報告描述 \ REPORT DESCRIPTION

 

2013年合肥全年房地產(chǎn)開發(fā)投資1105.81億元，比上年增長21.0%，其中辦公樓投資93.13億元，同比增長26.9%，高于全市房地產(chǎn)投資增幅5.9個百分點，比住宅投資增幅高10.3個百分點。2013年，合肥市辦公樓新開工面積約為120萬平方米，同比增長9.2%；辦公樓施工面積約為450萬平方米，同比增長9.0%；辦公樓竣工面積約為32萬平方米，同比增長76.9%；辦公樓銷售面積達58.06萬平方米，同比增長73.2%，高于全市房屋銷售面積增幅42.2個百分點。

 

合肥在各重點商務區(qū)中，高新區(qū)商務區(qū)主要為科研辦公樓項目，打造高新產(chǎn)業(yè)孵化器；蜀山區(qū)、政務區(qū)商務區(qū)入駐的辦公樓有置地投資廣場、匯金大廈、新城國際、蔚藍商務港；置地投資廣場、匯金入駐率達80%以上，新城國際入駐率達到90%以上，蔚藍商務港入駐率達到70%以上。

 

報告目錄 \ REPORTS DIRECTORY

10

第一節(jié) 辦公樓定義與特點 10

一、辦公樓的定義 10

二、辦公樓的特點 10

三、辦公樓的模式分析 11

四、辦公樓與商務公寓的區(qū)別 11

第二節(jié) 辦公樓的分類 12

一、按建筑面積劃分 12

二、按使用功能劃分 12

三、按現(xiàn)代化程度分 13

四、按綜合條件劃分 13

五、按物業(yè)開發(fā)目的分 13

第三節(jié) 辦公樓物業(yè)檔次的劃分標準 14

一、頂級物業(yè)（國際辦公樓） 14

二、高檔物業(yè)（甲級辦公樓） 15

三、中檔物業(yè)（乙級辦公樓） 16

四、低檔物業(yè)（丙級辦公樓） 16

第二章 2013-2014年中國辦公樓市場分析 18

第一節(jié) 中國辦公樓市場現(xiàn)狀分析 18

一、辦公樓的發(fā)展回顧 18

二、辦公樓市場特征分析 19

三、辦公樓錯位競爭分析 21

四、甲級辦公樓競爭分析 22

第二節(jié) 2014年中國辦公樓投資分析 24

一、房地產(chǎn)投資金額分析 24

二、辦公樓投資金額分析 25

三、房地產(chǎn)開發(fā)資金來源規(guī)模 26

第三節(jié) 2014年中國辦公樓市場供給分析 27

一、辦公樓新開工面積 27

二、辦公樓施工面積分析 28

三、辦公樓竣工面積分析 29

四、各地區(qū)辦公樓開發(fā)規(guī)模情況 30

第四節(jié) 2014年中國辦公樓銷售情況分析 31

一、辦公樓銷售面積分析 31

（一）中國辦公樓銷售面積 31

（二）各地區(qū)辦公樓銷售面積 32

二、辦公樓銷售金額分析 33

三、辦公樓銷售價格分析 34

四、辦公樓價格波動原因 35

第三章 2013-2014年合肥房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 37

第一節(jié) 合肥地理交通環(huán)境分析 37

一、地理位置 37

二、行政劃分 37

三、土地資源 38

四、交通條件 39

第二節(jié) 合肥宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 41

一、合肥GDP增長情況分析 41

二、合肥產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況分析 41

三、合肥固定資產(chǎn)投資分析 42

四、合肥工業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 43

五、合肥居民收入情況分析 44

第三節(jié) 合肥房地產(chǎn)政策環(huán)境分析 45

一、合肥房地產(chǎn)政策環(huán)境綜述 45

二、2014年上半年合肥樓市政策要點 45

三、合肥寫字樓發(fā)展歷程 48

第四節(jié) 合肥房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 48

一、房地產(chǎn)投資金額分析 48

二、房地產(chǎn)施工面積分析 48

三、房地產(chǎn)竣工面積分析 49

四、房地產(chǎn)銷售面積分析 49

五、房地產(chǎn)市場價格分析 50

六、房地產(chǎn)銷售金額分析 50

第四章 2013-2014年合肥辦公樓市場分析 52

第一節(jié) 合肥辦公樓市場投資分析 52

一、合肥辦公樓投資額分析 52

二、合肥辦公樓投資情況 52

第二節(jié) 合肥辦公樓市場供給分析 53

一、合肥辦公樓新開工面積 53

二、合肥辦公樓施工面積分析 53

三、合肥辦公樓竣工面積分析 53

第三節(jié) 合肥辦公樓銷售情況分析 54

一、合肥辦公樓銷售面積分析 54

二、合肥辦公樓銷售金額分析 54

三、合肥辦公樓待售面積分析 55

四、合肥寫字樓銷售價格分析 55

第四節(jié) 合肥辦公樓出租需求分析 56

一、合肥辦公樓出租面積分析 56

二、合肥辦公樓的出租率分析 57

第五節(jié) 合肥樓市運行分析 57

一、合肥樓市成交情況分析 57

二、合肥區(qū)域購房關注度分析 58

三、合肥樓市開盤情況分析 58

第五章 合肥重點區(qū)域辦公樓市場分析 60

第一節(jié) 合肥區(qū)域辦公樓市場概況 60

一、辦公樓區(qū)域分布 60

二、辦公樓區(qū)域供給 61

三、辦公樓入駐情況 62

四、辦公樓租賃面積 63

第一節(jié) 政務區(qū)辦公樓市場分析 64

一、辦公樓建設項目分析 64

二、辦公樓市場投資分析 65

三、辦公樓租金水平分析 65

第二節(jié) 蜀山區(qū)辦公樓市場分析 66

一、辦公樓建設項目分析 66

二、辦公樓租金水平分析 68

第三節(jié) 濱湖新區(qū)辦公樓市場分析 68

一、辦公樓建設項目分析 68

二、辦公樓租金水平分析 69

第四節(jié) 包河區(qū)辦公樓市場分析 70

一、辦公樓建設項目分析 70

二、辦公樓需求情況分析 71

三、辦公樓租金水平分析 72

第六章 辦公樓客戶類型與營銷策略 74

第一節(jié) 辦公樓客戶類型分析 74

一、跨國公司客戶 74

二、金融企業(yè)客戶 74

三、工業(yè)企業(yè)客戶 74

四、貿(mào)易企業(yè)客戶 74

五、專業(yè)服務機構(gòu) 75

六、其他類型客戶 75

第二節(jié) 辦公樓客戶選擇因素 75

一、地理位置 75

二、物業(yè)服務 76

三、租金水平 76

四、內(nèi)部裝修 76

五、通信網(wǎng)路 77

六、商業(yè)配套 77

第三節(jié) 辦公樓客戶銷售策略分析 77

一、注重采集企業(yè)客戶關鍵信息 77

二、注重管理跟蹤潛在客戶線索 77

三、強調(diào)客戶決策人的公關管理 78

四、強調(diào)銷售團隊的組織與協(xié)調(diào) 78

五、營造對企業(yè)客戶商圈的支持 79

第七章 合肥辦公樓招商定位與策略分析 80

第一節(jié) 合肥辦公樓招商階段分析 80

一、開發(fā)前期招商 80

二、開發(fā)中期招商 81

三、開業(yè)階段招商 81

四、開業(yè)后的招商 82

第二節(jié) 合肥辦公樓招商定位要素 82

一、辦公樓業(yè)態(tài)定位 82

二、辦公樓目標市場 82

三、辦公樓主題特色 83

四、辦公樓品種組合 83

第三節(jié) 合肥辦公樓營銷推廣工具 83

一、樓書 83

二、DM單 85

三、VI系統(tǒng) 85

四、戶外包裝 86

五、報紙廣告 86

六、車身廣告 87

第四節(jié) 合肥辦公樓招商策略分析 87

一、辦公樓項目的招商定位 87

二、辦公樓招商的廣告推廣 88

三、辦公樓的招商流程分析 89

四、辦公樓的招商策略建議 90

五、辦公樓的招商管理流程 93

第八章 合肥辦公樓物業(yè)管理服務分析 97

第一節(jié) 合肥辦公樓物業(yè)服務方式 97

一、委托服務型物業(yè)服務 97

二、自主經(jīng)營型物業(yè)服務 97

三、專業(yè)服務企業(yè)物業(yè)服務 97

第二節(jié) 合肥辦公樓前期物業(yè)服務內(nèi)容 98

一、簽訂物業(yè)服務合同 98

二、制訂物業(yè)服務方案 98

三、成立業(yè)主委員會 98

四、編寫物業(yè)維修公約 98

五、制訂規(guī)劃并具體落實 98

六、做好物業(yè)的接管驗收 98

第三節(jié) 合肥辦公樓物業(yè)營銷租售管理 99

一、辦公樓租賃合同的簽訂 99

二、辦公樓租賃合同的執(zhí)行 99

三、辦公樓客戶的選擇 99

四、辦公樓租金的確定 102

第四節(jié) 合肥辦公樓日常物業(yè)服務內(nèi)容 103

一、辦公樓前臺服務內(nèi)容 103

二、辦公樓設施設備管理 104

三、辦公樓的安全服務 104

四、辦公樓的消防管理 105

五、辦公樓的保潔管理 105

第五節(jié) 合肥辦公樓物業(yè)管理的策略分析 106

一、物業(yè)管理水平影響辦公樓品質(zhì) 106

二、掌握客戶需求提供針對性服務 106

三、細分主流客戶突出服務重點 107

四、前瞻性的運作滿足客戶期望 108

五、運用特色管理成就超值服務 108

第九章 合肥辦公樓項目開發(fā)策略分析 110

第一節(jié) 合肥辦公樓項目開發(fā)要點分析 110

一、辦公樓的開發(fā)策略分析 110

二、辦公樓的市場調(diào)查分析 111

三、辦公樓的地塊定位建議 112

四、辦公樓的市場需求分析 113

五、辦公樓的市場供給分析 114

第二節(jié) 合肥辦公樓產(chǎn)品規(guī)劃設計 115

一、辦公樓建筑規(guī)劃設計要點 115

二、辦公樓配置規(guī)劃設計要點 116

三、辦公樓智能辦公設計分析 117

四、辦公樓生態(tài)辦公設計分析 119

第三節(jié) 合肥超高層高端辦公樓設計趨勢 122

一、規(guī)模和功能向復合型發(fā)展 122

二、更注重與城市關系的融合 122

三、產(chǎn)品的設計標準不斷提高 123

第十章 合肥辦公樓開發(fā)重點企業(yè)分析 127

第一節(jié) 綠地集團 127

一、企業(yè)基本情況 127

二、企業(yè)經(jīng)營業(yè)務分析 127

三、企業(yè)辦公樓項目簡介 127

四、企業(yè)發(fā)展目標 128

第二節(jié) 安徽省高速地產(chǎn)集團有限公司 128

一、企業(yè)發(fā)展基本情況 128

二、企業(yè)經(jīng)營業(yè)務分析 129

三、企業(yè)開發(fā)項目分析 129

四、企業(yè)發(fā)展策略分析 129

第三節(jié) 華潤置地（合肥）有限公司 129

一、企業(yè)發(fā)展基本情況 129

二、企業(yè)開發(fā)項目分析 130

四、企業(yè)競爭優(yōu)勢分析 131

第四節(jié) 萬達集團 131

一、企業(yè)發(fā)展基本情況 131

二、企業(yè)發(fā)展歷程分析 132

三、企業(yè)開發(fā)項目分析 132

第五節(jié) 恒盛恒茂（合肥）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 134

一、企業(yè)發(fā)展基本情況 134

二、企業(yè)發(fā)展歷程分析 134

三、企業(yè)開發(fā)項目分析 134

第十一章 2014-2018年辦公樓市場前景預測分析 136

第一節(jié) 2014-2018年中國辦公樓市場前景分析 136

一、中國辦公樓市場前景樂觀 136

二、辦公樓區(qū)域發(fā)展?jié)摿Ψ治?span id="sa4ktt9" class="Apple-tab-span" style="white-space:pre"> 136

三、辦公樓成地產(chǎn)投資新趨勢 137

四、郊區(qū)辦公樓市場前景看好 137

第二節(jié) 2014-2018年辦公樓市場趨勢分析 138

一、價值取向明朗化 138

二、產(chǎn)品符合時代特質(zhì) 139

三、與國際化辦公需求相符合 141

第三節(jié) 2014-2018年合肥辦公樓市場前景預測 141

一、辦公樓投資規(guī)模預測分析 141

二、辦公樓市場供給預測分析 142

三、辦公樓市場市場規(guī)模分析 143

四、寫字樓市場價格預測分析 143

第十二章 2014-2018年辦公樓投資風險及策略分析 144

第一節(jié) 2014-2018年辦公樓投資盈利分析 144

一、辦公樓投資開發(fā)特性 144

二、辦公樓投資開發(fā)條件 145

三、辦公樓盈利模式分析 146

四、辦公樓投資成本分析 150

五、辦公樓的投資回報率 150

第二節(jié) 2014-2018年辦公樓投資風險分析 152

一、政策風險 152

二、地段風險 153

三、功能風險 153

四、規(guī)劃風險 153

五、空置風險 153

六、競爭風險 154

第三節(jié) 2014-2018年辦公樓投融資策略分析 154

一、辦公樓行業(yè)融資渠道 154

二、辦公樓投資技巧分析 155

三、辦公樓投資策略分析 157

 

圖表目錄

圖表 1  2014年中國20大城市甲級辦公樓存量情況 18

圖表 2  2005-2014中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資情況 24

圖表 3  2013-2014年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速變化趨勢 25

圖表 4  2014年中國東中西部房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 25

圖表 5  2008-2014年中國辦公樓完成投資額統(tǒng)計 26

圖表 6  2012-2014年中國辦公樓月度累計完成投資額增速變化 26

圖表 7  2013-2014年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金統(tǒng)計 27

圖表 8  2014年7月中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu) 27

圖表 9  2005-2014年中國辦公樓新開工面積統(tǒng)計 28

圖表 10  2008-2014年中國辦公樓施工面積統(tǒng)計 28

圖表 11  2012-2014年中國辦公樓月度累計施工面積增速變化 29

圖表 12  2008-2014年中國辦公樓竣工面積統(tǒng)計 29

圖表 13  2013-2014年中國辦公樓月度累計竣工面積增速變化 30

圖表 14  2014年上半年中國辦公樓開發(fā)規(guī)模情況 30

圖表 15  2005-2014年中國辦公樓銷售面積統(tǒng)計 32

圖表 16  2014年中國辦公樓月度累計銷售面積變化情況 32

圖表 17  2014年上半年中國辦公樓開發(fā)規(guī)模情況 32

圖表 18  2005-2014年中國辦公樓銷售額統(tǒng)計 34

圖表 19  2014年中國辦公樓月度累計銷售額變化情況 34

圖表 20  2005-2014年中國辦公樓年均銷售價格變化趨勢圖 35

圖表 21  2010-2014年中國辦公樓平均銷售價格波動情況 35

圖表 22  合肥行政區(qū)劃統(tǒng)計 38

圖表 23  合肥土地資源統(tǒng)計 38

圖表 24  合肥地鐵建設規(guī)劃線路 41

圖表 25  2009-2014年合肥地區(qū)生產(chǎn)總值統(tǒng)計 41

圖表 26  2013年合肥市生產(chǎn)總值及其增速 42

圖表 27  2013年合肥產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析圖 42

圖表 28  2009-2014年合肥全社會固定資產(chǎn)投資額統(tǒng)計 43

圖表 29  2009-2014年合肥工業(yè)增加值統(tǒng)計 43

圖表 30  2009-2013年合肥城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及實際增速 44

圖表 31  2009-2013年合肥農(nóng)村居民人均純收入及實際增速 44

圖表 32  2010-2014年合肥房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計 48

圖表 33  2010-2014年合肥商品房施工面積統(tǒng)計 49

圖表 34  2010-2014年合肥商品房竣工面積統(tǒng)計 49

圖表 35  2010-2014年合肥商品房銷售面積統(tǒng)計 49

圖表 36  2013-2014年合肥月度平均房價走勢圖 50

圖表 37  2014年7月合肥市住宅銷售價格變動指數(shù) 50

圖表 38  2010-2014年合肥市商品房銷售金額統(tǒng)計 51

圖表 39  2010-2013年合肥辦公樓投資額統(tǒng)計 52

圖表 40  2010-2013年合肥辦公樓新開工面積統(tǒng)計 53

圖表 41  2010-2013年合肥辦公樓施工面積統(tǒng)計 53

圖表 42  2010-2013年合肥辦公樓竣工面積統(tǒng)計 54

圖表 43  2010-2013年合肥辦公樓銷售面積統(tǒng)計 54

圖表 44  2010-2014年合肥辦公樓銷售金額統(tǒng)計 54

圖表 45  2010-2014年合肥辦公樓待售面積統(tǒng)計 55

圖表 46  合肥重點樓盤銷售均價統(tǒng)計 55

圖表 47  2010-2013年合肥辦公樓出租面積統(tǒng)計 57

圖表 48  2014年合肥房地產(chǎn)成交結(jié)構(gòu)圖 58

圖表 49  2014年合肥區(qū)域購房者關注度對比分析 58

圖表 50  2013-2014年合肥樓市供給情況分析 59

圖表 51  合肥市重點寫字樓區(qū)域情況 61

圖表 52  合肥辦公樓區(qū)域供給情況 62

圖表 53  合肥辦公樓入駐企業(yè)性質(zhì)情況 62

圖表 54  合肥辦公樓入駐行業(yè)分布 63

圖表 55  各行業(yè)租賃辦公樓面積情況 63

圖表 56  合肥政務區(qū)寫字樓統(tǒng)計 64

圖表 57  合肥政務區(qū)重點寫字樓租金情況 66

圖表 58  合肥蜀山區(qū)重點寫字樓盤統(tǒng)計 67

圖表 59  合肥蜀山區(qū)重點寫字樓租金水平 68

圖表 60  合肥濱湖新區(qū)重點寫字樓盤統(tǒng)計 69

圖表 61  濱湖新區(qū)重點辦公樓租金水平 69

圖表 62  合肥包河區(qū)主要寫字樓盤統(tǒng)計 70

圖表 63  合肥包河區(qū)重點寫字樓租金統(tǒng)計 72

圖表 64  辦公樓開業(yè)后招商類別 82

圖表 65  辦公樓招商的策略 93

圖表 66  招商人員的基本工作程序 94

圖表 67  重要客戶接待流程 95

圖表 68  辦公樓招商審核流程 96

圖表 69  辦公樓自用型客戶統(tǒng)計 100

圖表 70  部分高端辦公樓項目設計參數(shù)一覽表 124

圖表 71  安徽省高速地產(chǎn)集團有限公司主要開發(fā)項目 129

圖表 72  萬達集團在合肥的發(fā)展時間軸 132

圖表 73  恒盛恒茂（合肥）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)項目 135

圖表 74  2014-2018年合肥辦公樓投資規(guī)模預測趨勢圖 142

圖表 75  2014-2018年合肥辦公樓竣工面積預測趨勢圖 142

圖表 76  2014-2018年合肥辦公樓銷售額增長趨勢圖 143

圖表 77  辦公樓運營管理能力示意圖 146

圖表 78  辦公樓需求類型及因素 146

圖表 79  辦公樓需求投資者類型情況 147

圖表 80  辦公樓盈利模式整體示意圖 148

圖表 81  辦公樓盈利模式影響因素分析 148

圖表 82  辦公樓可持續(xù)盈利模式分析 149

圖表 83  辦公樓盈利案例研究 149

圖表 84  辦公樓運營管理費用情況 150

 

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