城市綜合體是集寫字樓、購(gòu)物中心、酒店、會(huì)展中心、文化娛樂中心、公寓和住宅等于一體的大型公共商業(yè)設(shè)施。隨著中國(guó)城市化進(jìn)程與經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，城市人口激增，商務(wù)活動(dòng)頻繁，辦公地點(diǎn)聚集，城市綜合體應(yīng)運(yùn)而生，逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)重要模式之一。
近年來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控加劇，從住宅領(lǐng)域退出的資金，在持續(xù)高漲的通脹預(yù)期下急需新的投資出口，在股市走向不明朗、期貨市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)難測(cè)的情況下，不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫，進(jìn)駐城市綜合體的投資資金開始明顯增加。截止2014年，在全國(guó)50座主要城市中建成、在建、待建城市綜合體項(xiàng)目已達(dá)到2000多個(gè)。
與相同價(jià)格的住宅投資相比，城市綜合體中商鋪、寫字樓的投資回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅的投資回報(bào)率，城市綜合體的租金及售價(jià)在未來幾年都可能出現(xiàn)持續(xù)上漲。近年品牌開發(fā)商爭(zhēng)相轉(zhuǎn)戰(zhàn)城市綜合體也是源于對(duì)這一領(lǐng)域未來發(fā)展?jié)摿Φ钠毡榭礉q。
發(fā)布的《2016-2020年中國(guó)城市綜合體投資市場(chǎng)深度調(diào)研及風(fēng)險(xiǎn)控制分析報(bào)告》共九章。首先介紹了城市綜合體的定義、特征等，接著分析了城市綜合體市場(chǎng)的宏觀投資環(huán)境，然后詳細(xì)分析了中國(guó)城市綜合體市場(chǎng)的投融資現(xiàn)狀，并闡釋了通過建立分析模型來判斷城市綜合體的投資價(jià)值。隨后，報(bào)告對(duì)城市綜合體市場(chǎng)的投資機(jī)會(huì)、投資前景、投資風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與控制做了分析，最后介紹了中國(guó)城市綜合體市場(chǎng)發(fā)展的政策背景。
本研究報(bào)告數(shù)據(jù)主要來自于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、商務(wù)部、財(cái)政部、產(chǎn)業(yè)研究中心、市場(chǎng)調(diào)查中心、全國(guó)工商聯(lián)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)以及國(guó)內(nèi)外重點(diǎn)刊物等渠道，數(shù)據(jù)權(quán)威、詳實(shí)、豐富，同時(shí)通過專業(yè)的分析預(yù)測(cè)模型，對(duì)行業(yè)核心發(fā)展指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)地預(yù)測(cè)。您或貴單位若想對(duì)城市綜合體投資市場(chǎng)有個(gè)系統(tǒng)深入的了解、或者想投資城市綜合體項(xiàng)目開發(fā)，本報(bào)告將是您不可或缺的重要參考工具。
第一章
城市綜合體行業(yè)概述
1.1 城市綜合體的界定
1.1.1 城市綜合體的定義
1.1.2 城市綜合體的特征
1.1.3 城市綜合體的類型
1.2 城市綜合體的功能
1.2.1 城市綜合體的普遍功能
1.2.2 城市綜合體的特殊功能
第二章 2013-2015年中國(guó)城市綜合體市場(chǎng)
投資環(huán)境分析
2.1 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境
2.1.1 全球經(jīng)濟(jì)貿(mào)易形勢(shì)
2.1.2 中國(guó)經(jīng)濟(jì)緩中企穩(wěn)
2.1.3 人民幣匯率的變動(dòng)
2.2 市場(chǎng)需求環(huán)境
2.2.1 我國(guó)國(guó)民收入及消費(fèi)水平現(xiàn)狀
2.2.2 消費(fèi)升級(jí)對(duì)城市綜合體的需求
2.2.3
產(chǎn)業(yè)升級(jí)對(duì)城市綜合體的需求
2.3 中國(guó)城市化進(jìn)程
2.3.1 城市化催生城市綜合體
2.3.2 城市化對(duì)城市綜合體的訴求
2.3.3 我國(guó)城市化發(fā)展現(xiàn)狀
2.4 中國(guó)
房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀
2.4.1 市場(chǎng)開發(fā)逐年增長(zhǎng)
2.4.2 市場(chǎng)基本平穩(wěn)運(yùn)行
2.4.3 市場(chǎng)主要特征分析
第三章 2013-2015年中國(guó)城市綜合體投資市場(chǎng)現(xiàn)狀分析
3.1 2013-2015年我國(guó)
商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)投資形勢(shì)
3.1.1 投資價(jià)值低估
3.1.2 投資增速高于住宅
1.1.1 投資過熱已受關(guān)注
1.1.2 投資風(fēng)險(xiǎn)不斷增加
3.2 2013-2015年我國(guó)城市綜合體市場(chǎng)投資形勢(shì)
3.2.1 越發(fā)受投資商青睞
3.2.2 成房企關(guān)注新熱點(diǎn)
3.2.3 總體投資開發(fā)特點(diǎn)
3.2.4 局部投資過熱顯現(xiàn)
3.3 2013-2015年我國(guó)城市綜合體市場(chǎng)開發(fā)狀況
3.3.1 存量市場(chǎng)分析
3.3.2 供應(yīng)量市場(chǎng)分析
3.3.3 市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析
3.3.4 開發(fā)商態(tài)勢(shì)分析
3.4 我國(guó)城市綜合體投資
盈利模式分析
3.4.1 投資盈利模式綜述
3.4.2 企業(yè)普遍模式
3.4.3 龍頭企業(yè)模式
3.5 上市公司城市綜合體項(xiàng)目投資盈利模式分析
3.5.1 項(xiàng)目選擇與風(fēng)險(xiǎn)控制
3.5.2 項(xiàng)目定位模型研究
3.5.3 產(chǎn)品創(chuàng)新與成本控制
3.5.4 資金收回與價(jià)值最大化
3.5.5 戰(zhàn)略聯(lián)盟與連
鎖開發(fā)戰(zhàn)略
第四章 2013-2015年中國(guó)城市綜合體市場(chǎng)融資狀況分析
4.1 2013-2015年中國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀分析
4.1.1 房地產(chǎn)信貸規(guī)模巨大
4.1.2 房企股權(quán)融資快速增長(zhǎng)
4.1.3
債券融資艱難推進(jìn)
4.1.4 房地產(chǎn)
信托突出風(fēng)險(xiǎn)
監(jiān)控
4.1.5 房地產(chǎn)私募
基金創(chuàng)出新高
4.2 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資模式解析
4.2.1 房地產(chǎn)信托
4.2.2 房地產(chǎn)抵押貸款
證券化（MBS）
4.2.3 房地產(chǎn)基金
4.2.4 房地產(chǎn)
信托投資基金（REITs）
4.3 我國(guó)城市綜合體項(xiàng)目融資方式分析
4.3.1 開發(fā)商的融資模式
4.3.2 上市公司短期融資方式
4.3.3 上市公司長(zhǎng)期融資方式
4.4 我國(guó)城市綜合體融資的問題分析
4.4.1 融資渠道單一
4.4.2 受制于資金壓力
4.4.3 資金鏈緊張
4.4.4 亟待融資模式創(chuàng)新
第五章 城市綜合體投資價(jià)值分析模型的建立
5.1 商圈等級(jí)和規(guī)模決定價(jià)值
5.1.1 商圈理論
5.1.2
零售引力規(guī)律
5.1.3 商圈飽和度
5.1.4 商圈等級(jí)和規(guī)模決定物業(yè)價(jià)值
5.2 模型的基本假設(shè)
5.2.1 隱藏的前提條件
5.2.2 直接的前提條件
5.2.3 約束條件
5.3 模型的建立
5.3.1 銷售價(jià)值定位模型構(gòu)建
5.3.2 單一業(yè)態(tài)的價(jià)值區(qū)間
5.3.3 城市綜合體整體價(jià)值最佳規(guī)模及最佳區(qū)間的計(jì)算
5.4 城市綜合體投資價(jià)值綜合分析體系
5.4.1 指標(biāo)設(shè)計(jì)的原則
5.4.2 指標(biāo)體系的建立
5.4.3 評(píng)價(jià)模型的建立
5.5 城市綜合體項(xiàng)目案例投資價(jià)值分析
5.5.1 項(xiàng)目簡(jiǎn)介
5.5.2 項(xiàng)目產(chǎn)品分析
5.5.3 項(xiàng)目區(qū)位分析
5.5.4 項(xiàng)目商圈分析
5.5.5 項(xiàng)目消費(fèi)能力分析
5.5.6 項(xiàng)目投資價(jià)值評(píng)價(jià)
第六章 中國(guó)城市綜合體市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)及前景分析
6.1 城市綜合體的價(jià)值體系
6.1.1 區(qū)域價(jià)值
6.1.2 商業(yè)價(jià)值
6.1.3 銷售價(jià)值
6.1.4 經(jīng)營(yíng)價(jià)值
6.1.5 資產(chǎn)價(jià)值
6.1.6 資本價(jià)值
6.2 城市綜合體市場(chǎng)的投資機(jī)遇
6.2.1 城市化發(fā)展方向
6.2.2 投資價(jià)值明顯
6.2.3 具備天然優(yōu)勢(shì)
6.2.4 市場(chǎng)需求旺盛
6.3 二三線城市綜合體投資機(jī)會(huì)分析
6.3.1 二三線城市投資機(jī)遇分析
6.3.2 三類城市綜合體潛力巨大
6.3.3 不同種類物業(yè)投資簡(jiǎn)析
6.4 縣級(jí)城市綜合體的投資機(jī)會(huì)分析
6.4.1 商業(yè)升級(jí)的機(jī)遇
6.4.2 具有市場(chǎng)潛力和空間
6.4.3 區(qū)域經(jīng)濟(jì)作支撐
6.4.4 投資環(huán)境相對(duì)有利
6.4.5 政府開發(fā)意愿強(qiáng)烈
6.4.6 應(yīng)把握其商業(yè)機(jī)理
6.5 城市綜合體市場(chǎng)的投資前景
6.5.1 投資市場(chǎng)空間分析
6.5.2 一線城市投資前景分析
6.5.3 二三線城市投資前景分析
第七章 城市綜合體的投資風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避分析
7.1 城市綜合體項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避
7.1.1 項(xiàng)目財(cái)務(wù)與
金融風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避
7.1.2 項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避
7.1.3 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避
7.1.4 招商和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避
7.1.5 系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避
7.2 城市綜合體項(xiàng)目投資的法律風(fēng)險(xiǎn)管理
7.2.1 政策風(fēng)險(xiǎn)及其管理
7.2.2 資金風(fēng)險(xiǎn)及其管理
7.2.3 施工風(fēng)險(xiǎn)及其管理
7.2.4 營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)及其管理
7.2.5 運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及其管理
7.3 城市綜合體運(yùn)營(yíng)模式的風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避
7.3.1 出售產(chǎn)權(quán)模式的風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避
7.3.2 整體出租模式的風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避
7.3.3 分零
租賃模式的風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避
7.3.4 混合模式的風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避
第八章 城市綜合體的風(fēng)險(xiǎn)控制分析
8.1 基礎(chǔ)理論概述
8.1.1 城市綜合體風(fēng)險(xiǎn)控制的意義
8.1.2 研究?jī)?nèi)容與方法
8.1.3 城市綜合體風(fēng)險(xiǎn)控制的理論基礎(chǔ)
8.2 城市綜合體風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法分析
8.2.1 專家調(diào)查法
8.2.2 故障樹分析法
8.2.3 敏感性分析法
8.2.4 情景分析法
8.2.5 核對(duì)表法
8.2.6 主要依據(jù)
8.3 城市綜合體風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法分析
8.3.1 敏感性分析法
8.3.2 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概率估算方法
8.3.3 決策樹
8.3.4 專家決策法
8.3.5 層次分析法
8.3.6 對(duì)比及選擇
8.4 城市綜合體風(fēng)險(xiǎn)防范分析
8.4.1 風(fēng)險(xiǎn)防范分類
8.4.2 預(yù)防型風(fēng)險(xiǎn)防范策略
8.4.3 非預(yù)防型風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略
8.5 城市綜合體風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控分析
8.5.1 風(fēng)險(xiǎn)圖表示法
8.5.2 審核檢查法
8.5.3 偏差分析法
8.6 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制案例分析
8.6.1 項(xiàng)目概況
8.6.2 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與分析
8.6.3 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制的措施
第九章 中國(guó)城市綜合體市場(chǎng)政策背景分析
9.1 2013-2015年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策分析
9.1.1 宏觀調(diào)控政策
9.1.2 開發(fā)及市場(chǎng)管理政策
9.1.3 土地政策
9.1.4 金融政策
9.2 重點(diǎn)政策對(duì)城市綜合體市場(chǎng)的影響分析
9.2.1 政策的總體影響形勢(shì)
9.2.2 調(diào)控政策的利好影響
9.2.3 調(diào)控政策的不利影響
9.2.4 信貸政策的影響分析
9.3 主要相關(guān)政策法規(guī)
9.3.1 《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》
9.3.2 《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》
9.3.3 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》
9.3.4 《中華人民共和國(guó)土地管理法》
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