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14
一、航空物流園區(qū)的內(nèi)涵及特點14
二、航空物流園區(qū)的功能15
三、航空物流園區(qū)作業(yè)區(qū)15
四、航空物流園區(qū)的功能定位16
五、航空物流園區(qū)的基本聚集機制16
六、航空物流園區(qū)的形成模式分析19

24
一、物流地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)概述24
（一）物流地產(chǎn)概念的界定24
（二）物流地產(chǎn)主題及對象24
（三）物流地產(chǎn)與園區(qū)的關(guān)系26
二、物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析28
（一）國內(nèi)物流地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀28
（二）國外物流地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀29
三、物流地產(chǎn)開發(fā)運營模式分析31
（一）地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)型運營模式31
（二）物流企業(yè)主導(dǎo)型運營模式32
（三）地產(chǎn)和物流商合作經(jīng)營模式32
（四）第三方企業(yè)牽頭型運營模式32
四、物流地產(chǎn)行業(yè)競爭格局分析33
（一）物流地產(chǎn)供求狀況分析33
（二）物流地產(chǎn)競爭格局分析35
五、物流地產(chǎn)的盈利模式分析36
（一）租金與管理費收入36
（二）資產(chǎn)的升值收益36
六、中國物流地產(chǎn)存在問題分析36

37
一、中國倉儲地產(chǎn)發(fā)展概況分析37
（一）倉儲地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模分析37
（二）倉儲地產(chǎn)的新增供應(yīng)量39
（三）倉儲地產(chǎn)發(fā)展特點分析41
二、倉儲地產(chǎn)投資開發(fā)模式分析42
（一）企業(yè)自開發(fā)模式42
（二）綜合開發(fā)運作模式42
三、倉儲地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)類型分析42
（一）第三方物流企業(yè)42
（二）電子商務(wù)企業(yè)43
（三）商貿(mào)零售企業(yè)43
（四）傳統(tǒng)房地產(chǎn)商43
（五）專業(yè)物流地產(chǎn)商43
四、國際開發(fā)商倉儲地產(chǎn)投資布局43
（一）普洛斯倉儲地產(chǎn)投資布局43
（二）寶灣倉儲地產(chǎn)投資布局44
（三）豐樹倉儲地產(chǎn)投資布局45
（四）維龍倉儲地產(chǎn)投資布局46
（五）嘉民集團倉儲地產(chǎn)投資布局47
（六）安博置業(yè)倉儲地產(chǎn)投資布局47
五、倉儲地產(chǎn)的問題與對策分析48
（一）倉儲地產(chǎn)面臨的主要問題48
（二）倉儲地產(chǎn)的未來發(fā)展方向49
（三）倉儲地產(chǎn)的發(fā)展對策分析50

53
一、中國GDP增長情況分析53
二、工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展形勢分析54
三、社會固定資產(chǎn)投資分析56
四、全社會消費品零售總額57
五、城鄉(xiāng)居民收入增長分析58
六、居民消費價格變化分析59
七、對外貿(mào)易發(fā)展形勢分析60

61
一、物流園區(qū)行業(yè)監(jiān)管部門61
二、物流園區(qū)行業(yè)相關(guān)政策61
三、物流園區(qū)相關(guān)發(fā)展規(guī)劃68
（一）《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》68
（二）《中國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十二五規(guī)劃綱要》70
四、《全國物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃（-2020年）》70
（一）物流園區(qū)發(fā)展要求70
（二）物流園區(qū)發(fā)展目標(biāo)71
（三）物流園區(qū)布局城市72
（四）物流園區(qū)發(fā)展任務(wù)72
（五）物流園區(qū)保障措施74

76
一、人口環(huán)境分析76
二、中國城鎮(zhèn)化率77
三、航空建設(shè)情況分析78

79
一、日本臨空城物流中心79
二、新加坡機場物流園區(qū)80
三、韓國仁川機場物流園區(qū)81
四、法蘭克福機場物流園區(qū)81
五、阿姆斯特丹斯基蒲物流園區(qū)82

82
一、國外大型空港物流園區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀82
二、國外主要空港物流園區(qū)發(fā)展情況83

89

91
一、航空物流園區(qū)布局結(jié)構(gòu)研究91
二、航空物流園區(qū)的空間布局模式92
三、成都航空物流園區(qū)的空間布局方案93

95
一、航空物流園區(qū)規(guī)劃分析95
二、鄭州航空港物流園區(qū)規(guī)劃96

100
一、航空物流園區(qū)建設(shè)關(guān)鍵要素100
二、航空物流園區(qū)的形成條件102
三、航空物流園區(qū)形成機理分析103
四、航空物流園區(qū)運營模式分析111
（一）特許經(jīng)營權(quán)模式111
（二）BOT模式111
（三）出租模式112
（四）自營模式112

113
一、國內(nèi)大型空港物流園區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀113
二、國內(nèi)主要空港物流園區(qū)發(fā)展情況113

118
一、數(shù)量情況分析118
二、發(fā)展情況分析118
（一）把航空港打造成全球航空經(jīng)濟運籌中心118
（二）富士康航空物流園年內(nèi)簽約航空港119
（三）空港航空物流園將重點發(fā)展跨境電商產(chǎn)業(yè)120
（四）12家快遞企業(yè)欲入駐天津航空物流園區(qū)121
（五）湖南架設(shè)“臨空經(jīng)濟走廊” 首個航空物流園落戶湘潭121
（六）新地空港物流園開工123

125
一、航空物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段分析125
二、航空物流產(chǎn)業(yè)演化動力分析127
三、航空物流業(yè)不同發(fā)展階段動力分析128
四、中國航空物流業(yè)發(fā)展建議129

130
一、貨客兼顧模式130
二、專業(yè)化航空貨運模式131
三、航空快遞網(wǎng)絡(luò)模式132
四、物流解決方案/外包業(yè)務(wù)模式132

132
一、航空物流的價值鏈133
二、航空物流的參與主體及關(guān)系分析134
三、基于價值鏈的航空物流企業(yè)運營模式134

137
一、民航貨郵周轉(zhuǎn)量分析137
（一）國內(nèi)航線貨郵周轉(zhuǎn)量137
（二）國際航線貨郵周轉(zhuǎn)量137
（三）港澳臺航線貨郵周轉(zhuǎn)量137
二、民航貨郵運輸量分析138
（一）國內(nèi)航線貨郵運輸量138
（二）國際航線貨郵運輸量138
（三）港澳臺航線貨郵運輸量139

139
一、航空物流貨運發(fā)展優(yōu)勢139
二、航空物流貨運發(fā)展劣勢140
三、航空物流貨運發(fā)展機會141
四、航空物流貨運發(fā)展威脅142

143
一、物流園區(qū)數(shù)量分析143
二、物流園區(qū)建設(shè)狀態(tài)145
三、物流園區(qū)轉(zhuǎn)型升級147

148
一、土地政策調(diào)節(jié)作用明顯148
二、物流園區(qū)投資熱150
三、企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)模式151

152
一、企業(yè)服務(wù)領(lǐng)域152
二、園區(qū)布局發(fā)展154
三、信息化建設(shè)154
四、物流園區(qū)經(jīng)濟社會效益156

157
一、物流園區(qū)服務(wù)城市157
二、物流園區(qū)專業(yè)化服務(wù)157
三、物流園區(qū)“無水港”項目158

160
一、航空航線里程供給分析160
二、航空物流用設(shè)備供給分析161
三、航空貨物運輸情況162
四、港口貨物吞吐情況162

163
一、中國物流費用情況163
二、物流運輸費用分析164
三、物流保管費用分析164
四、物流管理費用分析165

166
一、工業(yè)品物流總額分析166
二、進口貨物物流總額分析166
三、農(nóng)產(chǎn)品物流總額分析167
四、再生資源物流總額分析167
五、單位與居民物品物流總額167

169
一、物流園區(qū)投資開發(fā)模式分析169
（一）經(jīng)濟開發(fā)區(qū)模式169
（二）主體企業(yè)引導(dǎo)模式169
（三）物流地產(chǎn)商模式170
（四）綜合運作模式170
（五）政企聯(lián)合（PPP）模式171
二、地產(chǎn)型物流園區(qū)發(fā)展模式分析172
（一）地產(chǎn)商為主導(dǎo)，租售給物流商管理園區(qū)物業(yè)172
（二）物流商自有地產(chǎn)，自己經(jīng)營管理173
（三）地產(chǎn)商和物流商直接合作經(jīng)營模式173
（四）物流商和地產(chǎn)商以外第三方運作模式173
三、中國物流園區(qū)開發(fā)方式分析173
（一）政府規(guī)劃，工業(yè)地產(chǎn)商主導(dǎo)模式174
（二）政府規(guī)劃，企業(yè)主導(dǎo)模式174
（三）政府政策支持，主體企業(yè)引導(dǎo)模式174
四、物流園區(qū)投資運營合作模式174
（一）土地使用權(quán)有償出讓模式174
（二）自行運營及招標(biāo)運營175
（三）“投資—經(jīng)營—移交”模式175
（四）合資/合作模式175
（五）政企合作模式175

176
一、物流園區(qū)的經(jīng)營管理分析176
二、物流園區(qū)運營管理模式分析177
（一）物流園區(qū)的管理模式分析177
（二）物流園區(qū)的創(chuàng)新模式分析178
三、國內(nèi)外物流園區(qū)管理模式分析179
（一）政府主導(dǎo)的建設(shè)管理模式179
（二）企業(yè)主導(dǎo)的建設(shè)管理模式179
四、物流園區(qū)市場經(jīng)營模式分析180
（一）自建自營模式180
（二）自建他營模式180
（三）他建他營模式180
（四）BOT模式180
五、物流園區(qū)經(jīng)營管理存在的問題181

181
一、物流園區(qū)贏利來源分析181
二、物流園區(qū)盈利模式分析182
（一）土地增值收入183
（二）出租/租賃收入184
（三）服務(wù)費用收入184
（四）項目投資收益184
三、各類物流園區(qū)盈利模式分析184
（一）轉(zhuǎn)運型物流園區(qū)盈利模式184
（二）綜合型物流園區(qū)盈利模式185
（三）倉儲配送型物流園區(qū)盈利模式185
（四）流通加工型物流園區(qū)盈利模式185
四、不同階段物流園區(qū)贏利模式分析186
（一）初創(chuàng)期的物流園區(qū)盈利模式186
（二）成長期的物流園區(qū)盈利模式187
（三）成熟期的物流園區(qū)盈利模式187
五、物流園區(qū)盈利模式現(xiàn)存問題分析188

190
一、園區(qū)規(guī)模190
二、園區(qū)特征190
三、功能定位190
四、發(fā)展條件190
五、運營現(xiàn)狀190
六、發(fā)展規(guī)劃191

191
一、園區(qū)規(guī)模191
二、園區(qū)特征191
三、功能定位191
四、發(fā)展條件191
五、運營現(xiàn)狀192

193
一、園區(qū)規(guī)模193
二、園區(qū)特征193
三、功能定位193
四、發(fā)展條件193
五、運營現(xiàn)狀194
六、發(fā)展規(guī)劃195

195
一、園區(qū)規(guī)模195
二、園區(qū)特征196
三、功能定位196
四、發(fā)展條件196
五、運營現(xiàn)狀197
六、發(fā)展規(guī)劃197

198
一、園區(qū)規(guī)模198
二、園區(qū)特征198
三、功能定位198
四、發(fā)展條件198
五、運營現(xiàn)狀202

203
一、園區(qū)規(guī)模203
二、園區(qū)特征203
三、功能定位203
四、發(fā)展條件204
五、運營現(xiàn)狀204

204
一、園區(qū)規(guī)模204
二、功能定位204
三、發(fā)展條件205
四、運營現(xiàn)狀207
五、發(fā)展規(guī)劃207

208
一、園區(qū)規(guī)模208
二、園區(qū)特征208
三、發(fā)展條件209
四、運營現(xiàn)狀210
五、發(fā)展規(guī)劃210

211
一、園區(qū)規(guī)模211
二、園區(qū)特征211
三、功能定位211
四、發(fā)展條件211
五、運營現(xiàn)狀212

212
一、園區(qū)規(guī)模212
二、園區(qū)特征212
三、功能定位213
四、發(fā)展條件213
五、運營現(xiàn)狀213

214
一、現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展方向分析214
二、航空物流園區(qū)行業(yè)發(fā)展趨勢分析215
三、航空貨運業(yè)發(fā)展趨勢分析216
（一）航空貨運服務(wù)綜合化216
（二）航空貨運運作一體化217
（三）航空貨運經(jīng)營聯(lián)盟化217
（四）航空貨運操作無紙化217
（五）航空貨運多式聯(lián)運化218
四、“十二五”物流行業(yè)發(fā)展形勢218

219
一、物流園區(qū)市場發(fā)展驅(qū)動因素219
二、物流行業(yè)市場發(fā)展前景分析221
三、航空物流園區(qū)市場需求前景分析222

223
一、交通運輸市場前景預(yù)測分析223
二、航空物流園區(qū)建設(shè)前景預(yù)測分析223

225
一、航空物流園區(qū)行業(yè)進入壁壘分析225
二、航空物流園區(qū)市場投資機會分析225
三、物流園區(qū)未來投資前景分析226

228
一、政策風(fēng)險228
二、經(jīng)濟風(fēng)險229
三、建設(shè)投資風(fēng)險229
四、市場供需風(fēng)險230
五、經(jīng)營管理風(fēng)險230
六、項目決策風(fēng)險231
七、戰(zhàn)略定位風(fēng)險231
八、其他相關(guān)風(fēng)險232
九、建設(shè)風(fēng)險管理策略232

234
一、航空物流企業(yè)投融資策略發(fā)展分析234
二、航空物流企業(yè)投資策略235
三、航空物流園行業(yè)投資策略235
四、促進中國物流園區(qū)健康發(fā)展的若干建議237
五、中國航空物流金融的運作模式分析239
六、中國航空物流園區(qū)投融資模式分析248
七、航空物流園區(qū)企業(yè)融資渠道與選擇分析249
（一）物流園區(qū)企業(yè)融資方法與渠道簡析249
（二）利用股權(quán)融資謀劃企業(yè)發(fā)展機遇251
（三）利用政府杠桿拓展企業(yè)融資渠道255
（四）適度債權(quán)融資配置自身資本結(jié)構(gòu)256
（五）關(guān)注民間資本和外資的投資動向257

259
一、航空物流園區(qū)的招商特點分析259
二、航空物流園區(qū)的招商流程分析259
三、航空物流園區(qū)招商存在的問題259
四、知名物流園區(qū)招商經(jīng)驗借鑒260

262
一、航空物流園區(qū)合作伙伴的選擇262
二、航空物流園區(qū)的招商策略分析263
三、不同物流園區(qū)的招商策略264
（一）定向服務(wù)型264
（二）交通樞紐型264
（三）產(chǎn)業(yè)聚集型264
（四）功能提升型264
（五）綜合服務(wù)型265
四、航空物流園區(qū)項目招商策略265
（一）園區(qū)招商策略265
（二）場地招商策略265
（三）項目招商策略266

266
一、航空物流園區(qū)招商客戶的定位266
二、航空物流園區(qū)的招商推廣分析267
三、航空物流園區(qū)招商現(xiàn)場的包裝268
四、航空物流園區(qū)客戶甄別及發(fā)掘268
五、航空物流園區(qū)的客戶開發(fā)分析268

圖表 1 航空物流服務(wù)供應(yīng)者自發(fā)生成型航空物流園區(qū)的模式20
圖表 2 政府主動構(gòu)建型航空物流園區(qū)形成模式22
圖表 3 多方共同力量形成的航空物流園區(qū)的模式23
圖表 4 普洛斯中國布局結(jié)構(gòu)圖44
圖表 5 中國國內(nèi)生產(chǎn)總值及增長變化趨勢圖54
圖表 6 國內(nèi)生產(chǎn)總值構(gòu)成及增長速度統(tǒng)計54
圖表 7 中國規(guī)模以上工業(yè)增加值及增長速度趨勢圖55
圖表 8 中國規(guī)模以上工業(yè)增加值及增長速度趨勢圖56
圖表 9 中國全社會固定資產(chǎn)投資增長趨勢圖57
圖表 10 中國社會消費品零售總額及增長速度趨勢圖58
圖表 11 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及增長趨勢圖59
圖表 12 中國居民消費價格月度變化趨勢圖60
圖表 13 中國進出口總額增長趨勢圖61
圖表 14 中國歷年來主要的物流產(chǎn)業(yè)政策67
圖表 15 中國人口總量增長趨勢圖76
圖表 16 中國人口數(shù)量及其構(gòu)成情況統(tǒng)計77
圖表 17 中國城鎮(zhèn)化率變化趨勢圖78
圖表 18 航空運輸業(yè)固定資產(chǎn)投資額統(tǒng)計78
圖表 19 國內(nèi)基地貨航與其他樞紐機場貨量貢獻度的比較圖88
圖表 20 國際進出港通關(guān)報檢時間的比較表89
圖表 21 I型布局內(nèi)部流線示意圖92
圖表 22 L型布局內(nèi)部流線示意圖93
圖表 23 U型布局內(nèi)部流線示意圖93
圖表 24 成都航空物流園區(qū)空間布局結(jié)構(gòu)圖94
圖表 25 SLP設(shè)計步驟圖96
圖表 26 各功能區(qū)面積比例表97
圖表 27 鄭州航空物流園區(qū)物流相關(guān)圖98
圖表 28 鄭州航空物流園區(qū)線形圖99
圖表 29 鄭州航空物流園區(qū)的最終布置方案99
圖表 30 鄭州航空物流園區(qū)的最終分布圖100
圖表 31 航空物流園區(qū)形成機制圖104
圖表 32 航空物流園區(qū)降低交易成本106
圖表 33 航空物流園區(qū)形成前的企業(yè)分布圖106
圖表 34 航空物流園區(qū)形成后的企業(yè)分布圖107
圖表 35 航空物流園區(qū)供求機制圖108
圖表 36 波特鉆石模型圖109
圖表 37 航空物流園區(qū)形成機制圖110
圖表 38 國內(nèi)主要空港物流園區(qū)功能定位113
圖表 39 國內(nèi)機場綜合比較分析表117
圖表 40 中國航空物流園區(qū)數(shù)量增長趨勢圖118
圖表 41 航空物流業(yè)演化階段126
圖表 42 航空物流價值鏈?zhǔn)疽鈭D133
圖表 43 多方參與的航空物流運營結(jié)構(gòu)圖134
圖表 44 航空物流的一般企業(yè)運營模式135
圖表 45 6種航空物流企業(yè)運營模式特點對比表136
圖表 46 國內(nèi)航線貨郵周轉(zhuǎn)量統(tǒng)計137
圖表 47 國際航線貨郵周轉(zhuǎn)量統(tǒng)計137
圖表 48 港澳臺航線貨郵周轉(zhuǎn)量統(tǒng)計138
圖表 49 國內(nèi)航線貨郵運輸量統(tǒng)計138
圖表 50 港澳臺航線貨郵運輸量統(tǒng)計138
圖表 51 港澳臺航線貨郵運輸量統(tǒng)計139
圖表 52 “十二五”時期提高空管效率重點工程140
圖表 53 中國民航“十二五”規(guī)劃航空物流發(fā)展指標(biāo)141
圖表 54 中國物流園區(qū)數(shù)量統(tǒng)計及增長情況144
圖表 55 八大經(jīng)濟區(qū)物流園區(qū)數(shù)量對比144
圖表 56 中國物流園區(qū)實際狀態(tài)145
圖表 57 八大經(jīng)濟區(qū)物流園區(qū)實際狀態(tài)146
圖表 58 全國物流園區(qū)建設(shè)周期146
圖表 59 全國物流園區(qū)主要收入來源147
圖表 60 物流園區(qū)地理位置特點148
圖表 61 物流園區(qū)吸引企業(yè)入駐的原因148
圖表 62 物流園區(qū)建設(shè)進度149
圖表 63 物流園區(qū)建設(shè)滯后原因149
圖表 64 物流園區(qū)建成進度分析149
圖表 65 全國物流園區(qū)投資建設(shè)主體150
圖表 66 全國物流園區(qū)建設(shè)資金來源150
圖表 67 全國物流園區(qū)占地規(guī)模151
圖表 68 全國物流園區(qū)建設(shè)投資規(guī)模151
圖表 69 全國物流園區(qū)開發(fā)方式152
圖表 70 物流園區(qū)的業(yè)務(wù)定位152
圖表 71 全國物流園區(qū)管理模式153
圖表 72 全國物流園區(qū)主要業(yè)務(wù)功能153
圖表 73 全國物流園區(qū)主要流轉(zhuǎn)商品153
圖表 74 全國物流園區(qū)信息化投入155
圖表 75 全國物流園區(qū)信息系統(tǒng)開發(fā)方式155
圖表 76 全國物流園區(qū)未來發(fā)展重點工作156
圖表 77 全國物流園區(qū)稅收情況156
圖表 78 中國定期航班航線里程統(tǒng)計160
圖表 79 國內(nèi)航線線路長度統(tǒng)計160
圖表 80 國際航線線路長度統(tǒng)計161
圖表 81 中國定期航班條數(shù)及里程情況表161
圖表 82 中國航空飛機擁有量統(tǒng)計162
圖表 83 中國航空貨物周轉(zhuǎn)量統(tǒng)計162
圖表 84 中國沿海主要港口貨物吞吐量統(tǒng)計163
圖表 85 中國社會物流費用情況表163
圖表 86 社會物流運輸費用情況表164
圖表 87 社會物流保管費用情況表165
圖表 88 社會物流管理費用情況表165
圖表 89 工業(yè)品物流總額增長情況166
圖表 90 進出口貨物物流總額增長情況166
圖表 91 農(nóng)產(chǎn)品物流總額增長情況167
圖表 92 再生資源物流總額增長情況167
圖表 93 單位與居民物品物流總額增長情況168
圖表 94 物流園區(qū)贏利來源情況182
圖表 95 物流園區(qū)贏利模式分類183
圖表 96 近幾年上海物流業(yè)發(fā)展規(guī)模趨勢圖201
圖表 97 長三角航空貨運樞紐群建設(shè)圖202
圖表 98 中國民航“十二五”規(guī)劃航空物流業(yè)務(wù)規(guī)模情況表223
圖表 99 中國航空物流園區(qū)數(shù)量預(yù)測趨勢圖224
圖表 100 中國部分物流園區(qū)建設(shè)及投資規(guī)模228
圖表 101 航空物流企業(yè)融資途徑及占比234
圖表 102 航空物流企業(yè)上市融資及發(fā)行債券難的原因占比分析235
圖表 103 倉單質(zhì)押的物流金融模式業(yè)務(wù)流程圖241
圖表 104 動產(chǎn)質(zhì)押的物流金融模式業(yè)務(wù)流程圖242
圖表 105 代收貨款業(yè)務(wù)流程圖243
圖表 106 墊付貨款模式一業(yè)務(wù)流程圖243
圖表 107 墊付貨款模式二業(yè)務(wù)流程圖244
圖表 108 倉單質(zhì)押模式一業(yè)務(wù)流程圖245
圖表 109 倉單質(zhì)押模式二業(yè)務(wù)流程圖246
圖表 110 倉單質(zhì)押模式三業(yè)務(wù)流程圖247
圖表 111 保兌倉業(yè)務(wù)流程圖247
圖表 112 中國兩種典型物流園區(qū)的投資模式249
圖表 113 企業(yè)融資方式與渠道分類250
圖表 114 風(fēng)險投資和私募股權(quán)的主要區(qū)別253
圖表 115 創(chuàng)投及私募股權(quán)投資基金運作程序254