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本研究咨詢報告由公司領(lǐng)銜撰寫。首先介紹了房貸的概念、接著對我國房貸市場發(fā)展的經(jīng)濟社會環(huán)境進行了全面分析，尤其對我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展進行了全面的剖析，對我國房貸市場運行狀況進行了剖析，然后對我國各主要區(qū)域的房貸市場發(fā)展作了介紹，對各大銀行放貸業(yè)務(wù)發(fā)展進行了描述，并對我國房貸市場的競爭格局進行了分析，最后分析了2011年新政之下我國房貸市場的未來前景和發(fā)展趨勢。本報告是您了解銀行房貸這一市場的重要資料，同時對銀行信貸部門、政府部門也具有極大的參考價值。

報告目錄

第一部分  市場發(fā)展環(huán)境

第一章 房貸的相關(guān)概述 1
第一節(jié) 房地產(chǎn)市場的基本概念 1
一、房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)概念 1
二、房地產(chǎn)市場的相關(guān)概念 1
三、房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟和生活的影響 4
四、房地產(chǎn)行業(yè)管理的思考 7
第二節(jié) 房地產(chǎn)貸款的基本介紹 8
一、房地產(chǎn)貸款的定義 8
二、房地產(chǎn)貸款的主要種類 8
三、房地產(chǎn)信貸申請條件 8
四、房地產(chǎn)貸款的三種擔(dān)保方式 9
第三節(jié) 房地產(chǎn)信貸資金相關(guān)簡述 10
一、房地產(chǎn)信貸資金的概念 10
二、房地產(chǎn)信貸資金的構(gòu)成 10
三、房地產(chǎn)信貸資金的來源 12
四、房地產(chǎn)信貸資金的循環(huán)運行 15

第二章 房貸市場發(fā)展的經(jīng)濟社會環(huán)境分析 16
第一節(jié) 經(jīng)濟環(huán)境 16
一、2010年中國主要經(jīng)濟指標(biāo)統(tǒng)計 16
二、2011年經(jīng)濟運行狀況 21
三、中國一攬子經(jīng)濟復(fù)蘇計劃成效顯現(xiàn) 29
四、我國城鎮(zhèn)居民可支配收入增長快速 31
五、中國地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展嚴(yán)重失衡 31
第二節(jié) 社會環(huán)境 32
一、2011年中國社會民生環(huán)境現(xiàn)狀 32
二、我國居民消費結(jié)構(gòu)漸趨多元化 40
三、節(jié)能時代房地產(chǎn)發(fā)展形勢分析 46
四、房地產(chǎn)行業(yè)誠信受質(zhì)疑 46
第三節(jié) 產(chǎn)業(yè)環(huán)境 47
一、2010年中國土地交易市場景氣持續(xù)上升 47
二、2011年全國土地市場價格分析 55
三、2010年建材工業(yè)經(jīng)濟運行態(tài)勢 56
四、2012年建筑行業(yè)發(fā)展趨勢 57
五、中國房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展概況 58
第四節(jié) 金融環(huán)境 61
一、國際金融市場發(fā)展形勢透析 61
二、2011年中國金融市場運行綜述 64
三、2012年中國金融市場運行分析 70
四、中國資本市場運行概覽 73

第三章 房地產(chǎn)行業(yè)運行分析 74
第一節(jié) 中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概述 74
一、中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的進程 74
二、中國房地產(chǎn)與經(jīng)濟發(fā)展的相關(guān)性 75
三、中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特點 77
四、中國房地產(chǎn)開發(fā)模式的蛻變歷程 79
五、2011年房貸新政下的樓市變局 80
第二節(jié) 2008-2011年中國房地產(chǎn)景氣指數(shù)分析 83
一、2008年中國房地產(chǎn)景氣指數(shù)分析 83
二、2009年中國房地產(chǎn)景氣指數(shù)分析 84
三、2010年中國房地產(chǎn)景氣指數(shù)分析 85
四、2011年中國房地產(chǎn)景氣指數(shù)分析 86
第三節(jié) 2008-2011年中國房地產(chǎn)行業(yè)運行綜述 87
一、2008年我國房地產(chǎn)市場運行狀況回顧 87
二、2009年中國房地產(chǎn)市場運行數(shù)據(jù)分析 90
三、2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特征透析 92
四、2009年我國三大重點區(qū)域房地產(chǎn)市場比較分析 94
五、2010年房地產(chǎn)市場運行數(shù)據(jù)解讀 98
六、2011年我國房地產(chǎn)市場運行指標(biāo)分析 98
（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 98
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況 102
（三）商品房建筑與銷售情況 104
（四）全國房地產(chǎn)市場價格變動情況 108
第四節(jié) 中國房地產(chǎn)行業(yè)面臨的主要問題 111
一、中國房地產(chǎn)行業(yè)存在的三大弊端 111
三、中國房地產(chǎn)市場存在諸多矛盾 113
三、新形式下房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的挑戰(zhàn) 113
第五節(jié) 中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的策略 115
一、促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的措施 115
二、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)對策略 116
三、經(jīng)濟低迷狀態(tài)下房地產(chǎn)行業(yè)的政策應(yīng)對 118

第二部分  市場發(fā)展現(xiàn)狀

第四章 房貸市場分析 119
第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道與模式解析 119
一、中國房地產(chǎn)行業(yè)基本融資模式綜述 119
二、我國房地產(chǎn)融資市場的主要特征解析 122
三、REITs必將成為新形勢下房地產(chǎn)融資熱點 124
四、中國房地產(chǎn)行業(yè)融資面臨的難點及對策 125
五、淺析房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展趨勢 129
第二節(jié) 中國房地產(chǎn)貸款市場概況 130
一、新時期房地產(chǎn)信貸市場發(fā)展概述 130
二、2008年中國房貸市場發(fā)展回顧 130
三、我國房貸轉(zhuǎn)按揭市場發(fā)展透析 133
四、房貸緊縮對樓市的影響 135
第三節(jié) 2009-2011年中國房貸市場運行現(xiàn)狀 137
一、2009年中國房貸市場總體運行狀況 137
二、2009年個人房貸市場運行分析 144
三、2010年國內(nèi)個人房貸市場強勁回升 146
四、2010年我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款呈穩(wěn)步回升勢頭 146
五、2010年房地產(chǎn)開發(fā)貸款情況簡述 148
六、2010年房貸市場分餐：大行棄小 信托撿漏 148
七、2011年房貸市場運行分析 152
八、2011年二手房貸市場形勢分析 153
第四節(jié) 商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸加速擴張現(xiàn)象解讀 155
一、我國商業(yè)銀行房貸快速擴張現(xiàn)狀淺析 155
二、我國商業(yè)銀行房貸快速擴張典型范例 157
三、透析商業(yè)銀行房貸快速擴張的潛在風(fēng)險 158
四、商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)市場擴張的相關(guān)建議 163
第五節(jié) 住房信貸與住宅市場的相關(guān)性評析 164
一、住房消費信貸與住宅市場的關(guān)系淺析 164
二、中美住房市場對住房消費信貸的依賴度比較 167
三、當(dāng)前住房消費信貸市場面臨的主要問題 169
四、房貸新政對住宅市場調(diào)整周期的影響判斷 171
五、我國住房消費信貸及住房市場發(fā)展的對策措施 175
第六節(jié) 房貸市場存在的問題與對策 177
一、我國房地產(chǎn)信貸市場存在的漏洞 177
二、房貸新政實施中面臨的障礙 179
三、加強房地產(chǎn)金融監(jiān)管的對策措施 180
四、商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)發(fā)展重點及建議 181
五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展建議 182
六、完善中國房地產(chǎn)金融體系的對策建議 183

第五章 中國房貸區(qū)域市場分析 227
第一節(jié) 北京 227
一、2010年北京房貸市場 227
二、2011年北京房貸市場 232
三、北京公積金“組合貸”市場成效不佳 235
四、2011年房貸新政出臺首周 北京房貸市場交易量下降15% 236
第二節(jié) 上海 236
一、2008年上海房貸市場運行回顧 236
二、2009年上海房貸市場運行淺析 239
三、2010年上海房貸市場運行數(shù)據(jù)透析 242
四、2011年上海房貸市場運行數(shù)據(jù)透析 243
五、上海房貸市場將進入差異化競爭時代 244
第三節(jié) 廣州 245
一、利率下浮影響廣州房貸市場競爭加劇 245
二、2010年廣州房貸市場運行狀況分析 247
三、廣州二套房公積金貸款政策暫無調(diào)整 249
四、廣州房貸7折利率優(yōu)惠全面退出 249
第四節(jié) 深圳 251
一、2009年甚至房貸市場 251
二、深圳房貸市場外緊內(nèi)松 251
三、2011年房貸新政或引發(fā)深圳房貸市場重新“洗牌” 253
四、深圳房貸斷供現(xiàn)象及其影響解讀 256
五、深圳房貸市場競爭激烈誘發(fā)信貸風(fēng)險 259
六、圳房貸市場優(yōu)惠轉(zhuǎn)向 首付越多利率優(yōu)惠越多 262
第五節(jié) 其他地區(qū) 262
一、天津市場房貸新品層出不窮 262
二、重慶房貸市場增長迅猛 264
三、南京房貸市場發(fā)展火爆 266
四、最高省4%利息 武漢首現(xiàn)房貸“以存抵貸” 267
五、外資銀行攪亂杭州房貸市場格局 268

第三部分  市場競爭格局

第六章 房貸市場競爭分析 271
第一節(jié) 中國房地產(chǎn)行業(yè)的競爭格局 271
一、中國房地產(chǎn)競爭格局及發(fā)展模式 271
二、房地產(chǎn)企業(yè)的五大核心競爭要素 272
三、房地產(chǎn)市場中的低成本競爭戰(zhàn)略解析 273
四、房地產(chǎn)行業(yè)未來競爭趨向 275
第二節(jié) 中國房貸市場中外銀行競爭現(xiàn)狀 277
一、外資銀行在中國房貸市場的競爭力解析 277
二、外資行圈地二手房貸市場 瘋狂攬客利率下浮30% 280
三、2010年中外銀行競謀國內(nèi)個人房貸市場 283
四、銀行房貸市場大打折扣戰(zhàn) 284
五、低利差時代 房貸競爭轉(zhuǎn)向風(fēng)險與效率管理 285
第三節(jié) 中資銀行房貸市場競爭策略探討 289
一、發(fā)揮優(yōu)勢加大自有資源的投入 289
二、圍繞客戶需求提高服務(wù)效率和服務(wù)水平 289
三、全力推進產(chǎn)品創(chuàng)新 289
四、加速向理財型服務(wù)視點轉(zhuǎn)化 290

第七章 房地產(chǎn)信貸重點銀行分析 291
第一節(jié) 中國銀行 291
一、企業(yè)簡介 291
二、2010年中國銀行經(jīng)營狀況分析 291
三、2011年中國銀行經(jīng)營狀況分析 293
四、中行房貸業(yè)務(wù)開發(fā)現(xiàn)狀 296
（一）中行上調(diào)存量房貸利率 296
（二）中行房貸業(yè)務(wù)：由單純讓利轉(zhuǎn)向服務(wù)升級 297
第二節(jié) 中國農(nóng)業(yè)銀行 298
一、企業(yè)簡介 298
二、2009年農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營狀況分析 300
三、2010年農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營狀況分析 301
三、2011年農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營狀況分析 301
四、農(nóng)行個人房貸利率變化情況 303
第三節(jié) 中國工商銀行 304
一、企業(yè)簡介 304
二、2010年工商銀行經(jīng)營狀況分析 306
三、2011年工商銀行經(jīng)營狀況分析 306
四、工行存量房貸調(diào)整新政出臺 308
第四節(jié) 中國建設(shè)銀行 309
一、企業(yè)簡介 309
二、2010年建設(shè)銀行經(jīng)營狀況分析 311
三、2011年建設(shè)銀行經(jīng)營狀況分析 314
四、建行個人房貸業(yè)務(wù)分析 315
（一）建設(shè)銀行：中國最大個人房貸銀行 148%新業(yè)務(wù)增長能量 315
（二）建行：淡化房貸優(yōu)惠 重點支持首套房消費 316
（三）2011年建行收緊房貸 房價波動大區(qū)域再升首付 317
第五節(jié) 招商銀行 318
一、企業(yè)簡介 318
二、2010年招商銀行經(jīng)營狀況分析 319
三、2011年招商銀行經(jīng)營狀況分析 322
四、招商銀行放貸業(yè)務(wù)發(fā)展分析 322
（一）招行房貸業(yè)務(wù)實施多元化突圍策略 322
（二）2011年招商銀行收緊個人房貸政策 324
第六節(jié) 中信銀行 324
一、企業(yè)簡介 324
二、2010年中信銀行經(jīng)營狀況分析 324
三、2011年中信銀行經(jīng)營狀況分析 328
四、中信銀行放貸業(yè)務(wù)發(fā)展分析 329
（一）中信房貸產(chǎn)品主打高端市場 329
（二）2011年中信銀行上調(diào)房貸利率 稱房地產(chǎn)貸款風(fēng)險可控 329

第四部分  政策環(huán)境及前景

第八章 房貸市場發(fā)展的政策環(huán)境分析 331
第一節(jié) 2010年房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策回顧 331
一、土地政策方面 331
二、金融政策方面 331
三、稅收政策方面 332
四、保障性住房體系的建設(shè) 333
第二節(jié) 2011年房地產(chǎn)行業(yè)主要政策分析 333
一、土地政策方面 333
二、金融政策方面 333
三、稅收政策方面 335
四、保障性住房體系的建設(shè) 340
第三節(jié) 2011年房地產(chǎn)調(diào)控及信貸新政解讀 358
第四節(jié) 房地產(chǎn)及房貸業(yè)相關(guān)法律法規(guī)介紹 360
一、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 360
二、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 370
三、住房公積金管理條例 379
四、中國人民銀行個人住房擔(dān)保貸款管理條例 389
五、經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理辦法 394

第九章 2012-2016年房貸市場發(fā)展前景預(yù)測 397
第一節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景展望 397
一、2011房地產(chǎn)行業(yè)謀轉(zhuǎn)型經(jīng)營計劃轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線城市 397
二、我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向透析 400
三、未來十年房地產(chǎn)仍是我國熱門行業(yè) 405
第二節(jié) 2012-2016年中國房貸市場發(fā)展趨勢分析 406
一、2011年房地產(chǎn)信貸市場發(fā)展前景透析 406
二、中國房貸證券化市場未來發(fā)展空間廣闊 408
三、我國個人房貸市場前景分析 409
四、各行個貸差異化擴大 預(yù)計房貸投放新計劃待產(chǎn) 410

第五部分  市場風(fēng)險及對策

第十章 2012-2016年房貸市場風(fēng)險及對策 413
第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款存在的主要風(fēng)險與管理 413
一、政策風(fēng)險 413
二、市場風(fēng)險 413
三、客戶風(fēng)險 413
四、項目風(fēng)險 414
五、法律風(fēng)險 414
六、風(fēng)險管理 414
第二節(jié) 銀行業(yè)房貸市場存在的風(fēng)險與對策 415
一、淺析房地產(chǎn)市場周期與銀行信貸風(fēng)險的相關(guān)性 415
二、房地產(chǎn)市場不斷升溫，我國商業(yè)銀行面臨巨大潛在風(fēng)險 416
三、2011年商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸面臨的風(fēng)險 418
四、銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險產(chǎn)生的原因透析 419
五、國內(nèi)銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的應(yīng)對之策 422
第三節(jié) “雙軌制”下房地產(chǎn)信貸風(fēng)險評析 423
一、房地產(chǎn)市場的“雙軌制”運行特征 423
二、“雙軌制”運行與房地產(chǎn)市場的相關(guān)性 424
三、房地產(chǎn)信貸投機回報情況 425
四、“雙軌制”下房地產(chǎn)信貸潛在的風(fēng)險及策略 426

圖表目錄
圖表：1998年I季度—2010年IV季度國內(nèi)生產(chǎn)總值季度累計同比增長率 16
圖表：1999年12月—2010年12月工業(yè)增加值月度同比增長率 17
圖表：1999年12月—2010年12月固定資產(chǎn)投資完成額月度累計同比增長率 18
圖表：1999年12月—2010年12月出口總額月度同比增長率與進口總額月度同比增長率 19
圖表：1999年12月—2010年12月工業(yè)品出廠價格指數(shù)（上年同月=100） 20
圖表：1999年12月—2010年12月貨幣供應(yīng)量月度同比增長率 21
圖表：2011年12月—2011年12月工業(yè)增加值月度同比增長率（%） 22
圖表：2011年12月—2011年12月社會消費品零售總額月度同比增長率（%） 23
圖表：2000年1-12月—2011年1-12月固定資產(chǎn)投資完成額月度累計同比增長率（%） 24
圖表：2011年12月—2011年12月出口總額月度同比增長率與進口總額月度同比增長率（%） 25
圖表：2011年12月—2011年12月居民消費價格指數(shù)（上年同月=100） 26
圖表：2011年12月—2011年12月工業(yè)品出廠價格指數(shù)（上年同月=100） 27
圖表：2011年12月—2011年12月貨幣供應(yīng)量月度同比增長率（%） 28
圖表：政府出臺的一系列政策具有明顯的正面效應(yīng) 32
圖表：逾8成城市居民對政府完善社會保障制度方面的措施效果表認可 33
圖表：2010年全國土地出讓金前20城市排名 48
圖表：2010年中國住宅用地成交總價前10排行榜 49
圖表：2010年中國住宅用地成交樓面地價前10排行榜 50
圖表：2010年流拍地塊情況 51
圖表：2010年1-12月住宅用地月度供應(yīng)量呈上升態(tài)勢 53
圖表、2010年1-12月住宅用地月度成交量呈上升態(tài)勢 53
圖表：2010年1-12月住宅用地成交價格走勢 54
圖表：近年來銀行間債券市場主要債券品種發(fā)行量變化情況 64
圖表：近年來銀行間市場成交量變化情況 66
圖表：2010年貨幣市場利率走勢圖 67
圖表：2010 年銀行間市場國債收益率曲線變化情況 68
圖表：銀行間債券市場參與者增長情況 69
圖表：2010 年上證指數(shù)走勢圖 69
圖表：2008年2月-2009年12月國房景氣指數(shù) 85
圖表：2010年國房景氣指數(shù) 86
圖表：2009年12月-2011年12月國房景氣指數(shù)及主要分類指數(shù)走勢 86
圖表：2009年12月-2011年12月累計固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率變動趨勢 98
圖表：2010年2月-2011年12月累計不同用途房地產(chǎn)開發(fā)投資構(gòu)成情況 99
圖表：2009 年12月-2011年12月累計不同用途房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率變動情況 100
圖表：2010年2月-2011年12月累計不同地區(qū)房地產(chǎn)投資額完成情況 101
圖表：2009年12月-2011年12月累計東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)投資增長率變動趨勢 101
圖表：2010年2月-2011年12月累計全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源構(gòu)成情況 102
圖表：2009年12月-2011年12月累計全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源構(gòu)成增長率變動趨勢 103
圖表：2009年12月-2011年12月累計全國房地產(chǎn)土地購置與開發(fā)面積及同比增長率變動趨勢 104
圖表：2009年12月-2011年12月累計全國商品房、商品住宅施工面積及同比增長率變動趨勢 105
圖表：2009年12月-2011年12月累計全國商品房、商品住宅竣工面積及同比增長率變動趨勢 105
圖表：2009年12月-2011年12月累計全國商品房、商品住宅銷售面積及同比增長率變動趨勢 106
圖表：2009年12月-2011年12月累計全國商品房、商品住宅銷售額及同比增長率變動趨勢 107
圖表：2009年五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 138
圖表：2009年出臺的各項金融政策一覽表 140
圖表：2008-2009年北京房產(chǎn)個貸市場交易走勢對比圖 142
圖表：2009年房貸類型對比 143
圖表：1998-2008年商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款擴張情況 156
圖表：1998-2008年房地產(chǎn)投資與社會固定資產(chǎn)投資、GDP比較 157
圖表：2008年11行房地產(chǎn)貸款增長情況比較 158
圖表：1998-2008年貸款利率調(diào)整幅度與商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款增長幅度 161
圖表：無基本假設(shè)的月供支出對加息幅度的敏感性 162
圖表：2010年房貸市場交易量走勢圖 227
圖表：二套房貸利率上浮與下浮對比 229
圖表：內(nèi)外資銀行房貸業(yè)務(wù)優(yōu)勢對比 231
圖表：2011年一季度房貸市場交易量走勢圖 232
圖表：2011年一季度房貸市場政策一覽 234
圖表：2009年1季度-2010年四季度中國銀行凈利潤與存貸款情況 294
圖表：主要財務(wù)指標(biāo) 325
圖表：高級管理層薪酬一覽： 327
圖表：2011年以來出臺的綜合性遏制房價過快上漲的政策及主要內(nèi)容 334
圖表：2011年以來出臺的主要保障性住房政策及主要內(nèi)容 340