報(bào)告描述 \ REPORT DESCRIPTION

“錢荒”來(lái)襲，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商現(xiàn)有融資渠道受阻，融資成本增大。此次“錢荒”或預(yù)示中國(guó)貨幣政策已開(kāi)始由數(shù)量調(diào)控逐漸轉(zhuǎn)向質(zhì)量和結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。由于“錢荒”，多家銀行放慢信貸節(jié)奏，房地產(chǎn)業(yè)首當(dāng)其沖。在此形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)亟需健全房地產(chǎn)信托投資基金（以下簡(jiǎn)稱REITs）機(jī)制。對(duì)于房企，發(fā)展REITs使其有了除銀行信貸、上市等常規(guī)途徑之外的融資渠道，避免資金鏈斷頓而引發(fā)的連鎖金融反應(yīng)；對(duì)于政府，我國(guó)保障房建設(shè)每年資金需求上萬(wàn)億元，目前政府主要通過(guò)財(cái)政直接投入和地方融資平臺(tái)貸款操作，如采用REITs形式，就可有效緩解地方財(cái)政壓力；對(duì)于銀行，它的推行不僅可以促使商業(yè)銀行資金合理流動(dòng)，加速資金周轉(zhuǎn)，提高經(jīng)濟(jì)效益，又可以緩解資金供求矛盾，疏通信用渠道。本文將分類解析REITs模式，同時(shí)也就其模式選擇、風(fēng)險(xiǎn)防控措施和發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行深入探討。

報(bào)告目錄 \ REPORTS DIRECTORY

正文目錄
第一部分 REITs概述

第一章 資產(chǎn)證券化概述
一、資產(chǎn)證券化的定義
二、資產(chǎn)證券化的原理
三、資產(chǎn)證券化的特點(diǎn)
四、資產(chǎn)證券化的發(fā)展?fàn)顩r
五、我國(guó)主要的資產(chǎn)證券化類型
（一）信貸資產(chǎn)證券化的融資模式
（二）證券公司資產(chǎn)證券化的融資模式

第二章 REITs概述
一、REITS的定義
二、REITS的分類
三、REITS的相關(guān)特點(diǎn)

第二部分 信貸資產(chǎn)證券化的運(yùn)作流程和市場(chǎng)要求分析

第一章 信貸資產(chǎn)證券化的基本運(yùn)作流程

第二章 信貸資產(chǎn)證券化的市場(chǎng)要求分析
一、參與主體要求
（一）發(fā)起人要求
（二）投資者要求
（三）中介服務(wù)機(jī)構(gòu)要求
二、會(huì)計(jì)處理要求
三、資本計(jì)提要求
四、信息披露要求

第三章 信貸資產(chǎn)證券化的信用評(píng)級(jí)分析
一、信用評(píng)級(jí)分析
（一）內(nèi)部評(píng)級(jí)與外部評(píng)級(jí)
（二）減少對(duì)外部評(píng)級(jí)的依賴
（三）信用評(píng)級(jí)的內(nèi)容
二、雙評(píng)級(jí)制度分析
（一）實(shí)施雙評(píng)級(jí)制度的必要性
（二）雙評(píng)級(jí)制度對(duì)市場(chǎng)相關(guān)主體的影響
三、投資者付費(fèi)模式
（一）信用評(píng)級(jí)的收費(fèi)模式
（二）實(shí)施投資者付費(fèi)模式的目的
（三）有效實(shí)施投資者付費(fèi)模式的解決思路

第四章 信貸資產(chǎn)證券化的信用增級(jí)分析
一、信用增級(jí)的方法
（一）內(nèi)部信用增級(jí)
（二）外部信用增級(jí)
二、內(nèi)部信用增級(jí)與外部信用增級(jí)比較分析

第三部分 國(guó)外或地區(qū)房地產(chǎn)投資信托基金運(yùn)作模式

第一章 美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金
一、美國(guó)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展
二、美國(guó)房地產(chǎn)投資信托的結(jié)構(gòu)和類型
三、美國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的價(jià)格
四、如何投資房地產(chǎn)投資信托基金
五、參與美國(guó)房地產(chǎn)信托基金的機(jī)構(gòu)投資者
六、美國(guó)的REITS屬多元化組合投資

第二章 日本的房地產(chǎn)投資信托基金
一、日本房地產(chǎn)投資信托基金的運(yùn)作模式框架
二、日本房地產(chǎn)投資信托基金實(shí)例

第三章 新加坡的房地產(chǎn)投資信托基金
一、新加坡房地產(chǎn)投資信托基金的運(yùn)作結(jié)構(gòu)
（一）基本流程
（二）政策優(yōu)惠
二、新加坡房地產(chǎn)投資信托基金實(shí)例
（一）嘉康產(chǎn)業(yè)信托
（二）騰飛信托

第四章 香港的房地產(chǎn)投資信托基金
一、設(shè)立條件
二、香港房地產(chǎn)投資信托基金的實(shí)例

第四部分 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資模式與REITs發(fā)展現(xiàn)狀

第一章 中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要形式及特征
一、中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要形式
二、中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要特征

第二章 中國(guó)REITs的發(fā)展現(xiàn)狀

第五部分 國(guó)內(nèi)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的模式選擇

第一章 國(guó)內(nèi)REITs制度建立的可行性
一、發(fā)展國(guó)內(nèi)REITS所需的投資主體已逐步形成
（一）社會(huì)投資者需要增值保值的良好投資產(chǎn)品
（二）機(jī)構(gòu)投資者己經(jīng)在投資市場(chǎng)上占據(jù)了主導(dǎo)地位
二、房地產(chǎn)金融政策的改革為REITS的建立提供了良好平臺(tái)
三、信托公司的業(yè)務(wù)重組為REITS提供了良好的發(fā)展機(jī)遇
四、信托和證券業(yè)法規(guī)的逐漸完善為REITS創(chuàng)造了基礎(chǔ)條件

第二章 我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的分析和建議
一、我國(guó)發(fā)展REITS產(chǎn)品模式選擇的分析和建議
（一）信托模式
（二）封閉式基金管理模式
（三）公司上市模式
二、我國(guó)發(fā)展REITS募集方式的分析和建議
（一）以私募方式進(jìn)行募集
（二）采取國(guó)內(nèi)外投資者組合的募集模式
三、我國(guó)REITS資金來(lái)源的分析和建議
（一）個(gè)人民間儲(chǔ)蓄資金
（二）保險(xiǎn)和養(yǎng)老基金
（三）企業(yè)的資金
四、我國(guó)發(fā)展REITS業(yè)務(wù)定位分析和建議
（一）展開(kāi)房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)
（二）進(jìn)行收益類的房產(chǎn)投資項(xiàng)目
（三）進(jìn)行證券產(chǎn)品的投資
（四）開(kāi)展信托類業(yè)務(wù)
（五）參與保障性經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)

第六部分 REITs的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施

第一章 REITs的風(fēng)險(xiǎn)分析
一、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)
（一）政策風(fēng)險(xiǎn)
（二）利率風(fēng)險(xiǎn)
（三）通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)
二、非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)
（一）信用風(fēng)險(xiǎn)
（二）破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)
（三）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

第二章 REITs的風(fēng)險(xiǎn)防范措施
一、審慎選擇基礎(chǔ)資產(chǎn)
二、完善信用評(píng)級(jí)制度
三、嚴(yán)格SPV的設(shè)立及規(guī)范其運(yùn)營(yíng)

第七部分 REITs在商業(yè)銀行的發(fā)展趨勢(shì)

第一章 我國(guó)亟需健全REITs機(jī)制
一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要
二、信托業(yè)發(fā)展為REITS提供了必要的環(huán)境
三、投資者需要多樣化的投資渠道
四、相關(guān)制度環(huán)境的逐步完善為REITS創(chuàng)造了必要的條件
五、業(yè)界呼吁盡快推出REITS，保障房REITS可作為突破口
六、監(jiān)管部門積極研討REITS，機(jī)構(gòu)5年籌備不舍棄
七、內(nèi)地首只酒店REITS在港上市，向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型

第二章 REITs對(duì)商業(yè)銀行發(fā)展意義重大
一、提高商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)水平
二、商業(yè)銀行的管理模式向現(xiàn)代企業(yè)化管理過(guò)度
三、便于商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移
四、增強(qiáng)商業(yè)銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性
五、改善商業(yè)銀行的資本充足率
六、調(diào)整商業(yè)銀行的收入結(jié)構(gòu)
七、利于商業(yè)銀行降低不良貸款率

第三章 REITs在商業(yè)銀行的發(fā)展方向
一、商業(yè)銀行充當(dāng)發(fā)起機(jī)構(gòu)
二、商業(yè)銀行充當(dāng)貸款服務(wù)及保管機(jī)構(gòu)
三、商業(yè)銀行充當(dāng)承銷機(jī)構(gòu)

第八部分 總結(jié)

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