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一、總體要求

指導思想

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，深入貫徹習近平總書記對北京重要講話精神，堅持以人民為中心，堅持新發(fā)展理念，按照黨中央、國務院決策部署，以《北京城市總體規(guī)劃》為統(tǒng)領，落實北京市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議，統(tǒng)籌推進城市更新，進一步完善城市功能、改善人居環(huán)境、傳承歷史文化、促進綠色低碳、激發(fā)城市活力，促進首都經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，努力建設國際一流的和諧宜居之都。

基本原則

城市更新主要是指對城市建成區(qū)城市空間形態(tài)和城市功能的持續(xù)完善和優(yōu)化調整，是小規(guī)模、漸進式、可持續(xù)的更新。城市更新應堅持以下原則：

1.規(guī)劃引領，民生優(yōu)先。認真落實《北京城市總體規(guī)劃》，將城市更新納入經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃、國土空間規(guī)劃統(tǒng)籌實施，做到嚴控總量、分區(qū)統(tǒng)籌、增減平衡。從人民群眾最關心最直接最現(xiàn)實的利益問題出發(fā)，通過城市更新完善功能，補齊短板，保障和改善民生。

2.政府推動，市場運作。強化政府主導作用，加強規(guī)劃管控，完善政策機制，做好服務保障。充分發(fā)揮市場作用，鼓勵和引導市場主體參與城市更新，形成多元化更新模式。

3.公眾參與，共建共享。充分調動公眾和社會組織參與城市更新的積極性、主動性，建立平等協(xié)商機制，共同推進城市更新，實現(xiàn)決策共謀、發(fā)展共建、建設共管、成果共享。

4.試點先行，有序推進?？茖W制定城市更新計劃，突出重點，統(tǒng)籌安排，穩(wěn)步推進。聚焦瓶頸問題，大膽改革創(chuàng)新，積極探索城市更新的新模式、新路徑，形成成熟經(jīng)驗逐步推廣。

二、強化規(guī)劃引領

圈層引導

首都功能核心區(qū)以保護更新為主，中心城區(qū)以減量提質更新為主，城市副中心和平原地區(qū)的新城結合城市更新承接中心城區(qū)功能疏解，生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)結合城市更新適度承接與綠色生態(tài)發(fā)展相適應的城市功能。

街區(qū)引導

以街區(qū)為單元實施城市更新，依據(jù)街區(qū)控制性詳細規(guī)劃，科學編制更新地區(qū)規(guī)劃綜合實施方案和更新項目實施方案。開展街區(qū)綜合評估，查找分析街區(qū)在城市功能、配套設施、空間品質等方面存在的問題，梳理空間資源，確定更新任務。將空間資源與更新任務相匹配，變一次性指標分配為動態(tài)按需調配，集約節(jié)約利用空間資源。盤活街區(qū)存量建筑，聚焦老舊小區(qū)、老舊平房區(qū)、老工業(yè)區(qū)、老商業(yè)區(qū)、老舊樓宇以及重要大街兩側一定縱深區(qū)域，通過現(xiàn)狀權屬校核和正負面清單引導，鼓勵產(chǎn)權人自主更新、社會力量參與更新。以家園中心、社區(qū)會客廳等空間為載體，探索市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施復合利用模式，圍繞“七有”“五性”需求，提高居民生活便利性和舒適度，提升公共空間品質。

三、主要更新方式

老舊小區(qū)改造

實施老舊小區(qū)綜合整治改造，根據(jù)居民意愿可利用小區(qū)現(xiàn)狀房屋和公共空間補充便民商業(yè)、養(yǎng)老服務等公共服務設施；可利用空地、拆違騰退用地等增加停車位，或設置機械式停車設施等便民設施。鼓勵老舊住宅樓加裝電梯。

危舊樓房改建

對房屋行政主管部門認定的危舊樓房，允許通過翻建、改建或適當擴建方式進行改造，具備條件的可適當增加建筑規(guī)模，實施成套化改造或增加便民服務設施等。鼓勵社會資本參與改造，資金由政府、產(chǎn)權單位、居民、社會機構等多主體籌集。居民異地安置或貨幣安置后騰退的房屋，可作為租賃房等保障房使用。

老舊廠房改造

明確老舊廠房改造利用業(yè)態(tài)準入標準，在符合規(guī)劃的前提下，優(yōu)先發(fā)展智能制造、科技創(chuàng)新、文化等產(chǎn)業(yè)。鼓勵利用老舊廠房發(fā)展新型基礎設施、現(xiàn)代服務業(yè)等國家和本市支持的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)；鼓勵利用老舊廠房補充公共服務設施。鼓勵老工業(yè)廠區(qū)通過更新改造或用地置換的方式實施規(guī)劃，增加道路、綠地、廣場、應急避難場所等設施。五環(huán)路以內和城市副中心的老舊廠房可根據(jù)規(guī)劃和實際需要，補齊城市短板，引入符合要求的產(chǎn)業(yè)項目；五環(huán)路以外其他區(qū)域老舊廠房原則上用于發(fā)展高端制造業(yè)。

老舊樓宇更新

鼓勵老辦公樓、老商業(yè)設施等老舊樓宇升級改造、調整功能、提升活力，發(fā)展新業(yè)態(tài)。允許老舊樓宇增加消防樓梯、電梯等設施，允許建筑功能混合、用途兼容；鼓勵對具備條件的地下空間進行復合利用。

首都功能核心區(qū)平房更新

在符合《北京歷史文化名城保護條例》有關規(guī)定及歷史街區(qū)風貌保護要求和相關技術、標準的前提下，對首都功能核心區(qū)平房進行申請式退租、換租及保護性修繕和恢復性修建，打造共生院，消除安全隱患，保護傳統(tǒng)風貌，改善居住條件。騰退空間優(yōu)先用于保障中央政務功能、服務中央單位、完善地區(qū)公共服務設施。同時，鼓勵騰退空間用于傳統(tǒng)文化展示、體驗及特色服務，建設眾創(chuàng)空間或發(fā)展租賃住房。

其他類型

鼓勵對城市公共空間進行改造提升，完善市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施，優(yōu)化提升城市功能。鼓勵特色街區(qū)、生態(tài)街區(qū)、智慧街區(qū)建設，打造安全、智能、綠色低碳的人居環(huán)境。鼓勵傳統(tǒng)商圈調整產(chǎn)業(yè)結構、優(yōu)化商業(yè)業(yè)態(tài)、創(chuàng)新營銷模式、激發(fā)消費潛力，有效增加服務消費供給。支持產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新改造，推動產(chǎn)業(yè)轉型升級、騰籠換鳥，構建高精尖產(chǎn)業(yè)結構。促進城市更新與疏解整治促提升專項行動有效銜接，合理利用疏解騰退空間。加快推進城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造收尾工作。

四、組織實施

確定實施主體

城市更新項目產(chǎn)權清晰的，產(chǎn)權單位可作為實施主體，也可以協(xié)議、作價出資等方式委托專業(yè)機構作為實施主體；產(chǎn)權關系復雜的，由區(qū)政府依法確定實施主體。確定實施主體應充分征詢相關權利人或居民意見，做到公開、公平、公正。

編制實施方案

實施主體應在充分摸底調查的基礎上，編制更新項目實施方案并征求相關權利人或居民意見。方案中應明確更新范圍、內容、方式及建筑規(guī)模、使用功能、建設計劃、土地取得方式、資金籌措方式、運營管理模式等內容。責任規(guī)劃師、建筑師應全程參與街區(qū)城市更新，加強業(yè)務指導，做好技術服務，并對實施方案出具書面意見。

審查決策

更新項目實施方案由區(qū)相關行業(yè)主管部門牽頭進行審查，并經(jīng)區(qū)政府同意后實施。重點地區(qū)或重要項目實施更新如涉及首都規(guī)劃重大事項，要按照有關要求和程序向黨中央請示報告。

手續(xù)辦理

城市更新相關審批手續(xù)原則上由區(qū)行政主管部門辦理，各區(qū)政府應結合優(yōu)化營商環(huán)境相關政策，進一步簡化審批程序，壓縮審批時間，提高審批效率。利用更新改造空間按有關要求從事經(jīng)營活動的，相關部門可予辦理經(jīng)營許可。

五、配套政策

規(guī)劃政策

1.對于符合規(guī)劃使用性質正面清單，保障居民基本生活、補齊城市短板的更新項目，可根據(jù)實際需要適當增加建筑規(guī)模。增加的建筑規(guī)模不計入街區(qū)管控總規(guī)模，由各區(qū)單獨備案統(tǒng)計。

2.經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，老舊小區(qū)現(xiàn)狀公共服務設施配套用房可根據(jù)實際需求用于市政公用、商業(yè)、養(yǎng)老、文化、體育、教育等符合規(guī)劃使用性質正面清單規(guī)定的用途。

3.在滿足相關規(guī)范的前提下，可在商業(yè)、商務辦公建筑內安排文化、體育、教育、醫(yī)療、社會福利等功能。

4.在符合規(guī)劃使用性質正面清單，確保結構和消防安全的前提下，地下空間平時可綜合用于市政公用、交通、公共服務、商業(yè)、倉儲等用途，戰(zhàn)時兼顧人民防空需要。

5.在按照《北京市居住公共服務設施配置指標》等技術規(guī)范進行核算的基礎上，滿足消防等安全要求并征詢相關權利人意見后，部分地塊的綠地率、建筑密度、建筑退界和間距、機動車出入口等可按不低于現(xiàn)狀水平控制。

土地政策

1.更新項目可依法以劃撥、出讓、租賃、作價出資等方式辦理用地手續(xù)。代建公共服務設施產(chǎn)權移交政府有關部門或單位的，以劃撥方式辦理用地手續(xù)。經(jīng)營性設施以協(xié)議或其他有償使用方式辦理用地手續(xù)。

2.在符合規(guī)劃且不改變用地主體的條件下，更新項目發(fā)展國家及本市支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的，由相關行業(yè)主管部門提供證明文件，可享受按原用途、原權利類型使用土地的過渡期政策。過渡期以5年為限，5年期滿或轉讓需辦理用地手續(xù)的，可按新用途、新權利類型，以協(xié)議方式辦理用地手續(xù)。

3.用地性質調整需補繳土地價款的，可分期繳納，首次繳納比例不低于50%，分期繳納的最長期限不超過1年。

4.更新項目采取租賃方式辦理用地手續(xù)的，土地租金實行年租制，年租金根據(jù)有關地價評審規(guī)程核定。租賃期滿后，可以續(xù)租，也可以協(xié)議方式辦理用地手續(xù)。

5.更新項目不動產(chǎn)登記按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》及相關規(guī)定辦理。

6.經(jīng)營性服務設施可按所有權和經(jīng)營權相分離的方式，經(jīng)業(yè)主同意和區(qū)政府認定后，將經(jīng)營權讓渡給相關專業(yè)機構。

7.在不改變更新項目實施方案確定的使用功能前提下，經(jīng)營性服務設施建設用地使用權可依法轉讓或出租，也可以建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權等進行抵押融資。抵押權實現(xiàn)后，應保障原有經(jīng)營活動持續(xù)穩(wěn)定，確保土地不閑置、土地用途不改變、利益相關人權益不受損。

資金政策

1.城市更新所需經(jīng)費涉及政府投資的主要由區(qū)級財政承擔，各區(qū)政府應統(tǒng)籌市級相關補助資金支持本區(qū)更新項目。

2.對老舊小區(qū)改造、危舊樓房改建、首都功能核心區(qū)平房申請式退租和修繕等更新項目，市級財政按照有關政策給予支持。

3.對老舊小區(qū)市政管線改造、老舊廠房改造等符合條件的更新項目，市政府固定資產(chǎn)投資可按照相應比例給予支持。

4.鼓勵市場主體投入資金參與城市更新；鼓勵不動產(chǎn)產(chǎn)權人自籌資金用于更新改造；鼓勵金融機構創(chuàng)新金融產(chǎn)品，支持城市更新。

六、保障措施

加強組織領導

市委城市工作委員會所屬城市更新專項小組負責統(tǒng)籌推進城市更新工作。市有關部門要建立協(xié)同聯(lián)動機制，加強政策創(chuàng)新，深化放管服改革，支持各區(qū)推進城市更新工作。各區(qū)政府要強化責任落實，制定更新計劃，建立任務臺賬，組織街道將各項任務落實落地落細。建立本市與中央單位聯(lián)系機制，共同推進城市更新。

抓好業(yè)務培訓

各區(qū)政府、市有關部門和單位要采用集中培訓、專題培訓等方式，加強對各級各類人員的業(yè)務培訓，重點對街道及實施主體人員開展培訓，做好政策解讀和輔導，開拓工作思路，掌握工作方法，提高業(yè)務能力和工作水平。

做好宣傳引導

通過傳統(tǒng)媒體與新媒體相結合、政策解讀與案例剖析相結合的方式，全方位、多角度、多渠道開展宣傳，及時回應社會關切，為順利推進城市更新營造良好氛圍。