報(bào)告描述 \ REPORT DESCRIPTION

從2003年至今的十年里，國(guó)務(wù)院先后9次常務(wù)會(huì)議專(zhuān)題研究房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，2003年的“18號(hào)文”，到隨后出臺(tái)的“國(guó)八條”、“國(guó)六條”、“國(guó)四條”、“國(guó)十條”、“新國(guó)八條”，再到最新出爐的“國(guó)五條”及其細(xì)則，10年持續(xù)調(diào)控，房?jī)r(jià)一路走高。2013年初，“國(guó)五條”在兩會(huì)召開(kāi)前夕突擊公布，對(duì)市場(chǎng)各方造成了不小的沖擊。因此，“國(guó)五條”調(diào)控下給各方帶來(lái)的影響對(duì)銀行業(yè)務(wù)也帶來(lái)一定的風(fēng)向。銀聯(lián)信對(duì)此特別推出本期《“向左向右向前看”——“國(guó)五條”調(diào)控下銀行風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告》，旨在分析最新出爐“國(guó)五條”調(diào)控下給銀行帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，過(guò)去的這十年既是黃金的十年，同時(shí)也是迷茫的十年，再也沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)能像房地產(chǎn)行業(yè)這般強(qiáng)大，在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中幾乎起到“牽一發(fā)而動(dòng)全身”的作用；但與此同時(shí)，再也沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)能像房地產(chǎn)行業(yè)這般跌宕，十年以來(lái)經(jīng)歷了數(shù)輪調(diào)控，國(guó)家甚至不惜采用行政手段進(jìn)行壓制。
2013年2月20日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管五項(xiàng)政策措施；3月1日又發(fā)布了《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，即“國(guó)五條”細(xì)則；隨后一個(gè)月內(nèi)，廣東、北京、上海、重慶、濟(jì)南、大連、合肥等城市都按時(shí)發(fā)布了樓市調(diào)控地方版細(xì)則。拉開(kāi)了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的大幕。
綜合來(lái)看，本報(bào)告在分析“國(guó)五條”內(nèi)容及其細(xì)則的基礎(chǔ)上，分析各方對(duì)“國(guó)五條”的反應(yīng)。同時(shí)，結(jié)合當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行現(xiàn)狀、現(xiàn)存問(wèn)題，對(duì)連續(xù)多年上漲原因進(jìn)行分析。在分析“國(guó)五條”有何新意，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有什么影響的同時(shí)，本文深入分析“國(guó)五條”對(duì)各方的影響，以及近期各地陸續(xù)出臺(tái)的地方版“國(guó)五條”內(nèi)容及相關(guān)影響。最后，本文結(jié)合當(dāng)前的銀行業(yè)情況，分析“國(guó)五條”對(duì)銀行現(xiàn)在業(yè)務(wù)影響如何，結(jié)合現(xiàn)在各家銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)放貸款、按揭貸款業(yè)務(wù)態(tài)度分析，對(duì)“國(guó)五條”調(diào)控下給銀行帶來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行提示。

報(bào)告目錄 \ REPORTS DIRECTORY

第一章  “國(guó)五條”的內(nèi)容及各方反應(yīng)
一、“國(guó)五條”的內(nèi)容
（一）“國(guó)五條”內(nèi)容解析
（二）“國(guó)五條”細(xì)則
（三）地方“國(guó)五條”細(xì)則
二、各方對(duì)“國(guó)五條”的反應(yīng)
（一）資本市場(chǎng)反應(yīng)強(qiáng)烈，地產(chǎn)股集體暴跌
（二）二手房市場(chǎng)反應(yīng)強(qiáng)烈，各地交易中心爆棚
（三）新開(kāi)項(xiàng)目提前推案，避免政策影響
（四）銀行提前還貸者激增
（五）協(xié)議離婚人數(shù)驟增

第二章  中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題 18
一、2012年房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行情況分析
（一）2012年房地產(chǎn)業(yè)所處的宏觀環(huán)境喜憂(yōu)參半
（二）一二線(xiàn)城市引領(lǐng)全國(guó)市場(chǎng)銷(xiāo)售明顯回暖
（三）全年土地市場(chǎng)成交下滑
二、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在的問(wèn)題
（一）房?jī)r(jià)過(guò)高是房地產(chǎn)的最根本問(wèn)題
（二）相關(guān)配套機(jī)制不健全
（三）土地資源不足嚴(yán)重制約著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的步性
（四）戶(hù)型結(jié)構(gòu)不合理，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)比例過(guò)低
（五）公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境尚未形成
（六）土地的供應(yīng)不規(guī)范
三、房?jī)r(jià)上漲的原因分析
（一）供應(yīng)端：土地獨(dú)家壟斷 供應(yīng)不足
（二）需求端：城市人口十年增2.4億
（三）寬松貨幣政策助推房?jī)r(jià)上漲
（四）居民投資驅(qū)動(dòng)受限 房地產(chǎn)成最好的投資選擇
四、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控存在的難題
（一）地方政府房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)與社會(huì)預(yù)期存在較大落差
（二）調(diào)控對(duì)自住性住房需求存在一定的擠壓效應(yīng)
（三）保障性住房融資與管理機(jī)制不健全
（四）開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)壟斷性加大
（五）房地產(chǎn)政策調(diào)控難度不斷增大

第三章  “國(guó)五條”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響分析
一、“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)引爭(zhēng)議
（一）市場(chǎng)：二手房買(mǎi)賣(mài)雙方均呼“受傷”
（二）專(zhuān)家：新政難免傷及無(wú)辜
（三）業(yè)內(nèi)：或?qū)е率聦?shí)房?jī)r(jià)提高
二、“國(guó)五條”細(xì)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響
（一）“國(guó)五條”細(xì)則的新意
（二）“國(guó)五條”嚴(yán)厲程度遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期
三、地方“國(guó)五條”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響
（一）二手房個(gè)稅征收進(jìn)入實(shí)質(zhì)操作階段
（二）調(diào)控目標(biāo)多以人均可支配收入實(shí)際漲幅為上限
（三）北京戶(hù)籍單身人士限購(gòu)1套住房
（四）60%的二手需求將受到稅費(fèi)調(diào)整影響
（五）高端樓盤(pán)預(yù)售將受到影響

第四章  “國(guó)五條”對(duì)銀行業(yè)的影響分析
一、“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)，利空銀行板塊
二、“國(guó)五條”對(duì)銀行業(yè)績(jī)負(fù)面影響有限
（一）對(duì)銀行按揭業(yè)務(wù)量影響不大
（二）對(duì)銀行按揭風(fēng)險(xiǎn)影響不大
三、“國(guó)五條”對(duì)銀行的潛在風(fēng)險(xiǎn)
（一）對(duì)銀行貸款業(yè)務(wù)帶來(lái)抑制作用
（二）未來(lái)繼續(xù)收緊政策的可能性存在
（三）可能引發(fā)投資者對(duì)資產(chǎn)質(zhì)量的擔(dān)憂(yōu)
四、銀行對(duì)于地產(chǎn)類(lèi)貸款的態(tài)度更加審慎
（一）審慎開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)
（二）審慎開(kāi)展房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)

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