報(bào)告描述 \ REPORT DESCRIPTION

從2003年至今的十年里，國(guó)務(wù)院先后9次常務(wù)會(huì)議專題研究房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，2003年的“18號(hào)文”，到隨后出臺(tái)的“國(guó)八條”、“國(guó)六條”、“國(guó)四條”、“國(guó)十條”、“新國(guó)八條”，再到最新出爐的“國(guó)五條”及其細(xì)則，10年持續(xù)調(diào)控，房?jī)r(jià)一路走高。2013年初，“國(guó)五條”在兩會(huì)召開前夕突擊公布，對(duì)市場(chǎng)各方造成了不小的沖擊。因此，“國(guó)五條”調(diào)控下給各方帶來的影響對(duì)銀行業(yè)務(wù)也帶來一定的風(fēng)向。銀聯(lián)信對(duì)此特別推出本期《“向左向右向前看”——“國(guó)五條”調(diào)控下銀行風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告》，旨在分析最新出爐“國(guó)五條”調(diào)控下給銀行帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
于房地產(chǎn)行業(yè)來說，過去的這十年既是黃金的十年，同時(shí)也是迷茫的十年，再也沒有哪個(gè)行業(yè)能像房地產(chǎn)行業(yè)這般強(qiáng)大，在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中幾乎起到“牽一發(fā)而動(dòng)全身”的作用；但與此同時(shí)，再也沒有哪個(gè)行業(yè)能像房地產(chǎn)行業(yè)這般跌宕，十年以來經(jīng)歷了數(shù)輪調(diào)控，國(guó)家甚至不惜采用行政手段進(jìn)行壓制。
2013年2月20日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管五項(xiàng)政策措施；3月1日又發(fā)布了《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，即“國(guó)五條”細(xì)則；隨后一個(gè)月內(nèi)，廣東、北京、上海、重慶、濟(jì)南、大連、合肥等城市都按時(shí)發(fā)布了樓市調(diào)控地方版細(xì)則。拉開了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的大幕。
綜合來看，本報(bào)告在分析“國(guó)五條”內(nèi)容及其細(xì)則的基礎(chǔ)上，分析各方對(duì)“國(guó)五條”的反應(yīng)。同時(shí)，結(jié)合當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行現(xiàn)狀、現(xiàn)存問題，對(duì)連續(xù)多年上漲原因進(jìn)行分析。在分析“國(guó)五條”有何新意，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有什么影響的同時(shí)，本文深入分析“國(guó)五條”對(duì)各方的影響，以及近期各地陸續(xù)出臺(tái)的地方版“國(guó)五條”內(nèi)容及相關(guān)影響。最后，本文結(jié)合當(dāng)前的銀行業(yè)情況，分析“國(guó)五條”對(duì)銀行現(xiàn)在業(yè)務(wù)影響如何，結(jié)合現(xiàn)在各家銀行對(duì)房地產(chǎn)開放貸款、按揭貸款業(yè)務(wù)態(tài)度分析，對(duì)“國(guó)五條”調(diào)控下給銀行帶來的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行提示。

報(bào)告目錄 \ REPORTS DIRECTORY

 

第一章  “國(guó)五條”的內(nèi)容及各方反應(yīng)
一、“國(guó)五條”的內(nèi)容
（一）“國(guó)五條”內(nèi)容解析
（二）“國(guó)五條”細(xì)則
（三）地方“國(guó)五條”細(xì)則
二、各方對(duì)“國(guó)五條”的反應(yīng)
（一）資本市場(chǎng)反應(yīng)強(qiáng)烈，地產(chǎn)股集體暴跌
（二）二手房市場(chǎng)反應(yīng)強(qiáng)烈，各地交易中心爆棚
（三）新開項(xiàng)目提前推案，避免政策影響
（四）銀行提前還貸者激增
（五）協(xié)議離婚人數(shù)驟增

第二章  中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及存在的問題 18
一、2012年房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行情況分析
（一）2012年房地產(chǎn)業(yè)所處的宏觀環(huán)境喜憂參半
（二）一二線城市引領(lǐng)全國(guó)市場(chǎng)銷售明顯回暖
（三）全年土地市場(chǎng)成交下滑
二、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題
（一）房?jī)r(jià)過高是房地產(chǎn)的最根本問題
（二）相關(guān)配套機(jī)制不健全
（三）土地資源不足嚴(yán)重制約著房地產(chǎn)開發(fā)的步性
（四）戶型結(jié)構(gòu)不合理，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)比例過低
（五）公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境尚未形成
（六）土地的供應(yīng)不規(guī)范
三、房?jī)r(jià)上漲的原因分析
（一）供應(yīng)端：土地獨(dú)家壟斷 供應(yīng)不足
（二）需求端：城市人口十年增2.4億
（三）寬松貨幣政策助推房?jī)r(jià)上漲
（四）居民投資驅(qū)動(dòng)受限 房地產(chǎn)成最好的投資選擇
四、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控存在的難題
（一）地方政府房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)與社會(huì)預(yù)期存在較大落差
（二）調(diào)控對(duì)自住性住房需求存在一定的擠壓效應(yīng)
（三）保障性住房融資與管理機(jī)制不健全
（四）開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)壟斷性加大
（五）房地產(chǎn)政策調(diào)控難度不斷增大

第三章  “國(guó)五條”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響分析
一、“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)引爭(zhēng)議
（一）市場(chǎng)：二手房買賣雙方均呼“受傷”
（二）專家：新政難免傷及無辜
（三）業(yè)內(nèi)：或?qū)е率聦?shí)房?jī)r(jià)提高
二、“國(guó)五條”細(xì)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響
（一）“國(guó)五條”細(xì)則的新意
（二）“國(guó)五條”嚴(yán)厲程度遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期
三、地方“國(guó)五條”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響
（一）二手房個(gè)稅征收進(jìn)入實(shí)質(zhì)操作階段
（二）調(diào)控目標(biāo)多以人均可支配收入實(shí)際漲幅為上限
（三）北京戶籍單身人士限購(gòu)1套住房
（四）60%的二手需求將受到稅費(fèi)調(diào)整影響
（五）高端樓盤預(yù)售將受到影響

第四章  “國(guó)五條”對(duì)銀行業(yè)的影響分析
一、“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)，利空銀行板塊
二、“國(guó)五條”對(duì)銀行業(yè)績(jī)負(fù)面影響有限
（一）對(duì)銀行按揭業(yè)務(wù)量影響不大
（二）對(duì)銀行按揭風(fēng)險(xiǎn)影響不大
三、“國(guó)五條”對(duì)銀行的潛在風(fēng)險(xiǎn)
（一）對(duì)銀行貸款業(yè)務(wù)帶來抑制作用
（二）未來繼續(xù)收緊政策的可能性存在
（三）可能引發(fā)投資者對(duì)資產(chǎn)質(zhì)量的擔(dān)憂
四、銀行對(duì)于地產(chǎn)類貸款的態(tài)度更加審慎
（一）審慎開展房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)
（二）審慎開展房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)
 

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