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中商情報(bào)網(wǎng)訊：為維護(hù)預(yù)售商品房交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，規(guī)范商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展，制定《西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》，《辦法》包括總則、專用賬戶設(shè)立及監(jiān)管協(xié)議簽訂、商品房預(yù)售資金收存、商品房預(yù)售資金撥付/使用及解除監(jiān)管、監(jiān)督與管理、附則等六章。

《西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》全文

第一章 總 則

第一條為維護(hù)預(yù)售商品房交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，規(guī)范商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)預(yù)售許可的商品房開發(fā)項(xiàng)目，其預(yù)售資金的交存、支出、使用及監(jiān)督管理，適用本辦法。

第三條本辦法所稱商品房預(yù)售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱開發(fā)企業(yè)）取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房時(shí)，購(gòu)房人按照合同約定支付給開發(fā)企業(yè)的購(gòu)房款,包括定金、首付款、購(gòu)房貸款及其他形式的全部房款。

第四條商品房預(yù)售資金監(jiān)管遵循政府主導(dǎo)、多方參與、?？顚Ｓ?、封閉管理的原則。預(yù)售資金實(shí)行?？顚舸鎯?chǔ)，優(yōu)先用于商品房開發(fā)項(xiàng)目所需的建設(shè)施工進(jìn)度款、設(shè)備材料款、繳納法定稅費(fèi)等與本工程相關(guān)的費(fèi)用。

第五條市住房建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全市商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的指導(dǎo)監(jiān)督，建設(shè)商品房預(yù)售資金交存指引平臺(tái)，制定《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書》示范文本。

各區(qū)縣住房建設(shè)行政主管部門、開發(fā)區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)本轄區(qū)商品房開發(fā)項(xiàng)目預(yù)售資金交存、支出、使用等活動(dòng)的監(jiān)督管理，按工程建設(shè)進(jìn)度核撥預(yù)售資金，依法對(duì)違法違規(guī)行為實(shí)施執(zhí)法監(jiān)察。

第六條中國(guó)人民銀行西安分行營(yíng)業(yè)管理部負(fù)責(zé)對(duì)承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行賬戶管理、結(jié)算情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。

第七條市住房公積金管理部門負(fù)責(zé)對(duì)受委托銀行住房公積金貸款發(fā)放情況的監(jiān)督管理。

第八條承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行，應(yīng)當(dāng)與市住房建設(shè)行政主管部門簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管合作協(xié)議（以下簡(jiǎn)稱合作協(xié)議），約定雙方合作開展商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的相關(guān)事宜。

第九條商品房預(yù)售資金應(yīng)全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管，開發(fā)企業(yè)不得直接收取或另設(shè)賬戶收存購(gòu)房人的購(gòu)房款。

第十條商品房預(yù)售資金實(shí)行全額、全程監(jiān)管，對(duì)用于支付工程建設(shè)等費(fèi)用的預(yù)售資金實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)管。

重點(diǎn)監(jiān)管資金額度由項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會(huì)根據(jù)工程建設(shè)成本等實(shí)際情況綜合測(cè)算確定，但不得低于中國(guó)建設(shè)工程造價(jià)信息網(wǎng)公示的西安市住宅單方工程造價(jià)乘以申請(qǐng)預(yù)售許可樓幢的建筑面積（以房產(chǎn)測(cè)繪成果報(bào)告為準(zhǔn)）的數(shù)額，全裝修項(xiàng)目還應(yīng)增加裝修成本。市住房建設(shè)行政主管部門可根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)，適時(shí)調(diào)整重點(diǎn)監(jiān)管資金最低額度計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。

超出重點(diǎn)監(jiān)管額度部分的資金，在保證項(xiàng)目按期竣工交付的前提下，開發(fā)企業(yè)可以申請(qǐng)?zhí)崛∽孕惺褂谩?/p>

第十一條商品房預(yù)售資金監(jiān)管期限，自核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》始，至開發(fā)項(xiàng)目監(jiān)管樓幢辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記后止。

第二章 專用賬戶設(shè)立及監(jiān)管協(xié)議簽訂

第十二條開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)《商品房預(yù)售許可證》前，應(yīng)當(dāng)選擇一家商業(yè)銀行（以下簡(jiǎn)稱監(jiān)管銀行），設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶（以下簡(jiǎn)稱監(jiān)管賬戶），并按照申請(qǐng)預(yù)售許可批次及開發(fā)項(xiàng)目樓幢范圍，與項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會(huì)、監(jiān)管銀行簽訂三方《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書》。

《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書》應(yīng)作為《商品房預(yù)售方案》的內(nèi)容，在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可時(shí)一并提交。

第十三條監(jiān)管賬戶設(shè)立應(yīng)當(dāng)遵循一次預(yù)售許可對(duì)應(yīng)一個(gè)監(jiān)管賬戶的原則。同一開發(fā)項(xiàng)目（以《商品房預(yù)售許可證》記載名稱為準(zhǔn)）在一家監(jiān)管銀行可使用同一個(gè)監(jiān)管賬戶。

第十四條開發(fā)企業(yè)簽訂《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書》時(shí)，應(yīng)向項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會(huì)提供以下資料：

（一）監(jiān)管項(xiàng)目工程預(yù)算清冊(cè)；

（二）工程進(jìn)度計(jì)劃及對(duì)應(yīng)商品房預(yù)售資金使用計(jì)劃；

（三）施工合同及建筑材料、設(shè)備購(gòu)銷合同；

（四）其他必要材料。

第十五條開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前，如有項(xiàng)目開發(fā)貸款，原則上應(yīng)選擇開發(fā)貸款銀行作為該預(yù)售項(xiàng)目的監(jiān)管銀行。

第十六條監(jiān)管賬戶一經(jīng)設(shè)立，原則上不允許變更。如確需變更，應(yīng)由項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會(huì)、開發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行三方協(xié)商同意后解除原監(jiān)管協(xié)議，同時(shí)按要求重新簽訂監(jiān)管協(xié)議，將原資金賬戶中的預(yù)售資金全部轉(zhuǎn)入變更后的資金賬戶，并報(bào)市住房建設(shè)行政主管部門備案。

第三章 商品房預(yù)售資金收存

第十七條商品房預(yù)售資金由購(gòu)房人按照商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議及商品房買賣合同約定，憑商品房預(yù)售資金交存指引平臺(tái)打印的預(yù)售資金交存單，通過監(jiān)管銀行售樓部臨時(shí)網(wǎng)點(diǎn)、營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)柜面等方式直接交存至監(jiān)管賬戶。

購(gòu)房人貸款購(gòu)買商品房的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)將監(jiān)管賬戶提供給貸款銀行，貸款銀行核實(shí)后，應(yīng)將貸款資金直接劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶，嚴(yán)禁私自留存或劃轉(zhuǎn)至其他賬戶。

第十八條開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人通過商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)簽訂商品房買賣合同時(shí)，由購(gòu)房人將商品房預(yù)售資金（不含待發(fā)放的按揭貸款及分期付款首期款以外的購(gòu)房款）交存至監(jiān)管賬戶。

第十九條監(jiān)管銀行要根據(jù)貸款發(fā)放的一般周期，密切監(jiān)控購(gòu)房貸款入賬情況，對(duì)明顯超出一般貸款發(fā)放期限的，要及時(shí)向項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會(huì)報(bào)告。

第四章 商品房預(yù)售資金撥付、使用及解除監(jiān)管

第二十條商品房預(yù)售資金使用計(jì)劃應(yīng)根據(jù)工程施工計(jì)劃及施工合同所約定的付款時(shí)點(diǎn)制定，原則上應(yīng)按照主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收備案、完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記等環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點(diǎn)。

第二十一條商品房預(yù)售資金按照商品房開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度核撥。完成主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收前，累計(jì)申請(qǐng)使用資金額度不得超過重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的50%；完成竣工驗(yàn)收前，累計(jì)申請(qǐng)使用資金額度不得超過重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的95%；完成竣工驗(yàn)收備案前，累計(jì)申請(qǐng)使用資金額度不得超過重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的99%。完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記后，可以申請(qǐng)?zhí)崛∈Ｓ?%的重點(diǎn)監(jiān)管資金。

7層以上（不含7層）的建筑，增加建設(shè)層數(shù)達(dá)三分之一節(jié)點(diǎn)、建設(shè)層數(shù)達(dá)三分之二節(jié)點(diǎn)，累計(jì)申請(qǐng)使用資金額度分別不得超過重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的20%和35%。

根據(jù)工程建設(shè)需要和實(shí)際情況，在上述比例范圍內(nèi)，開發(fā)企業(yè)可分多次提取預(yù)售資金，確保各階段工程建設(shè)順利進(jìn)行。

第二十二條開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)使用商品房預(yù)售資金，原則上應(yīng)按照預(yù)售資金使用計(jì)劃所確定的資金使用節(jié)點(diǎn)向項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會(huì)提交申請(qǐng)，并根據(jù)用款事項(xiàng)提供以下資料：

（一）商品房預(yù)售資金使用申請(qǐng)書；

（二）用于支付工程款的，提供工程建設(shè)合同及工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)出具的施工進(jìn)度資料；

（三）用于支付工程建設(shè)所需的建筑材料、設(shè)備款項(xiàng)的，提供與供應(yīng)商簽訂的購(gòu)銷合同；

（四）用于支付工程監(jiān)理或其他行政事業(yè)性收費(fèi)的，提供合同或繳費(fèi)通知；

（五）其他應(yīng)當(dāng)提供的材料。

重復(fù)的申請(qǐng)材料，可只提供一次。首次撥款后，再次申請(qǐng)用款，應(yīng)當(dāng)提交上次申請(qǐng)用款事項(xiàng)的收款票據(jù)。

第二十三條項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會(huì)受理開發(fā)企業(yè)使用商品房預(yù)售資金的申請(qǐng)后，應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)本辦法相關(guān)規(guī)定進(jìn)行審核，需要確認(rèn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度的，應(yīng)結(jié)合工程進(jìn)度資料現(xiàn)場(chǎng)核查，審核工作不得超過2個(gè)工作日。符合資金撥付條件的，出具同意撥付意見；不符合要求的，出具不予撥付通知書。

第二十四條監(jiān)管銀行收到項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會(huì)出具的同意撥付意見后，應(yīng)在一個(gè)工作日內(nèi)將資金撥付給與開發(fā)企業(yè)簽訂合同的相關(guān)當(dāng)事人或相關(guān)單位。

第二十五條開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人解除商品房買賣合同，需退還已交納預(yù)售資金的，若監(jiān)管賬戶累計(jì)進(jìn)賬金額未達(dá)到重點(diǎn)監(jiān)管資金額度，由開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)從監(jiān)管賬戶中退還相應(yīng)款項(xiàng)至購(gòu)房人；若監(jiān)管賬戶累計(jì)進(jìn)賬金額超過重點(diǎn)監(jiān)管資金額度，由開發(fā)企業(yè)自行結(jié)算退款，不在監(jiān)管賬戶中另行列支。

第二十六條商品房開發(fā)項(xiàng)目監(jiān)管樓幢完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記后，開發(fā)企業(yè)可向項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會(huì)申請(qǐng)解除商品房預(yù)售資金監(jiān)管，項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會(huì)核實(shí)后，應(yīng)當(dāng)通知監(jiān)管銀行解除對(duì)開發(fā)項(xiàng)目監(jiān)管樓幢的預(yù)售資金監(jiān)管。

第五章 監(jiān)督與管理

第二十七條開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定收取、支出、使用商品房預(yù)售資金，要求貸款銀行將購(gòu)房貸款劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶以外的賬戶，用監(jiān)管賬戶歸集其他性質(zhì)的資金，提供虛假資料以獲取商品房預(yù)售資金，或存在其他違規(guī)行為的，由項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會(huì)依法依規(guī)查處。

第二十八條監(jiān)管銀行違反規(guī)定或未按照商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議約定，擅自收存、維護(hù)以開發(fā)企業(yè)名義轉(zhuǎn)入的資金，未按規(guī)定監(jiān)控、反饋購(gòu)房貸款入賬情況，擅自撥付資金，或存在其他違規(guī)行為的，依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任；市住房建設(shè)行政主管部門可按合作協(xié)議約定暫停合作關(guān)系。

購(gòu)房貸款發(fā)放銀行未按規(guī)定將發(fā)放的貸款資金直接劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶的，依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任；市住房建設(shè)行政主管部門可按合作協(xié)議約定暫停合作關(guān)系。

對(duì)存在違規(guī)行為的監(jiān)管銀行、貸款發(fā)放銀行，住房公積金管理部門可按相關(guān)協(xié)議約定暫停與其合作關(guān)系，住房建設(shè)行政主管部門可按相關(guān)協(xié)議約定暫停其他相關(guān)業(yè)務(wù)的合作關(guān)系，并通報(bào)金融主管部門依法查處。

第二十九條各區(qū)縣住房建設(shè)行政主管部門、開發(fā)區(qū)管委會(huì)工作人員在資金監(jiān)管工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法進(jìn)行處理。

第三十條工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)提供虛假工程施工進(jìn)度資料的，除由住房建設(shè)行政主管部門依法依規(guī)處理外，還應(yīng)依法承擔(dān)其他法律責(zé)任。

第六章 附 則

第三十一條本辦法自2021年4月1日起施行，有效期5年。購(gòu)置類保障房項(xiàng)目參照?qǐng)?zhí)行。