國務(wù)院出臺《關(guān)于支持云南省加快建設(shè)面向西南開放重要橋頭堡的意見》，在國家層面明確了云南在我國區(qū)域發(fā)展和對外開放大格局中的特色和應(yīng)發(fā)揮的作用。對云南提出了5個方面的發(fā)展戰(zhàn)略定位，一是我國向西南開放的重要門戶；二是我國沿邊開放的試驗區(qū)和西部地區(qū)實施“走出去”戰(zhàn)略的先行區(qū)；三是西部地區(qū)重要的外向型特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基地；四是我國重要的生物多樣性寶庫和西南生態(tài)安全屏障；五是我國民族團(tuán)結(jié)進(jìn)步、邊疆繁榮穩(wěn)定的示范區(qū)。

隨著城市規(guī)模、經(jīng)濟(jì)等方面的發(fā)展，城市綜合體應(yīng)運而生。土地集約節(jié)約使用、人民群眾日益增長的物質(zhì)生活需求、有待提高的城市競爭力、城中村棚戶區(qū)改造等等因素都決定昆明需要城市綜合體，且很多項目都可以以城市綜合體的理念來開發(fā)建設(shè)。

每個城市的城市綜合體一定要根據(jù)城市自身的特色來規(guī)劃建設(shè)，除了商住，還能開發(fā)以文體、會展、物流、旅游等為主的城市綜合體，以產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向來做云南特色的綜合體。與普通房地產(chǎn)開發(fā)項目相比，城市綜合體的開發(fā)、運營對開發(fā)商提出了更多要求和更大挑戰(zhàn)。

云南省根據(jù)人口、資源、環(huán)境和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的需要和可能，不斷創(chuàng)新滇中城市經(jīng)濟(jì)圈城鎮(zhèn)化發(fā)展的體制、機(jī)制，以產(chǎn)業(yè)聚集帶動滇中城市經(jīng)濟(jì)圈城鎮(zhèn)化發(fā)展，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)的協(xié)調(diào)發(fā)展，將滇中城市經(jīng)濟(jì)圈城鎮(zhèn)區(qū)劃為“四群一帶”，即：高原湖濱生態(tài)城市群、珠江源城市群、沿金沙江城市帶、民族文化生態(tài)城市群和新興城市群。逐步形成以大中城市為骨干，以小城市和小城鎮(zhèn)為依托，體系完備、分工合理、特色鮮明、組合有序的網(wǎng)絡(luò)型城鎮(zhèn)體系，促進(jìn)城鎮(zhèn)群向更高發(fā)展階段演化，帶動整個云南省人口、經(jīng)濟(jì)、社會的全面協(xié)調(diào)發(fā)展。

第一章 城市發(fā)展創(chuàng)新趨勢分析 9

第一節(jié) 城市開發(fā)創(chuàng)新思維分析 9
一、導(dǎo)入創(chuàng)新視野：重新衡量國際城市 9
二、城市創(chuàng)新緯度：智慧、協(xié)同與包容 17
三、城市戰(zhàn)略創(chuàng)新：生態(tài)經(jīng)濟(jì)城市 19
四、城市經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新：跨越資本驅(qū)動時代 19
五、城市社會創(chuàng)新：幸福定義國際城市新標(biāo)桿 20
六、城市文化創(chuàng)新：發(fā)揮創(chuàng)意能力的引領(lǐng)作用 21
七、城市生態(tài)創(chuàng)新：如何充分釋放低碳發(fā)展成果 22
八、城市治理創(chuàng)新：城市交通的全面解決方案 24
九、城市空間創(chuàng)新：多重空間的創(chuàng)新響應(yīng) 25

第二節(jié) 創(chuàng)新型城市建設(shè)的基本模式 26
一、工業(yè)創(chuàng)新主導(dǎo)型模式 26
二、服務(wù)創(chuàng)新主導(dǎo)型模式 26
三、文化創(chuàng)新主導(dǎo)型模式 26
四、科技創(chuàng)新主導(dǎo)型模式 27

第三節(jié) 中國創(chuàng)新型城市建設(shè)模式 27
一、深圳模式 27
二、上海模式 27
三、大連模式 28
四、合肥模式 28

第二章 中國城鎮(zhèn)化發(fā)展形勢分析 29

第一節(jié) 中國城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程 29
一、中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程分析 29
二、中國城市規(guī)模增長情況 29
三、中國重點城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 30
四、中國各地區(qū)城市建設(shè)情況 32
五、中國主要城市群發(fā)展情況 33
六、城鎮(zhèn)化對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn) 58

第二節(jié) 中國城鎮(zhèn)化發(fā)展的質(zhì)量分析 59
一、城鎮(zhèn)化質(zhì)量的內(nèi)涵界定 59
二、城鎮(zhèn)化質(zhì)量評價指標(biāo)體系 60
三、中國城鎮(zhèn)化質(zhì)量評定分析 61
（一）主要城市城鎮(zhèn)化質(zhì)量現(xiàn)狀 61
（二）城鎮(zhèn)化質(zhì)量評分指標(biāo)情況 66

第三節(jié) 中國城鎮(zhèn)化產(chǎn)生的問題分析 72
一、中國城鎮(zhèn)化建設(shè)特征分析 72
二、中國城鎮(zhèn)化建設(shè)誤區(qū)分析 76
三、中國城鎮(zhèn)化模式困境分析 80
（一）城市區(qū)域發(fā)展失衡 80
（二）城市規(guī)模質(zhì)量失衡 81
（三）城市功能定位缺失 82
（四）資源環(huán)境問題突出 83
（五）城市治理能力滯后 83

第四節(jié) 中國新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略解讀 84
一、新型城鎮(zhèn)化要旨分析 84
二、新型城鎮(zhèn)化特點和要求 85
三、新型城鎮(zhèn)化的革新方向 86
四、新型城鎮(zhèn)化的推動措施 87
五、新型城鎮(zhèn)化改革突破口 89
（一）土地流轉(zhuǎn)改革分析 89
（二）戶籍制度改革分析 90
（三）城市群發(fā)展戰(zhàn)略分析 91
（四）新型城鎮(zhèn)化利益分配革新 92

第三章 城市更新內(nèi)涵理念分析 93

第一節(jié) 城市更新的基本概念 93
一、城市更新概念的內(nèi)涵 93
二、城市更新的主要內(nèi)容 93
（一）城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 93
（二）城市功能定位調(diào)整 93
（三）確定城市適宜人口 93
（四）確定城市開發(fā)強(qiáng)度 93
（五）城市空間形象定位 94
（六）城市用地布局與結(jié)構(gòu)調(diào)整 94
（七）城市道路交通系統(tǒng)更新 94
（八）城市文化復(fù)蘇與更新 94
三、城市更新的目的 94
四、城市更新的分類 94

第二節(jié) 城市更新的起源 95
一、城市更新的背景與發(fā)展階段 95
二、城市更新的理論基礎(chǔ) 96
三、中國城市更新興起的原因及背景 97

第四章 云南省城市更新投資機(jī)會研究 99

第一節(jié) 云南省社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 99
一、云南省國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 99
二、云南省城市建設(shè)主要指標(biāo) 99
三、云南省城市人口增長情況 100
四、云南省土地供應(yīng)成交分析 101
（一）云南省土地供應(yīng)情況分析 101
（二）云南省土地成交情況分析 101
（三）房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積 102
五、云南省房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 102
（一）云南省房地產(chǎn)投資建設(shè)規(guī)模 102
（二）云南省商品房銷售面積分析 104
（三）云南省商品房銷售金額分析 104
（四）云南省商品房交易價格趨勢 104
六、云南省房地產(chǎn)調(diào)控政策分析 105

第二節(jié) 云南省城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 106
一、云南省城市發(fā)展定位 106
二、云南省各區(qū)域定位 111
三、云南省城市發(fā)展目標(biāo) 112
四、云南省城市發(fā)展政策指引 117
五、云南省城市發(fā)展布局 119
（一）交通體系規(guī)劃 119
（二）居住用地布局 120
（三）工業(yè)用地布局 120

第三節(jié) 云南省城市更新房地產(chǎn)企業(yè)機(jī)會分析 121
一、云南省城市更新項目發(fā)展歷程 121
二、云南省城市更新近期重點地區(qū) 122
三、云南省城市更新啟動項目大全 124
四、云南省城市更新市場競爭形勢 126
五、云南省城市更新項目成功范例 127

第五章 城市更新項目開發(fā)運作要點 130

第一節(jié) 城市更新項目 130
一、城市更新項目價值鏈條 130
二、城市更新土地運營階段 130
（一）前期準(zhǔn)備 130
（二）拆遷實施 131
（三）開發(fā)實施 132

第二節(jié) 城市更新主要的運作模式對比 133
一、城市發(fā)展基金模式 133
二、MUT模式 134
三、SUR模式 134
四、IDP模式 135

第三節(jié) 項目盈利模式優(yōu)劣勢對比 135
一、城投自主進(jìn)行一級開發(fā) 135
（一）模式運作流程 135
（二）模式利弊分析 136
二、城投尋求合作開發(fā)，并約定投資回報率 137
（一）模式運作流程 137
（二）模式利弊分析 137
三、城投謀求戰(zhàn)略性合作開發(fā)，并按股分紅 138
（一）模式運作流程 138
（二）模式利弊分析 139
四、城投取地自主進(jìn)行二級開發(fā) 141
（一）模式運作流程 141
（二）模式利弊分析 141
五、城投取地轉(zhuǎn)讓變現(xiàn) 142
（一）模式運作流程 142
（二）模式利弊分析 142
六、合作取地進(jìn)行二級開發(fā) 143
（一）模式運作流程 143
（二）模式利弊分析 143
七、BOT項目轉(zhuǎn)讓 143
（一）模式運作流程 143
（二）模式利弊分析 144
八、總結(jié) 144

第六章 全國舊城改造重點案例分析 145

第一節(jié) “新天地”項目案例分析 145
一、項目地塊特征 145
二、項目開發(fā)特點 145
三、項目開發(fā)成本 145
四、項目整體策略 146
（一）項目定位 146
（二）項目規(guī)劃理念 146
（三）項目整體框架 146
五、“新天地”項目營銷藝術(shù) 147
六、“新天地”項目成功效應(yīng) 147

第二節(jié) 中遠(yuǎn)兩灣城項目案例分析 148
一、項目地塊特征 148
二、項目開發(fā)特點 148
三、項目開發(fā)成本 149
四、項目整體規(guī)劃 149
五、項目開發(fā)策略 150
六、項目經(jīng)濟(jì)評價 151

第三節(jié) 江南新苑項目案例分析 151
一、項目地塊特征 151
二、項目開發(fā)特點 152
三、項目設(shè)計分析 153
四、項目整體規(guī)劃 155
五、物業(yè)經(jīng)營統(tǒng)籌 158
六、項目事件營銷 158

第四節(jié) 金色夏威夷項目案例分析 159
一、項目地塊特征 159
二、項目整體策略 160
三、商業(yè)項目策略 160
四、寫字樓的策略 161
五、公寓策略分析 162
六、成功策略解讀 162

第七章 云南省城市更新項目定位策略 163

第一節(jié) 城市更新項目發(fā)展策略 163
一、區(qū)域發(fā)展配合整體規(guī)劃 163
二、打造城市形象，創(chuàng)立區(qū)域品牌 163
三、保留傳統(tǒng)文化，傳承歷史文明 163
四、市場為導(dǎo)向，建設(shè)新商業(yè)中心 164
五、整合多種資源，促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展 164

第二節(jié) 城市更新項目區(qū)域戰(zhàn)略定位 164
一、定位依據(jù) 164
二、戰(zhàn)略定位 167
三、定位描述 167
四、實現(xiàn)方式 168
五、效益評估 168

第三節(jié) 區(qū)域形象定位 169
一、定位思路 169
二、形象因素 169
三、定位闡述 170

第四節(jié) 城市功能與產(chǎn)業(yè)設(shè)置原則 170
一、區(qū)域特色原則 170
二、適當(dāng)多樣化原則 171
三、相對集中原則 171
四、互補(bǔ)發(fā)展原則 171

第五節(jié) 區(qū)域城市功能與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)定位 172
一、可發(fā)展的功能與產(chǎn)業(yè) 172
（一）城市功能設(shè)置 172
（二）產(chǎn)業(yè)設(shè)置 173
二、功能與產(chǎn)業(yè)配置 174
（一）基礎(chǔ)功能 174
（二）核心功能 174
（三）相關(guān)功能 175

第八章 云南省城市更新項目整體包裝及推廣策略 176

第一節(jié) 招商引資策略 176
一、總體策略 176
二、策略具體分解 176
（一）規(guī)劃為本、配套先行 176
（二）改善環(huán)境、以地招商 176
（三）外引內(nèi)聯(lián)、項目促建 177
（四）動開發(fā)、板塊出世 177
三、招商操作要點 177

第二節(jié) 整體包裝策略 178
一、總體形象策略 178
二、歷史文化概念包裝建議 178
三、商業(yè)概念包裝建議 179
四、現(xiàn)場包裝建議 179
五、項目宣傳及推廣 180

第三節(jié) 招商引資模式設(shè)計 183
一、招商項目設(shè)定 183
二、招商方式設(shè)定 184
（一）傳統(tǒng)招商引資方式 184
（二）現(xiàn)代主要招商引資方式 184
（三）本項目主要的招商方式 184
三、招商政策措施設(shè)定 185
四、招商形象展示設(shè)定 186
五、招商引資計劃 186
（一）招商客戶目標(biāo)鎖定 186
（二）招商區(qū)域目標(biāo)鎖定 186
（三）招商引資步驟 187

第四節(jié) 項目招商應(yīng)注意的幾大問題 188
一、招商引資政府角色扮演的問題 188
二、“政策優(yōu)惠”不如誠信服務(wù) 188
三、招商引資要有所選擇 189
四、關(guān)注引資新變化 189

第九章 云南省城市更新項目經(jīng)濟(jì)模型研究 191

第一節(jié) 項目地塊地價估算 191
一、基準(zhǔn)地價 191
二、項目地塊價格修正 192
三、項目收入與投入 192

第二節(jié) 項目價差 193

第三節(jié) 項目的風(fēng)險 193

第四節(jié) 項目收益總結(jié) 194

 
圖表目錄
圖表 1  GAWC世界城市等級前50位城市 10
圖表 2  GAWC城市排名（2000-2010年）變化超過5個位次的城市 10
圖表 3  兼顧資本樞紐和創(chuàng)新中心功能的國際城市體系排名（一） 13
圖表 4  兼顧資本樞紐和創(chuàng)新中心功能的國際城市體系排名（二） 14
圖表 5  兼顧資本樞紐和創(chuàng)新中心功能的國際城市體系排名（三） 15
圖表 6  2005-2015年中國城鎮(zhèn)化率變化趨勢圖 29
圖表 7  2012年中國全部地級及以上城市數(shù)量一覽表 29
圖表 8  2012年中國省會城市和計劃單列市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 31
圖表 9  2012年中國各地區(qū)城市建設(shè)情況 32
圖表 10  城鎮(zhèn)化質(zhì)量評價指標(biāo)體系 61
圖表 11  超大城市城鎮(zhèn)化質(zhì)量前10位和后10位（共28個） 64
圖表 12  特大城市城鎮(zhèn)化質(zhì)量前10位和后10位（共31個） 64
圖表 13  大城市城鎮(zhèn)化質(zhì)量前10位和后10位（共87個） 65
圖表 14  中等城市城鎮(zhèn)化質(zhì)量前10位和后10位（共112個） 65
圖表 15  小城市城鎮(zhèn)化質(zhì)量前10位和后10位（共28個） 66
圖表 16  城市人均GDP與城鎮(zhèn)化質(zhì)量指數(shù)比較 66
圖表 17  城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與城鎮(zhèn)化質(zhì)量指數(shù)比較 67
圖表 18  人均一般預(yù)算內(nèi)財政收入與城鎮(zhèn)化質(zhì)量指數(shù)比較 68
圖表 19  非農(nóng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重與城鎮(zhèn)化質(zhì)量指數(shù)比較 68
圖表 20  恩格爾系數(shù)與城鎮(zhèn)化質(zhì)量指數(shù)比較 69
圖表 21  城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員比重與城鎮(zhèn)化質(zhì)量指數(shù)比較 70
圖表 22  人均財政教育支出與城鎮(zhèn)化質(zhì)量指數(shù)比較 70
圖表 23  建成區(qū)綠化覆蓋率與城鎮(zhèn)化質(zhì)量指數(shù)比較 71
圖表 24  單位GDP的SO2排放量與城鎮(zhèn)化質(zhì)量指數(shù)比較 71
圖表 25  城鄉(xiāng)居民收入比與城鎮(zhèn)化質(zhì)量指數(shù)比較 72
圖表 26  目前的城鎮(zhèn)化只是表面上的城鎮(zhèn)化 81
圖表 27  土地的城鎮(zhèn)化大大快于人口的城鎮(zhèn)化 82
圖表 28  提高城鎮(zhèn)化內(nèi)涵至關(guān)重要 83
圖表 29  新型城鎮(zhèn)化必將以信息化為牽引 84
圖表 30  新舊城鎮(zhèn)化過程利益分配圖 92
圖表 31  2009-2013年云南省GDP變化趨勢圖 99
圖表 32  2008-2012年云南省人口變化趨勢圖 100
圖表 33  2009-2013年云南省土地購置費變化趨勢圖 102
圖表 34  2009-2013年云南房地產(chǎn)土地購置面積變化趨勢圖 102
圖表 35  2009-2013年云南省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額變化趨勢圖 103
圖表 36  2009-2013年云南省房屋施工面積變化趨勢圖 103
圖表 37  2009-2013年云南省新開工面積變化趨勢圖 103
圖表 38  2009-2013年云南省商品銷售面積變化趨勢圖 104
圖表 39  2009-2013年云南省商品房銷售額變化趨勢圖 104
圖表 40  2009-2013年云南省商品房銷售價格變化趨勢圖 105
圖表 41  城市更新項目項目價值鏈 130
圖表 42  城市更新土地運營前期準(zhǔn)備階段內(nèi)容情況表 130
圖表 43  前期準(zhǔn)備工作流程圖 131
圖表 44  城市更新土地運營拆遷實施階段內(nèi)容情況表 131
圖表 45  拆遷實施階段工作流程圖 132
圖表 46  城市更新土地運營開發(fā)實施階段內(nèi)容情況表 132
圖表 47  開發(fā)實施階段工作流程圖 133
圖表 48  城市發(fā)展基金模式圖 133
圖表 49  MUT模式的組織實施流程圖 134
圖表 50  IDP模式圖 135
圖表 51  城市更新項目分為一級開發(fā)收益和二級開發(fā)收益兩大類盈利模式 135
圖表 52  城投自主進(jìn)行一級開發(fā)模式運作過程示意圖 136
圖表 53  城投自主進(jìn)行融資型合作開發(fā)模式運作過程示意圖 137
圖表 54  戰(zhàn)略性合作進(jìn)行一級開發(fā)的模式運作過程示意圖 139
圖表 55  融資性合作和戰(zhàn)略性合作兩種主要形式表 140
圖表 56  城投是否在一級開發(fā)后介入二級開發(fā)情況表 140
圖表 57  城投取地自主進(jìn)行二級開發(fā)模式運作流程圖 141
圖表 58  城投取地轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)模式運作流程圖 142
圖表 59  城投與其他公司合作取地進(jìn)行二級開發(fā)模式流程圖 143
圖表 60  城投參與二級開發(fā)獲利及直接獲得土地增值收益圖 144
圖表 61  上海新天地項目實景圖 145
圖表 62  中遠(yuǎn)兩灣城項目實景圖 149
圖表 63  江南新苑項目規(guī)劃平面圖 152
圖表 64  金色夏威夷購物中心效果圖 161
圖表 65  天津老城廂舊城改造項目前期廣告宣傳品制作及投放費用預(yù)算 182
圖表 66  2002年天津市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價統(tǒng)計 191
圖表 67  天津市老城廂項目容積率修正系數(shù)表 191
圖表 68  天津市老城廂舊城改造項目可出讓用地的修正價格 192