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內(nèi)容概括

寫字樓是指供各種政府機(jī)構(gòu)的行政管理人員和企事業(yè)單位的職員辦理行政事物和從事商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的大廈。有的寫字樓由業(yè)主自用，有的用于出租，有的部分自用部分出租。隨著建筑材料的改進(jìn)和技術(shù)水平的提高，加上城市中心地價(jià)的不斷上漲，城市中心的寫字樓逐漸向高層和超高層發(fā)展。在寫字樓集中的地區(qū)往往形成城市的“中心商務(wù)區(qū)”，為社會(huì)各行各業(yè)，各部門提供集中辦公的場(chǎng)所，從而大大縮短了社會(huì)各方面人員的空間距離，寫字樓已成為現(xiàn)代城市發(fā)展的重要組成部分。長(zhǎng)春市位于北半球中緯地帶，是吉林省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。長(zhǎng)春市西北與松原市毗鄰，西南和四平市相連，東南與吉林市相依，東北同黑龍江省接壤。城市面積4789平方公里。市區(qū)中心城區(qū)建成區(qū)面積344.72平方公里。2015年，長(zhǎng)春市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為501.32億元，新開工面積為1000.0萬平方米，施工面積為6122.5萬平方米，竣工面積為590.15萬平方米，銷售面積為799.12萬平方米，銷售額為530.12億元。2014年，長(zhǎng)春市寫字樓開發(fā)投資額為26.15億元，新開工面積為73.63萬平方米，施工面積為316.01萬平方米，竣工面積為7.08萬平方米，銷售面積為9.73萬平方米，銷售額為7.24億元，出租面積3.34萬平方米。隨著長(zhǎng)春市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，第三產(chǎn)業(yè)比重的遞增，長(zhǎng)春市的寫字樓等商務(wù)配套已經(jīng)無法跟上經(jīng)濟(jì)發(fā)展的腳步，長(zhǎng)春市商務(wù)辦公市場(chǎng)亟待發(fā)展。市地價(jià)、房?jī)r(jià)的快速升溫，供求關(guān)系嚴(yán)重?cái)鄬樱罅康耐恋乇蛔≌袌?chǎng)占據(jù)，留給寫字樓產(chǎn)品成長(zhǎng)的空間不斷萎縮，這也直接導(dǎo)致了此類產(chǎn)品售價(jià)、租金的同步上揚(yáng)。未來幾年，寫字樓投資環(huán)境都呈現(xiàn)出利好發(fā)展的趨勢(shì)，長(zhǎng)春市將迎來產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的重要組成部分，寫字樓無疑會(huì)擔(dān)當(dāng)起重要角色。城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化，城市總體經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)、外來企業(yè)充裕的資金以及對(duì)自身企業(yè)形象的追求，都有望為未來幾年本地寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量開拓出新的釋放空間。

報(bào)告目錄

第一章寫字樓的相關(guān)概述 10

第一節(jié) 寫字樓定義與特點(diǎn) 10

一、寫字樓的定義 10
二、寫字樓的特點(diǎn) 10
三、寫字樓的模式分析 11
四、寫字樓與商務(wù)公寓的區(qū)別 11

第二節(jié) 寫字樓的分類 12

一、按建筑面積劃分 12
二、按使用功能劃分 12
三、按現(xiàn)代化程度分 13
四、按綜合條件劃分 13
五、按物業(yè)開發(fā)目的分 13

第三節(jié) 寫字樓物業(yè)檔次的劃分標(biāo)準(zhǔn) 14

一、頂級(jí)物業(yè)（國際寫字樓） 14
二、高檔物業(yè)（甲級(jí)寫字樓） 15
三、中檔物業(yè)（乙級(jí)寫字樓） 16
四、低檔物業(yè)（丙級(jí)寫字樓） 17

第二章中國寫字樓市場(chǎng)分析 18

第一節(jié) 中國寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 18

一、寫字樓的發(fā)展回顧 18
二、寫字樓市場(chǎng)特征分析 19
三、寫字樓錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)分析 21
四、甲級(jí)寫字樓競(jìng)爭(zhēng)分析 22

第二節(jié) 中國寫字樓投資分析 24

一、房地產(chǎn)投資金額分析 24
二、寫字樓投資金額分析 25
三、房地產(chǎn)開發(fā)資金來源規(guī)模 26

第三節(jié) 中國寫字樓市場(chǎng)供給分析 27

一、寫字樓新開工面積 27
二、寫字樓施工面積分析 28
三、寫字樓竣工面積分析 28

第四節(jié) 中國寫字樓銷售情況分析 29

一、寫字樓銷售面積分析 29
二、寫字樓銷售金額分析 29
三、寫字樓銷售價(jià)格分析 29
四、寫字樓價(jià)格波動(dòng)原因 30

第三章長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析 31

第一節(jié) 長(zhǎng)春市地理交通環(huán)境分析 31

一、地理位置 31
二、行政劃分 31
三、土地資源 31
四、交通條件 32

第二節(jié) 長(zhǎng)春市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 33

一、長(zhǎng)春市GDP增長(zhǎng)情況分析 33
二、長(zhǎng)春市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況分析 33
三、長(zhǎng)春市固定資產(chǎn)投資分析 34
四、長(zhǎng)春市工業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 34
五、長(zhǎng)春市居民收入情況分析 35

第三節(jié) 長(zhǎng)春市房地產(chǎn)政策環(huán)境分析 36

一、房地產(chǎn)政策環(huán)境綜述 36
二、房地產(chǎn)調(diào)控政策解讀 41
三、寫字樓相關(guān)政策分析 41

第四節(jié) 長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析 42

一、房地產(chǎn)投資金額分析 42
二、房地產(chǎn)施工面積分析 42
三、房地產(chǎn)竣工面積分析 43
四、房地產(chǎn)銷售面積分析 43
五、房地產(chǎn)銷售金額分析 44
六、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析 44

第四章長(zhǎng)春市寫字樓市場(chǎng)供需狀況分析 46

第一節(jié) 長(zhǎng)春市寫字樓市場(chǎng)投資分析 46

一、長(zhǎng)春市寫字樓投資額分析 46
二、長(zhǎng)春市寫字樓投資類型 46

第二節(jié) 長(zhǎng)春市寫字樓市場(chǎng)供給分析 47

一、長(zhǎng)春市寫字樓新開工面積 47
二、長(zhǎng)春市寫字樓施工面積分析 47
三、長(zhǎng)春市寫字樓竣工面積分析 48

第三節(jié) 長(zhǎng)春市寫字樓銷售情況分析 48

一、長(zhǎng)春市寫字樓銷售面積分析 48
二、長(zhǎng)春市寫字樓銷售金額分析 49
三、長(zhǎng)春市寫字樓待售面積分析 49
四、長(zhǎng)春市寫字樓銷售價(jià)格分析 50

第四節(jié) 長(zhǎng)春市寫字樓出租需求分析 51

一、長(zhǎng)春市寫字樓出租面積分析 51
二、長(zhǎng)春市寫字樓出租需求分析 51
三、長(zhǎng)春市寫字樓的出租率分析 52

第五章長(zhǎng)春市重點(diǎn)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析 53

第一節(jié) 朝陽區(qū)寫字樓市場(chǎng)分析 53

一、寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 53
二、寫字樓建設(shè)項(xiàng)目分析 53
三、寫字樓需求情況分析 53
四、寫字樓市場(chǎng)價(jià)格分析 54
五、寫字樓租金水平分析 54

第二節(jié) 南關(guān)區(qū)寫字樓市場(chǎng)分析 55

一、寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 55
二、寫字樓建設(shè)項(xiàng)目分析 55
三、寫字樓需求情況分析 55
四、寫字樓市場(chǎng)價(jià)格分析 56
五、寫字樓租金水平分析 56

第三節(jié) 高新區(qū)寫字樓市場(chǎng)分析 56

一、寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 56
二、寫字樓建設(shè)項(xiàng)目分析 57
三、寫字樓需求情況分析 57
四、寫字樓市場(chǎng)價(jià)格分析 58
五、寫字樓租金水平分析 58

第六章長(zhǎng)春市寫字樓客戶類型與營銷策略 59

第一節(jié) 長(zhǎng)春市寫字樓客戶類型分析 59

一、跨國公司客戶 59
二、金融企業(yè)客戶 59
三、工業(yè)企業(yè)客戶 59
四、貿(mào)易企業(yè)客戶 59
五、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu) 60
六、其他類型客戶 60

第二節(jié) 長(zhǎng)春市寫字樓客戶選擇因素 60

一、地理位置 60
二、物業(yè)服務(wù) 61
三、租金水平 61
四、內(nèi)部裝修 61
五、通信網(wǎng)路 62
六、商業(yè)配套 62

第三節(jié) 長(zhǎng)春市寫字樓客戶銷售策略分析 62

一、注重采集企業(yè)客戶關(guān)鍵信息 62
二、注重管理跟蹤潛在客戶線索 62
三、強(qiáng)調(diào)客戶決策人的公關(guān)管理 63
四、強(qiáng)調(diào)銷售團(tuán)隊(duì)的組織與協(xié)調(diào) 63
五、營造對(duì)企業(yè)客戶商圈的支持 64

第七章長(zhǎng)春市寫字樓招商定位與策略分析 65

第一節(jié) 長(zhǎng)春市寫字樓招商階段分析 65

一、開發(fā)前期招商 65
二、開發(fā)中期招商 66
三、開業(yè)階段招商 66
四、開業(yè)后的招商 67

第二節(jié) 長(zhǎng)春市寫字樓招商定位要素 67

一、寫字樓業(yè)態(tài)定位 67
二、寫字樓目標(biāo)市場(chǎng) 68
三、寫字樓主題特色 68
四、寫字樓品種組合 68

第三節(jié) 長(zhǎng)春市寫字樓營銷推廣工具 68

一、樓書 68
二、DM單 70
三、VI系統(tǒng) 70
四、戶外包裝 71
五、報(bào)紙廣告 71
六、車身廣告 72

第四節(jié) 長(zhǎng)春市寫字樓招商策略分析 72

一、寫字樓項(xiàng)目的招商定位 72
二、寫字樓招商的廣告推廣 73
三、寫字樓的招商流程分析 74
四、寫字樓的招商策略建議 76
五、寫字樓的招商管理流程 78

第八章長(zhǎng)春市寫字樓物業(yè)管理服務(wù)分析 82

第一節(jié) 長(zhǎng)春市寫字樓物業(yè)服務(wù)方式 82

一、委托服務(wù)型物業(yè)服務(wù) 82
二、自主經(jīng)營型物業(yè)服務(wù) 82
三、專業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù) 82

第二節(jié) 長(zhǎng)春市寫字樓前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 83

一、簽訂物業(yè)服務(wù)合同 83
二、制訂物業(yè)服務(wù)方案 83
三、成立業(yè)主委員會(huì) 83
四、編寫物業(yè)維修公約 83
五、制訂規(guī)劃并具體落實(shí) 83
六、做好物業(yè)的接管驗(yàn)收 83

第三節(jié) 長(zhǎng)春市寫字樓物業(yè)營銷租售管理 84

一、寫字樓租賃合同的簽訂 84
二、寫字樓租賃合同的執(zhí)行 84
三、寫字樓客戶的選擇 84
四、寫字樓租金的確定 87

第四節(jié) 長(zhǎng)春市寫字樓日常物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 88

一、寫字樓前臺(tái)服務(wù)內(nèi)容 88
二、寫字樓設(shè)施設(shè)備管理 89
三、寫字樓的安全服務(wù) 89
四、寫字樓的消防管理 90
五、寫字樓的保潔管理 90

第五節(jié) 長(zhǎng)春市寫字樓物業(yè)管理的策略分析 91

一、物業(yè)管理水平影響寫字樓品質(zhì) 91
二、掌握客戶需求提供針對(duì)性服務(wù) 91
三、細(xì)分主流客戶突出服務(wù)重點(diǎn) 92
四、前瞻性的運(yùn)作滿足客戶期望 93
五、運(yùn)用特色管理成就超值服務(wù) 93

第九章長(zhǎng)春市寫字樓項(xiàng)目開發(fā)策略分析 95

第一節(jié) 長(zhǎng)春市寫字樓項(xiàng)目開發(fā)要點(diǎn)分析 95

一、寫字樓的開發(fā)策略分析 95
二、寫字樓的市場(chǎng)調(diào)查分析 96
三、寫字樓的地塊定位建議 97
四、寫字樓的市場(chǎng)需求分析 98
五、寫字樓的市場(chǎng)供給分析 99

第二節(jié) 長(zhǎng)春市寫字樓產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì) 100

一、寫字樓建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 100
二、寫字樓配置規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 101
三、寫字樓智能辦公設(shè)計(jì)分析 103
四、寫字樓生態(tài)辦公設(shè)計(jì)分析 104

第三節(jié) 長(zhǎng)春市超高層高端寫字樓設(shè)計(jì)趨勢(shì) 107

一、規(guī)模和功能向復(fù)合型發(fā)展 107
二、更注重與城市關(guān)系的融合 107
三、產(chǎn)品的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不斷提高 108

第十章長(zhǎng)春市寫字樓開發(fā)重點(diǎn)企業(yè)分析 112

第一節(jié) 長(zhǎng)春新星宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 112

一、企業(yè)發(fā)展基本情況 112
二、企業(yè)發(fā)展歷程分析 112
三、企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目分析 113

第二節(jié) 長(zhǎng)春市萬龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 113

一、企業(yè)發(fā)展基本情況 113
二、企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目分析 114
三、企業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)分析 115

第三節(jié) 長(zhǎng)春榮豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 115

一、企業(yè)發(fā)展基本情況 115
二、企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目分析 116
三、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析 116

第四節(jié) 綠地集團(tuán)長(zhǎng)春綠洋置業(yè)有限公司 116

一、企業(yè)發(fā)展基本情況 116
二、企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目分析 117
三、企業(yè)發(fā)展目標(biāo)分析 118

第五節(jié) 長(zhǎng)春市筑業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 118

一、企業(yè)發(fā)展基本情況 118
二、企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目分析 119

第十一章 2018-2023年長(zhǎng)春市寫字樓市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)分析 121

第一節(jié) 2018-2023年中國寫字樓市場(chǎng)前景分析 121

一、中國寫字樓市場(chǎng)前景樂觀 121
二、寫字樓區(qū)域發(fā)展?jié)摿Ψ治?121
三、寫字樓成地產(chǎn)投資新趨勢(shì) 122
四、郊區(qū)寫字樓市場(chǎng)前景看好 122

第二節(jié) 2018-2023年長(zhǎng)春市寫字樓市場(chǎng)趨勢(shì)分析 123

一、價(jià)值取向明朗化 123
二、產(chǎn)品符合時(shí)代特質(zhì) 124
三、與國際化辦公需求相符合 126

第三節(jié) 2018-2023年長(zhǎng)春市寫字樓市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) 126

一、寫字樓投資規(guī)模預(yù)測(cè)分析 126
二、寫字樓市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)分析 127
三、寫字樓市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)分析 128

第十二章 2018-2023年長(zhǎng)春市寫字樓投資風(fēng)險(xiǎn)及策略分析 129

第一節(jié) 2018-2023年長(zhǎng)春市寫字樓投資盈利分析 129

一、寫字樓投資開發(fā)特性 129
二、寫字樓投資開發(fā)條件 130
三、寫字樓盈利模式分析 131
四、寫字樓投資成本分析 135
五、寫字樓的投資回報(bào)率 136

第二節(jié) 2018-2023年長(zhǎng)春市寫字樓投資風(fēng)險(xiǎn)分析 137

一、政策風(fēng)險(xiǎn) 137
二、地段風(fēng)險(xiǎn) 138
三、功能風(fēng)險(xiǎn) 138
四、規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn) 139
五、空置風(fēng)險(xiǎn) 139
六、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 139

第三節(jié) 2018-2023年長(zhǎng)春市寫字樓投融資策略分析 139

一、寫字樓項(xiàng)目融資渠道 139
二、寫字樓投資技巧分析 141
三、寫字樓投資策略分析 142

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