商業(yè)地產作為房地產開發(fā)形式的一種，是消費水平不斷發(fā)展的產物。它是商業(yè)與地產的融合，一方面商業(yè)促進消費水平，另一方面地產促進投資水平，兩者的結合，成功駕馭了拉動經濟發(fā)展的三駕馬車的另兩駕——消費和投資，對經濟的增長功不可沒。商業(yè)地產本身，多發(fā)展于一二線中心城市，成為城市發(fā)展的新引擎，而其對城市發(fā)展的促進作用，相較于房地產，又有其獨特的方面，具體表現為：帶動第三產業(yè)發(fā)展，改善人民生活水平，提高城市競爭力。

國房景氣指數大幅上揚。整體房地產行業(yè)融資態(tài)勢良好，自籌資金中個人按揭貸款貢獻大。投資情況回暖，商業(yè)地產投資同比增速超住宅地產成首位。其中，商業(yè)營業(yè)用房投資增速平穩(wěn)，辦公樓投資起伏大。土地開發(fā)購置復蘇，購置費用增加，開發(fā)商囤地意圖顯現。商業(yè)地產整體開發(fā)建設情況恢復，增長勢頭強勁，銷售市場量價齊升。

本報告依據國家統(tǒng)計局、遼寧統(tǒng)計局及國家商務部、中國醫(yī)藥保健品進出口商會及多種相關報刊雜志的基礎信息等公布提供的數據支持，通過相關市場研究的工具、理論和模型，由中商情報網的資深專家和研究人員的分析，報告主要分析了我國及遼寧商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展現狀及供需規(guī)模；遼寧商業(yè)地產市場行情；遼寧商業(yè)地產行業(yè)內領先企業(yè)的經營狀況；商業(yè)地產企業(yè)營銷策略及行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略等。讓您全面、準確地把握整個市場的走向和發(fā)展趨勢，從而在競爭中贏得先機。

第一章 商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展基本情況
第一節(jié) 商業(yè)地產的相關概述
一、商業(yè)地產的定義
二、商業(yè)地產的分類
三、商業(yè)地產的模式
第二節(jié) 商業(yè)地產行業(yè)投資背景
一、商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展歷程
二、商業(yè)地產行業(yè)驅動因素
（一）外部驅動因素分析
（二）內部價值潛力分析
三、商業(yè)地產發(fā)展的必然性
第三節(jié) 中國房地產發(fā)展現狀
一、2012年“國房景氣指數”分析
二、2012年房地產市場供給分析
（一）土地購置與開發(fā)情況
（二）開發(fā)投資增長分析
（三）開發(fā)企業(yè)資金來源
（四）房屋施竣工面積統(tǒng)計
三、2012年商品房銷售情況分析
（一）商品房銷售面積與銷售額
（二）房地產市場價格變動情況
四、2012年房地產企業(yè)業(yè)績分析
五、2012年房地產企業(yè)轉型分析
六、我國房地產需求形勢分析
七、我國房地產行業(yè)地位分析

第二章 2012年中國商業(yè)地產行業(yè)經濟運行狀況分析
第一節(jié) 商業(yè)用地供應情況及價格分析
一、土地市場供應情況分析
（一）土地成交閑置情況
（二）成交土地變化趨勢
二、土地市場價格變動分析
（一）土地價格增長速度
（二）限購對地價的影響
第二節(jié) 中國商業(yè)地產市場分析
一、中國商業(yè)地產市場現狀
二、中國商業(yè)地產發(fā)展特點
三、商業(yè)地產進入調控視野
四、商業(yè)地產市場熱點分析
五、中國商業(yè)地產市場形勢
第三節(jié) 商業(yè)地產行業(yè)運營分析
一、商業(yè)地產開發(fā)投資額分析
二、商業(yè)地產銷售面積分析
三、商業(yè)地產銷售價格分析
四、商業(yè)地產價格影響因素
五、零售地產投資交易規(guī)模
六、零售地產市場投資份額
第四節(jié) 商業(yè)地產行業(yè)競爭格局
一、中國房地產競爭格局分析
二、中國房地產品牌企業(yè)競爭
三、中國商業(yè)地產市場競爭態(tài)勢
四、商業(yè)地產市場競爭全面升級
五、各大城市商業(yè)地產競爭態(tài)勢
第五節(jié) 中國商業(yè)地產經營策略
一、零散銷售、統(tǒng)一經營
二、零散銷售、各自經營
三、整體出售、整體經營
四、整體出租、整體經營
五、零散出租、各自經營

第三章 遼寧商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析
第一節(jié) 遼寧宏觀經濟環(huán)境分析
一、GDP統(tǒng)計分析
二、工業(yè)發(fā)展形勢
三、固定資產投資
四、產業(yè)結構分析
第二節(jié) 遼寧商業(yè)地產行業(yè)政策環(huán)境分析
一、政策環(huán)境綜述
二、房地產政策
三、重要政策分析
第三節(jié) 遼寧商業(yè)地產行業(yè)社會環(huán)境分析
一、人口數量及結構
一、居民收入水平分析
二、居民消費水平分析
三、零售業(yè)的擴張速度
三、招商引資情況

第四章 遼寧商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展分析
第一節(jié) 遼寧房地產市場供需分析
一、房地產投資分析
一、房地產供應狀況
二、商品房銷售情況
三、房地產成交分析
四、二手房市場分析
第二節(jié) 遼寧商業(yè)地產供需分析
一、城市區(qū)位研究
二、市場存量統(tǒng)計
三、市場成交統(tǒng)計
四、租金及出租率
五、在建項目統(tǒng)計
第三節(jié) 遼寧投資潛力分析
一、投資熱點分析
二、典型案例分析

第五章 遼寧商業(yè)地產不同業(yè)態(tài)細分市場分析
第一節(jié) 遼寧寫字樓市場投資開發(fā)研究
一、寫字樓市場景氣情況
二、寫字樓市場開發(fā)條件
三、寫字樓投資技巧分析
四、寫字樓投資收益分析
（一）寫字樓盈利模式
（二）寫字樓投資成本
（三）寫字樓投資回報率
五、寫字樓投資建設規(guī)模
六、寫字樓營銷手段分析
第二節(jié) 酒店市場投資開發(fā)研究
一、酒店市場景氣情況
二、酒店市場開發(fā)模式
三、酒店行業(yè)盈利模式
（一）經營增長盈利模式
（二）物業(yè)增值盈利模式
（三）資本營運盈利模式
（四）品牌創(chuàng)新盈利模式
（五）集團建設盈利模式
四、酒店行業(yè)投資收益分析
（一）經濟酒店投入產出
（二）經濟酒店投資回報
（三）產權式酒店投資價值
（四）酒店公寓投資回報模式
五、遼寧酒店市場投資情況
第三節(jié) 購物中心市場投資開發(fā)研究
一、購物中心分類及業(yè)態(tài)組合
二、大型購物中心開發(fā)分析
三、購物中心投資收益分析
（一）盈利模式選擇
（二）投資成本構成
（三）各業(yè)態(tài)租金
（四）投資回報率
四、購物中心投資建設情況
第四節(jié) 商鋪地產投資開發(fā)研究
一、商鋪地產開發(fā)背景
二、商鋪地產經營特點
三、商業(yè)街投資收益分析
（一）商業(yè)街投資成本構成
（二）商業(yè)街投資回報率
（三）商業(yè)街盈利模式分析
（四）商業(yè)街運作成功策略
四、商鋪地產投資技巧分析
五、商鋪地產投資收益因素
六、產權式商鋪的投資優(yōu)勢
第五節(jié) 城市綜合體投資開發(fā)研究
一、城市綜合體催生條件
二、城市綜合體景氣情況
三、城市綜合體開發(fā)分析
四、城市綜合體投資特征
五、城市綜合體投資收益
（一）盈利模式分析
（二）投資成本構成
（三）投資回報率
六、城市綜合體投資規(guī)模

第六章 遼寧商業(yè)地產項目的開發(fā)運營分析
第一節(jié) 遼寧商業(yè)地產目標市場選擇
一、目標市場的選擇策略
（一）集中化進入策略
（二）商品專業(yè)化策略
（三）市場專業(yè)化策略
（四）選擇性進入策略
（五）市場全覆蓋策略
二、項目開發(fā)商圈分析法
三、商業(yè)地產項目客戶定位
（一）商圈范圍界定
（二）消費者定位
（三）商家定位
（四）投資者定位
四、商業(yè)地產項目業(yè)態(tài)定位
（一）業(yè)態(tài)分類與特點
（二）項目的業(yè)態(tài)定位
（三）業(yè)態(tài)的合理構成
五、商業(yè)地產項目條件判斷
第二節(jié) 遼寧商業(yè)地產項目商業(yè)規(guī)劃
一、商業(yè)經營規(guī)劃的布局順序
二、商業(yè)經營規(guī)劃的整體利益
三、商業(yè)規(guī)劃的黃金分割定律
四、配套設施的作用與投入
五、商鋪格局規(guī)劃分析
第三節(jié) 遼寧商業(yè)地產項目經濟測算
一、商業(yè)地產項目經濟測算
二、商業(yè)地產項目定價方式
三、商業(yè)地產項目經濟效益
第四節(jié) 遼寧商業(yè)地產項目營銷推廣
一、商業(yè)地產消費者行為調查
二、銷售與經營的平衡分析
三、商業(yè)物業(yè)商鋪營銷特性
四、商業(yè)項目營銷推廣流程
五、商業(yè)物業(yè)常用銷售方式
第五節(jié) 遼寧商業(yè)地產項目招商實施
一、商業(yè)地產項目招商特點
二、商業(yè)地產項目招商對象
三、商業(yè)地產項目招商流程
四、商業(yè)地產招商現存問題
五、商業(yè)地產項目招商策略
（一）項目招商通用策略
（二）購物中心招商策略
（三）寫字樓的招商策略
（四）商業(yè)街的招商策略
（五）餐飲品牌招商策略
第六節(jié) 遼寧商業(yè)地產項目開業(yè)策略

第七章 遼寧商業(yè)地產行業(yè)盈利模式分析
第一節(jié) 遼寧商業(yè)地產企業(yè)開發(fā)銷售盈利模式
一、商業(yè)地產企業(yè)散售盈利模式
（一）一般散售模式分析
（二）帶租約銷售模式分析
（三）帶回報銷售模式分析
（四）散售模式適用物業(yè)
（五）散售模式優(yōu)劣勢
二、商業(yè)地產企業(yè)整售盈利模式
（一）整售模式操作方式
（二）整售模式主要特點
（三）整售模式適用物業(yè)
（四）整售模式優(yōu)劣勢
第二節(jié) 遼寧商業(yè)地產企業(yè)持有經營盈利模式
一、完全自營模式分析
（一）完全自營模式資源要求
（二）完全自營模式優(yōu)劣勢分析
二、自營+經營貸模式分析
（一）模式操作方式
（二）模式資源要求
（三）模式優(yōu)劣勢分析
三、資本運作模式分析
（一）資本運作模式操作方式
（二）資本運作模式優(yōu)劣勢分析
第三節(jié) 遼寧商業(yè)地產企業(yè)混合運作盈利模式
一、混合運作模式操作方式分析
二、混合運作模式主要特點分析
三、混合運作適用物業(yè)類型分析
四、混合運作模式優(yōu)劣勢分析

第八章 遼寧商業(yè)地產企業(yè)融資及投資建議
第一節(jié) 商業(yè)地產融資分析
一、商業(yè)地產融資的意義
二、商業(yè)地產融資需求分析
三、商業(yè)地產融資渠道分析
四、商業(yè)地產多元化融資流程
五、商業(yè)地產市場融資新平臺
（一）商業(yè)抵押擔保證券CMBS
（二）商業(yè)地產基金融資模式
六、遼寧商業(yè)地產市場融資形勢
第二節(jié) 商業(yè)地產企業(yè)上市融資模式
一、商業(yè)地產企業(yè)上市融資必要性
二、商業(yè)地產企業(yè)上市融資模式
三、商業(yè)地產企業(yè)上市融資效果
四、商業(yè)地產企業(yè)上市融資風險
（一）買殼上市的風險
（二）IPO形式的風險
第三節(jié) 遼寧商業(yè)地產信托融資分析
一、房地產信托融資模式分析
二、房地產信托融資模式優(yōu)劣勢
三、商業(yè)地產信托融資情況分析
四、房地產信托融資運作流程
五、房地產信托資金運用方式
六、房地產信托開發(fā)商資質分布
七、房地產信托資金投資方式
八、房地產信托兌付情況分析
第四節(jié) 遼寧商業(yè)地產融資困難及對策
一、商業(yè)地產的固有特性
（一）高收益高風險并存
（二）商業(yè)與地產有機結合
（三）開發(fā)是基礎/運營是關鍵
（四）資金需求巨大
二、商業(yè)地產融資的現實困境
三、突破困境的六種有效途徑
四、商業(yè)地產融資基金待推廣
第五節(jié) 遼寧商業(yè)地產行業(yè)投資風險及策略
一、商業(yè)地產投資風險
（一）開放商經驗不足
（二）同質化/空置率高
（三）資金鏈壓力較大
二、商業(yè)地產投資策略
（一）商業(yè)地產投資運作
（二）各業(yè)態(tài)投資攻略
（三）投資注意事項

第九章 2013-2018年遼寧商業(yè)地產投資前景與策略分析
第一節(jié) 2013-2018年中國商業(yè)地產發(fā)展前景及趨勢
一、中國商業(yè)地產市場發(fā)展前景展望
二、中國商業(yè)地產市場發(fā)展趨勢預測
三、未來商業(yè)地產將向城市綜合體轉型
四、未來中國商業(yè)地產發(fā)展機遇與挑戰(zhàn)
五、未來中國商業(yè)地產發(fā)展走向預測
六、中國商業(yè)地產市場規(guī)模預測
（一）中國商業(yè)地產投資規(guī)模預測
（二）中國商業(yè)地產銷售規(guī)模預測
（三）中國商業(yè)地產銷售額預測
第二節(jié) 2013-2018年遼寧商業(yè)地產發(fā)展前景及趨勢
一、遼寧商業(yè)地產市場發(fā)展前景展望
二、遼寧商業(yè)地產市場發(fā)展趨勢預測
第三節(jié) 2013-2018年遼寧商業(yè)地產投資風險分析
一、宏觀經濟風險
二、產業(yè)政策風險
三、市場競爭風險
四、技術風險分析
五、原材料風險
第四節(jié) 2013-2018年遼寧商業(yè)地產品種投資機會分析
第五節(jié) 2013-2018年遼寧商業(yè)地產企業(yè)投資策略分析
第六節(jié) 遼寧商業(yè)地產企業(yè)資本市場的運作建議
一、中國商業(yè)地產企業(yè)的投資建議
二、商業(yè)地產企業(yè)的兼并及收購建議
三、商業(yè)地產企業(yè)的融資方式選擇建議
四、商業(yè)地產企業(yè)海外資本市場運作建議