi)不得在本市承擔商品房預(yù)售資金監(jiān)管，并依法追究法律責任。

（一）與預(yù)售人串通設(shè)立虛假資金賬戶逃避監(jiān)管的；

（二）未按規(guī)定將預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶的；

（三）未經(jīng)監(jiān)管部門同意，擅自支付或超額支付商品房預(yù)售資金的;

（四）擅自截留、挪用或者拖延支付商品房預(yù)售資金的;

（五）擅自將重點監(jiān)管資金支付給本監(jiān)管項目工程建設(shè)無關(guān)的單位，造成預(yù)售資金被挪用的；

（六）其他違反本細則規(guī)定或商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議的行為。

第三十條 商品房預(yù)售資金監(jiān)管部門、監(jiān)管機構(gòu)違反本實施細則規(guī)定，造成監(jiān)管缺失或違法監(jiān)管的，按規(guī)定追究有關(guān)責任人責任。監(jiān)管部門、監(jiān)管機構(gòu)和監(jiān)管銀行工作人員在預(yù)售資金監(jiān)管工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由相關(guān)部門依法依紀處理。

第三十一條 清徐縣、陽曲縣、婁煩縣、古交市商品房預(yù)售資金監(jiān)管結(jié)合實際參照本細則執(zhí)行。綜改示范區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管按照本細則有關(guān)規(guī)定實施。

第三十二條 本細則自2020年12月30日起施行，有效期2年。之前已批準預(yù)售的商品房項目，仍按原規(guī)定執(zhí)行。

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