順德曾獲得“廣東四小虎”、“2013中國百強(qiáng)區(qū)第一名”等美譽(yù)。順德位于廣佛同城的西南邊界、廣佛肇經(jīng)濟(jì)圈的南部，是佛山市與廣州市聯(lián)系的重要核心區(qū)域之一。2013年順德區(qū)全社會固定資產(chǎn)投資499.24億元，比上年增長14%。其中，第一產(chǎn)業(yè)投資5.92億元，增長997.9%；第二產(chǎn)業(yè)投資126.73億元，下降10.1%，其中工業(yè)投資126.73億元，下降10.0%；第三產(chǎn)業(yè)投資366.58億元，增長23.7%。2013年全部工業(yè)完成增加值1305.32億元，比上年增長11.1%。其中，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)增加值1171.53億元，增長12.1%。2012年，順德區(qū)全部工業(yè)企業(yè)單位數(shù)位1.8萬家，其中規(guī)模以上民營企業(yè)474家，港澳臺商及外資企業(yè)565家。
隨著順德經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，工業(yè)用地日益成為稀缺資源，為充分利用存量土地，提高土地的投入產(chǎn)出率，鼓勵多層商品廠房的開發(fā)，建立規(guī)范的商品廠房開發(fā)、建設(shè)和銷售的監(jiān)督管理制度，順德區(qū)制定并批準(zhǔn)實(shí)施《順德區(qū)商品廠房開發(fā)經(jīng)營管理辦法》，推廣商品廠房標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，以進(jìn)一步提高土地的利用率，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)高度集約化發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)。
近年來，順德部分開發(fā)商在開發(fā)房地產(chǎn)的同時，開始做工業(yè)地產(chǎn)或工業(yè)城配套設(shè)施。2011年，順德本地開發(fā)商君怡地產(chǎn)試水工業(yè)地產(chǎn)，運(yùn)作開發(fā)均安世友工業(yè)城。2013年10月，順德科技創(chuàng)新中心奠基，由廣東高駿實(shí)業(yè)投資集團(tuán)有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)運(yùn)營。2014年3月份，順德區(qū)東聯(lián)房產(chǎn)有限公司競得三幅杏壇的順德西部生態(tài)產(chǎn)業(yè)新區(qū)工業(yè)用地，地塊將建設(shè)商品廠房。2013年1月23日至2014年6月5日，順德區(qū)共有47塊工業(yè)用地完成成交，成交總面積為150萬平方米，比較集中的有，順德西部生態(tài)園15宗，順德區(qū)北滘鎮(zhèn)西南工業(yè)區(qū)9宗，大良街道8宗。
順德屬于工業(yè)重鎮(zhèn)，很多企業(yè)處于待改進(jìn)的狀態(tài)，資源需要合并和改造。目前順德工業(yè)地產(chǎn)處于起步階段，順德具有很強(qiáng)的自主性和內(nèi)在優(yōu)勢，因此有較大的發(fā)展空間。
第一章 工業(yè)地產(chǎn)概述
第一節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)界定
9
一、工業(yè)地產(chǎn)的定義 9
二、工業(yè)地產(chǎn)的特性 9
（一）政策主導(dǎo)性 9
（二）區(qū)域性分析 10
（三）項(xiàng)目增值性 10
（四）
投資回收期長 11
三、工業(yè)地產(chǎn)的分類 12
（一）
物流倉儲 12
（二）工業(yè)廠房 13
（三）工業(yè)研發(fā)樓宇 15
第二節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式
16
一、工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式 16
（一）開發(fā)主體 16
（二）操作手段 17
（三）所需外部條件 17
（四）開發(fā)模式流程 17
二、主體企業(yè)引導(dǎo)模式 18
（一）開發(fā)主體 18
（二）操作手段 18
（三）所需外部條件 18
（四）開發(fā)模式流程 18
三、工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式 19
（一）開發(fā)主體 19
（二）操作手段 19
（三）所需外部條件 19
（四）開發(fā)模式流程 19
四、綜合開發(fā)模式 20
（一）開發(fā)主體 20
（二）操作手段 20
（三）所需外部條件 20
（四）開發(fā)模式流程 20
第三節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)主要盈利模式
21
一、工業(yè)地產(chǎn)出租模式 21
二、工業(yè)地產(chǎn)出售模式 21
三、工業(yè)地產(chǎn)RELTS 22
四、工業(yè)地產(chǎn)收入來源 22
第二章 2013-2014年佛山市順德區(qū)工業(yè)地產(chǎn)環(huán)境背景分析
第一節(jié) 佛山市順德區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況
23
一、佛山市順德區(qū)GDP增長 23
二、佛山市順德區(qū)固定資產(chǎn)投資 23
三、佛山市順德區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 25
第二節(jié) 佛山市順德區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況
26
一、佛山市順德區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益情況 26
（一）佛山市順德區(qū)工業(yè)增加值歷年增長情況 26
（二）佛山市順德區(qū)與本省其他城市工業(yè)增加值對比 28
（三）佛山市順德區(qū)工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)效益情況分析 29
（四）工業(yè)經(jīng)濟(jì)整體效益情況 29
二、順德區(qū)工業(yè)企業(yè)單位數(shù)量 30
三、工業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)分析 30
（一）輕重工業(yè)發(fā)展情況對比及增長率 30
（二）佛山市順德區(qū)工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及其產(chǎn)值 31
（三）佛山市順德區(qū)工業(yè)企業(yè)規(guī)模/實(shí)力對比 32
四、佛山市順德區(qū)工業(yè)發(fā)展區(qū)域布局 33
（一）工業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模未來發(fā)展預(yù)期 33
（二）佛山市順德區(qū)工業(yè)產(chǎn)業(yè)未來區(qū)位分布規(guī)劃 34
第三節(jié) 佛山市順德區(qū)地域環(huán)境分析
34
一、地理位置 34
二、自然環(huán)境 35
三、生態(tài)氣候 35
四、資源分布 35
第四節(jié) 佛山市順德區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)
36
一、交通 36
二、供電 37
三、供水 38
四、供氣 38
五、排水 39
第五節(jié) 佛山市順德區(qū)工業(yè)地產(chǎn)市場政策環(huán)境
39
第六節(jié) 佛山市順德區(qū)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)社會環(huán)境分析
40
一、人口數(shù)量分析 40
二、消費(fèi)市場分析 40
三、
招商引資情況 41
第三章 2013-2014年佛山市順德區(qū)工業(yè)地產(chǎn)一級土地市場研究
第一節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)價格與其他地產(chǎn)價格走勢對比
43
一、全國四類不同性質(zhì)土地價格指數(shù)對比 43
二、佛山四類不同性質(zhì)土地價格指數(shù)對比 44
三、佛山市順德區(qū)四類性質(zhì)土地價格歷史走勢 45
第二節(jié) 佛山市順德區(qū)工業(yè)用地供應(yīng)市場
46
一、主要工業(yè)園區(qū)土地供應(yīng)情況 46
二、順德區(qū)工業(yè)用地供應(yīng)價格 46
三、區(qū)域土地供應(yīng)價格對比 48
第三節(jié) 佛山市順德區(qū)工業(yè)用地需求市場
49
一、佛山市順德區(qū)工業(yè)用地成交區(qū)域分布 49
二、2013-2014年各主要工業(yè)園區(qū)成交情況 49
第四節(jié) 佛山市順德區(qū)工業(yè)用地供求關(guān)系
51
第四章 2013-2014年佛山市順德區(qū)工業(yè)地產(chǎn)二級市場研究
第一節(jié) 佛山市順德區(qū)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀
52
一、佛山市順德區(qū)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總況 52
二、佛山市順德區(qū)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)分析 52
三、佛山市順德區(qū)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入格局 53
四、佛山市順德區(qū)工業(yè)地產(chǎn)投資立項(xiàng)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì) 54
第二節(jié) 各類工業(yè)廠房建設(shè)設(shè)計(jì)
59
一、單層廠房 59
二、多層廠房 60
三、熱加工廠房 61
四、冷加工廠房 61
五、工業(yè)廠房建設(shè)趨勢 62
第三節(jié) 佛山市順德區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化廠房
63
一、工業(yè)廠房投資流程 63
二、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房優(yōu)勢 63
三、標(biāo)準(zhǔn)廠房成本核算 63
四、定制工業(yè)廠房優(yōu)勢 65
第四節(jié) 佛山市順德區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化廠房物業(yè)市場開發(fā)整體情況
65
第五章 佛山市順德區(qū)典型的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分析
第一節(jié) 天富來國際工業(yè)城
67
一、項(xiàng)目分布及體量 67
二、項(xiàng)目產(chǎn)品特征分析 68
三、項(xiàng)目運(yùn)作模式分析 69
四、工業(yè)園區(qū)單位產(chǎn)值 71
五、園區(qū)項(xiàng)目招商情況 71
第二節(jié) 世友工業(yè)城
71
一、項(xiàng)目分布及體量 71
二、項(xiàng)目產(chǎn)品特征分析 72
三、項(xiàng)目運(yùn)作模式分析 74
四、工業(yè)園區(qū)銷售價格 74
五、園區(qū)項(xiàng)目招商情況 76
第三節(jié) 智富園項(xiàng)目
76
一、項(xiàng)目分布及體量 76
二、項(xiàng)目產(chǎn)品特征分析 77
三、項(xiàng)目運(yùn)作模式分析 78
四、工業(yè)園區(qū)單位產(chǎn)值 78
五、園區(qū)項(xiàng)目招商情況 78
第四節(jié) 順德科技創(chuàng)新中心
79
一、項(xiàng)目分布及體量 79
二、項(xiàng)目產(chǎn)品特征分析 80
三、項(xiàng)目運(yùn)作模式分析 83
四、園區(qū)項(xiàng)目招商情況 84
第五節(jié) 歐洲工業(yè)園
85
一、項(xiàng)目分布及體量 85
二、項(xiàng)目產(chǎn)品特征分析 88
三、項(xiàng)目運(yùn)作模式分析 88
四、園區(qū)項(xiàng)目招商情況 89
第六章 佛山市順德區(qū)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)招商策略分析
第一節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)要素
91
一、項(xiàng)目選址 91
二、項(xiàng)目定位 91
三、客戶選擇 91
四、宣傳造勢 91
五、產(chǎn)業(yè)招商 92
六、服務(wù)水平 92
第二節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)選址策略
92
一、區(qū)域環(huán)境分析 92
二、開發(fā)區(qū)環(huán)境分析 92
三、產(chǎn)業(yè)依托分析 92
四、交通物流區(qū)位分析 93
五、企業(yè)客戶來源分析 93
第三節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位策略
93
一、市場定位的必要 93
二、市場地位的策略 94
第四節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)招商引資分析
95
一、招商引資的重要性 95
二、傳統(tǒng)招商模式的問題 95
三、招商環(huán)境的打造 97
四、選商分析 98
第五節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)招商引資方式
98
一、組合營銷 98
二、中介招商 101
三、產(chǎn)業(yè)招商 102
四、
網(wǎng)絡(luò)招商 103
五、其他招商方式 106
第七章 佛山市順德區(qū)工業(yè)地產(chǎn)融資渠道選擇策略
第一節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資
107
一、股權(quán)出讓融資 107
二、增資擴(kuò)股融資 107
三、產(chǎn)權(quán)交易融資 108
四、杠桿收購融資 109
五、風(fēng)險投資融資 109
六、投資
銀行融資 110
七、國內(nèi)上市融資 110
八、境外上市融資 110
九、買殼上市融資 112
第二節(jié)
房地產(chǎn)投資信托 112
一、房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模 112
二、房地產(chǎn)信托發(fā)行結(jié)構(gòu)分析 113
三、房地產(chǎn)信托發(fā)行情況分析 115
四、房地產(chǎn)信托余額規(guī)模分析 117
五、房地產(chǎn)信托兌付情況分析 117
六、房地產(chǎn)信托投資方式分析 118
第三節(jié) 產(chǎn)業(yè)投資基金
119
一、中國產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)展現(xiàn)狀 119
二、中國產(chǎn)業(yè)投資基金投資方向 121
三、產(chǎn)業(yè)投資基金融資形式分析 124
四、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金運(yùn)作分析 124
五、工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金運(yùn)作分析 125
第八章 2014-2018年佛山市順德區(qū)工業(yè)地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境及風(fēng)險
第一節(jié) 佛山市順德區(qū)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資環(huán)境分析
127
一、佛山市順德區(qū)工業(yè)地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 127
二、佛山市順德區(qū)工業(yè)地產(chǎn)投資與影響因素分析 127
三、青島市黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)融資新渠道分析 128
第二節(jié) 佛山市順德區(qū)工業(yè)地產(chǎn)投資潛力分析
130
一、工業(yè)地產(chǎn)投資價值分析 130
二、工業(yè)地產(chǎn)投資回報率分析 130
三、工業(yè)地產(chǎn)區(qū)域投資熱點(diǎn)分析 131
第三節(jié) 佛山市順德區(qū)工業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險分析
131
一、政策風(fēng)險 131
二、市場風(fēng)險 132
三、擴(kuò)張風(fēng)險 132
四、經(jīng)營風(fēng)險 133
第四節(jié) 關(guān)于佛山市順德區(qū)工業(yè)地產(chǎn)投資的建議
圖表目錄
圖表 1 工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式流程 17
圖表 2 主體企業(yè)引導(dǎo)模式流程 18
圖表 3 工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式流程 19
圖表 4 綜合開發(fā)模式流程 21
圖表 5 2009-2013年佛山市順德區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值及增長速度 23
圖表 6 2013年順德區(qū)分行業(yè)固定資產(chǎn)投資及其增長速度 24
圖表 7 2009-2013年佛山順德區(qū)固定資產(chǎn)投資情況 25
圖表 8 2013年順德區(qū)三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 26
圖表 9 2013年順德區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)主要產(chǎn)品產(chǎn)量及其增長速度 27
圖表 10 佛山各區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值對比 28
圖表 11 2013年順德區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤及其增長速度 29
圖表 12 2013年順德區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù) 29
圖表 13 順德區(qū)工業(yè)企業(yè)單位數(shù)量情況統(tǒng)計(jì) 30
圖表 14 順德區(qū)輕重工業(yè)發(fā)展情況 30
圖表 15 2013年順德區(qū)營收規(guī)模TOP20產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 31
圖表 16 順德區(qū)營收規(guī)模TOP40企業(yè) 32
圖表 17 佛山市順德區(qū)
電力設(shè)備與供電情況 37
圖表 18 2009-2013年順德區(qū)社會消費(fèi)品
零售總額及增長速度 41
圖表 19 2013年全國主要城市分用途地價水平（元/平方米） 43
圖表 20 2008-2013年全國主要城市分用途地價環(huán)比增長率曲線圖（%） 44
圖表 21 2011-2013年佛山市四類不同性質(zhì)土地價格對比 44
圖表 22 2011-2013年佛山市順德區(qū)四類不同性質(zhì)土地價格對比 45
圖表 23 2010-2014年順德區(qū)工業(yè)用地供應(yīng)規(guī)模 46
圖表 24 2011-2013年順德區(qū)工業(yè)地價水平值 46
圖表 25 2011-2013年順德區(qū)工業(yè)用地價格增長趨勢圖 47
圖表 26 2011-2013年佛山市各區(qū)域工業(yè)土地供應(yīng)價格對比 48
圖表 27 2013-2014年佛山市順德區(qū)工業(yè)用地出讓情況 49
圖表 28 2013-2014年順德區(qū)工業(yè)用地成交情況 49
圖表 29 2014年順德區(qū)工業(yè)用地未成交地塊 51
圖表 30 2014年佛山市順德區(qū)工業(yè)地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資立項(xiàng)項(xiàng)目表 54
圖表 31 某單位通用廠房砼框架/單層類廠房工程說明 64
圖表 32 某單位通用廠房砼框架/單層類廠房造價說明 64
圖表 33 某廠房砼框架/雙層類廠房工程說明 64
圖表 34 某廠房砼框架/雙層類廠房造價說明 64
圖表 35 某號廠房輕鋼/單層類廠房工程說明 64
圖表 36 某號廠房輕鋼/單層類廠房造價說明 65
圖表 37 天富來國際工業(yè)城規(guī)劃圖 67
圖表 38 天富來國際工業(yè)城部分進(jìn)駐的企業(yè)名稱 71
圖表 39 世友工業(yè)城項(xiàng)目詳情 72
圖表 40 世友工業(yè)城位置圖（一） 73
圖表 41 世友工業(yè)城位置圖（二） 73
圖表 42 世友工業(yè)城規(guī)劃圖 74
圖表 43 2012-2014年世友工業(yè)城價格走勢 75
圖表 44 順德科技創(chuàng)新中心概念圖 80
圖表 45 順德區(qū)域圖 86
圖表 46 歐洲工業(yè)園區(qū)域圖 86
圖表 47 歐洲工業(yè)園總平面圖 87
圖表 48 2010-2013年房地產(chǎn)信托新增規(guī)模及占比均增長趨勢圖 113
圖表 49 2010-2013年房地產(chǎn)信托季度新增規(guī)模變化趨勢圖 114
圖表 50 2010-2013年房地產(chǎn)信托構(gòu)成情況 114
圖表 51 2002-2013年房地產(chǎn)信托新增規(guī)模趨勢圖 115
圖表 52 2003-2013年房地產(chǎn)信托新增規(guī)模同比增速 116
圖表 53 2002-2013年房地產(chǎn)信托成立規(guī)模占比趨勢圖 116
圖表 54 2010-2013年房地產(chǎn)信托余額及占比趨勢圖 117
圖表 55 2012-2014年房地產(chǎn)信托到期規(guī)模趨勢圖 118
圖表 56 2013年房地產(chǎn)信托投資方式占比季度對比圖 119
圖表 57 2002-2013年房地產(chǎn)信托投資方式變化趨勢圖 119
圖表 58 佛山市順德區(qū)工業(yè)地產(chǎn)投資與價格的影響因素 128
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