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內(nèi)容概括

工業(yè)地產(chǎn)指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。2014年深圳共成功出讓45宗土地（除去企業(yè)轉(zhuǎn)讓的1宗地），土地出讓金額達(dá)551.8390億，同比增長(zhǎng)18%；土地出讓面積共計(jì)187.5萬平方米，土地均價(jià)達(dá)到2.94萬/平；建筑面積共計(jì)487萬平方米，樓面地價(jià)約為11315元/平，同比增長(zhǎng)64.5%。2014年深圳土地出讓金總額、樓面地價(jià)和土地均價(jià)都創(chuàng)下了近幾年來的最高值。從結(jié)構(gòu)上看，2014年分別供應(yīng)產(chǎn)業(yè)用地156.4公頃，商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地194.4公頃，居住用地184.3公頃，公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目用地833.8公頃。計(jì)劃供應(yīng)滿足了坪山華誼兄弟文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、龍崗平湖招商銀行貨幣金融服務(wù)項(xiàng)目等經(jīng)營性項(xiàng)目用地需求，同時(shí)保障了松崗人民醫(yī)院、橫崗中學(xué)、寶安中心區(qū)前海人壽保險(xiǎn)項(xiàng)目等社會(huì)福利民生項(xiàng)目用地供應(yīng)。工業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)“被遺忘的角落”。目前深圳市有開發(fā)商規(guī)模和綜合素質(zhì)都較高的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，是給市場(chǎng)做了一個(gè)引領(lǐng)，具有前瞻性，同時(shí)，工業(yè)產(chǎn)品回報(bào)比較穩(wěn)定，增值空間比較大，比較靈活的特性，對(duì)比目前住宅市場(chǎng)的情況，工業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展空間或更值得期待。總體看來，工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景明朗，在較好的宏觀環(huán)境下，對(duì)工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作理念以及運(yùn)營模式的準(zhǔn)確把握，是投資工業(yè)地產(chǎn)成功的前提。產(chǎn)品定位，策劃，規(guī)劃，招商的同步進(jìn)行是操作的關(guān)鍵。借鑒國際工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)，理解專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的綜合型服務(wù)，像經(jīng)營城市一樣去經(jīng)營園區(qū)，這會(huì)對(duì)工業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)作成功提供較有力的支持。

報(bào)告目錄

第一章工業(yè)地產(chǎn)概述 8

第一節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)界定 8

一、工業(yè)地產(chǎn)的定義 8
二、工業(yè)地產(chǎn)的特性 8
（一）政策主導(dǎo)性 8
（二）區(qū)域性分析 9
（三）項(xiàng)目增值性 9
（四）投資回收期長(zhǎng) 10
三、工業(yè)地產(chǎn)的分類 11
（一）物流倉儲(chǔ) 11
（二）工業(yè)廠房 12
（三）工業(yè)研發(fā)樓宇 14

第二節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式 15

一、工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式 15
（一）開發(fā)主體 15
（二）操作手段 16
（三）所需外部條件 16
（四）開發(fā)模式流程 16
二、主體企業(yè)引導(dǎo)模式 17
（一）開發(fā)主體 17
（二）操作手段 17
（三）所需外部條件 17
（四）開發(fā)模式流程 17
三、工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式 18
（一）開發(fā)主體 18
（二）操作手段 18
（三）所需外部條件 18
（四）開發(fā)模式流程 18
四、綜合開發(fā)模式 19
（一）開發(fā)主體 19
（二）操作手段 19
（三）所需外部條件 19
（四）開發(fā)模式流程 19

第三節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)主要盈利模式 20

一、工業(yè)地產(chǎn)出租模式 20
二、工業(yè)地產(chǎn)出售模式 20
三、工業(yè)地產(chǎn)REITS 21
四、工業(yè)地產(chǎn)收入來源 21

第二章深圳市工業(yè)地產(chǎn)環(huán)境背景分析 22

第一節(jié) 深圳市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 22

一、深圳市GDP增長(zhǎng)情況 22
二、深圳市固定資產(chǎn)投資 23
（一）全市固定資產(chǎn)投資 23
（二）分區(qū)固定資產(chǎn)投資 23
三、深圳市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 24

第二節(jié) 深圳市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 26

一、深圳市工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益情況 26
（一）深圳市工業(yè)增加值 26
（二）分區(qū)域工業(yè)增加值 26
（三）工業(yè)經(jīng)濟(jì)整體效益 27
二、工業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)分析 28
（一）工業(yè)發(fā)展情況 28
（二）戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展 29
（三）工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及產(chǎn)值 30
（四）深圳市工業(yè)企業(yè)規(guī)模 31
三、深圳市城市規(guī)劃布局 32
（一）城市土地規(guī)劃 32
（二）工業(yè)布局分析 33

第三節(jié) 深圳市地域環(huán)境分析 35

一、地理位置 35
二、自然資源 35
三、行政區(qū)劃 35
四、文化特點(diǎn) 36

第四節(jié) 深圳市工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 36

一、交通 36
二、供電 42
三、供水 43
四、供氣 43
五、排水 43

第五節(jié) 深圳市工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境 44

一、深圳推出“1+6文件”深化土地管理制度改革 44
二、深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)條例 46

第六節(jié) 深圳市工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)社會(huì)環(huán)境分析 47

一、人口數(shù)量分析 47
二、消費(fèi)市場(chǎng)分析 48

第三章深圳市工業(yè)地產(chǎn)一級(jí)土地市場(chǎng)研究 49

第一節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格與其他地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)對(duì)比 49

一、全國四類不同性質(zhì)土地價(jià)格對(duì)比 49
二、深圳市不同性質(zhì)土地價(jià)格對(duì)比 49

第二節(jié) 深圳市工業(yè)用地供應(yīng)市場(chǎng) 50

一、主要工業(yè)園區(qū)土地供應(yīng)情況 50
二、深圳市工業(yè)用地供應(yīng)價(jià)格 50

第三節(jié) 深圳市工業(yè)用地需求市場(chǎng) 51

第四節(jié) 深圳市工業(yè)用地成交情況 52

一、深圳市土地市場(chǎng)成交分析 52
二、深圳市工業(yè)地產(chǎn)成交價(jià)格 53

第四章深圳市工業(yè)地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)研究 54

第一節(jié) 深圳市工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 54

一、深圳市工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總況 54
二、深圳市工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 54
三、深圳市工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營 55

第二節(jié) 各類工業(yè)廠房建設(shè)設(shè)計(jì) 58

一、單層廠房 58
二、多層廠房 58
三、熱加工廠房 59
四、冷加工廠房 60
五、工業(yè)廠房建設(shè)趨勢(shì) 60

第三節(jié) 深圳市標(biāo)準(zhǔn)化廠房分析 61

一、工業(yè)廠房投資流程 61
二、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房?jī)?yōu)勢(shì) 61
三、標(biāo)準(zhǔn)廠房成本核算 62
四、定制工業(yè)廠房?jī)?yōu)勢(shì) 64

第五章深圳市典型的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分析 65

第一節(jié) 深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 65

一、項(xiàng)目分布及體量 65
二、項(xiàng)目產(chǎn)品特征分析 65
三、項(xiàng)目空間布局分析 66

第二節(jié) 深圳灣科技生態(tài)園 68

一、項(xiàng)目分布及體量 68
二、項(xiàng)目產(chǎn)品特征分析 69
三、工業(yè)園區(qū)單位產(chǎn)值 70

第三節(jié) 深圳市軟件產(chǎn)業(yè)基地 70

一、項(xiàng)目分布及體量 70
二、項(xiàng)目產(chǎn)品特征分析 71
三、工業(yè)園區(qū)單位產(chǎn)值 71

第四節(jié) 深圳市生物醫(yī)藥創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū) 72

一、項(xiàng)目分布及體量 72
二、項(xiàng)目產(chǎn)品特征分析 72
三、工業(yè)園區(qū)單位產(chǎn)值 73
四、園區(qū)項(xiàng)目招商情況 73

第五節(jié) 深圳市銀星高科技工業(yè)園 74

一、項(xiàng)目分布及體量 74
二、項(xiàng)目產(chǎn)品特征分析 74
三、園區(qū)項(xiàng)目招商情況 74

第六節(jié) 深圳市大工業(yè)園區(qū) 75

一、項(xiàng)目分布及體量 75
二、園區(qū)配套特征分析 75
三、園區(qū)項(xiàng)目招商情況 76

第六章深圳市工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)招商策略分析 77

第一節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)要素 77

一、項(xiàng)目選址 77
二、項(xiàng)目定位 77
三、客戶選擇 77
四、宣傳造勢(shì) 77
五、產(chǎn)業(yè)招商 78
六、服務(wù)水平 78

第二節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)選址策略 78

一、區(qū)域環(huán)境分析 78
二、開發(fā)區(qū)環(huán)境分析 78
三、產(chǎn)業(yè)依托分析 78
四、交通物流區(qū)位分析 79
五、企業(yè)客戶來源分析 79

第三節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位策略 79

一、市場(chǎng)定位的必要 79
二、市場(chǎng)地位的策略 80

第四節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)招商引資分析 81

一、招商引資的重要性 81
二、傳統(tǒng)招商模式的問題 81
三、招商環(huán)境的打造 83
四、選商分析 84

第五節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)招商引資方式 84

一、組合營銷 84
二、中介招商 87
三、產(chǎn)業(yè)招商 88
四、網(wǎng)絡(luò)招商 89
五、其他招商方式 91

第七章深圳市工業(yè)地產(chǎn)融資渠道選擇策略 93

第一節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資 93

一、股權(quán)出讓融資 93
二、增資擴(kuò)股融資 93
三、產(chǎn)權(quán)交易融資 94
四、杠桿收購融資 95
五、風(fēng)險(xiǎn)投資融資 95
六、投資銀行融資 96
七、國內(nèi)上市融資 96
八、境外上市融資 96
九、買殼上市融資 98

第二節(jié) 房地產(chǎn)投資信托 98

一、房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模 98
二、房地產(chǎn)信托發(fā)行結(jié)構(gòu)分析 99
三、房地產(chǎn)信托預(yù)期收益率分析 100
四、房地產(chǎn)信托余額規(guī)模分析 101
五、房地產(chǎn)信托期限情況分析 102
六、房地產(chǎn)信托投資方式分析 103

第三節(jié) 產(chǎn)業(yè)投資基金 104

一、中國產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)展現(xiàn)狀 104
二、中國產(chǎn)業(yè)投資基金投資方向 105
三、產(chǎn)業(yè)投資基金融資形式分析 108
四、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金運(yùn)作分析 108
五、工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金運(yùn)作分析 110

第八章 2018-2022年深圳市工業(yè)地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境及風(fēng)險(xiǎn) 111

第一節(jié) 深圳市工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資環(huán)境分析 111

一、深圳市工業(yè)地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 111
二、深圳市工業(yè)地產(chǎn)投資與影響因素分析 111
三、深圳市工業(yè)地產(chǎn)融資新渠道分析 112

第二節(jié) 深圳市工業(yè)地產(chǎn)投資潛力分析 114

一、工業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值分析 114
二、工業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率分析 115
三、工業(yè)地產(chǎn)區(qū)域投資熱點(diǎn)分析 115
四、工業(yè)地產(chǎn)區(qū)域投資機(jī)會(huì)分析 116

第三節(jié) 深圳市工業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析 118

一、政策風(fēng)險(xiǎn) 118
二、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 118
三、擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn) 118
四、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 119

第四節(jié) 關(guān)于深圳市工業(yè)地產(chǎn)投資的建議 119

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