報(bào)告描述 \ REPORT DESCRIPTION

繼2月20日國務(wù)院再出“國五條”以來，加上本次調(diào)控加碼，近十年來，政府已經(jīng)九次針對住宅市場進(jìn)行調(diào)控。受住宅市場調(diào)控的影響，近兩年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額出現(xiàn)大幅增長。部分資金正從住宅市場抽離，而投資價值相對穩(wěn)定且受調(diào)控政策影響較小的商業(yè)地產(chǎn)已成為市場的“新寵”，然而不容忽視的是開發(fā)背后所存在的風(fēng)險。本文將對近年商業(yè)地產(chǎn)供需風(fēng)險進(jìn)行分析并提出此類型地產(chǎn)項(xiàng)目授信標(biāo)準(zhǔn)，同時也將就目前房企在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域開發(fā)戰(zhàn)略及開發(fā)經(jīng)營模式進(jìn)行分類解析。
在商業(yè)地產(chǎn)投資高速增長的同時，其銷售并未出現(xiàn)同步增長；同時商業(yè)地產(chǎn)在建量與庫存量均出現(xiàn)大幅增加，在經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)入“7時代”的背景下，后市或面臨階段性、區(qū)域性供給過剩的風(fēng)險。因此本文第二部分將根據(jù)各商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)及銷售指標(biāo)進(jìn)行分析，從而了解到目前商業(yè)地產(chǎn)真實(shí)供需情況。其中各地方政府在政策引導(dǎo)下熱衷于商業(yè)地產(chǎn)，2012年全國商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量全年增長22%，當(dāng)中超過2/3的項(xiàng)目來自二線城市。鑒于區(qū)域開發(fā)的風(fēng)險較大，我們在此提出了區(qū)域開發(fā)授信的總體標(biāo)準(zhǔn)，以此給各區(qū)域銀行授信提供參考。
在商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇面前，各大房企紛紛加大商業(yè)物業(yè)的投資開發(fā)比例，多家品牌房企將商業(yè)地產(chǎn)作為未來房企發(fā)展的戰(zhàn)略重心之一。但與此同時，多家房企受商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)拖累，從而不得不調(diào)整其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)甚至出售部分資產(chǎn)以緩解業(yè)績及資金壓力。同時，也存在著住宅開發(fā)商進(jìn)入到專業(yè)性要求極高的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，經(jīng)驗(yàn)不足導(dǎo)致的缺少人才、招商運(yùn)營困難的亂象。由此，我們在文章第三部分重點(diǎn)對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略及其中一些失敗原因進(jìn)行探尋，從而得出房企未來在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的戰(zhàn)略與方向；另外，我們也對目前國內(nèi)房企商業(yè)地產(chǎn)的幾種典型開發(fā)經(jīng)營模式進(jìn)行總結(jié)歸類，用以幫助銀行判斷相關(guān)授信房企資質(zhì)。

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