棚戶區(qū)通常是指城市建成區(qū)范圍內(nèi)、平房密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大，環(huán)境臟亂差的區(qū)域。棚戶區(qū)改造就是指以改善人民群眾居住環(huán)境為前提，在確保公共利益、維護(hù)社會(huì)公平的原則下，落實(shí)城市總體規(guī)劃、增強(qiáng)城市功能、提升城市形象，強(qiáng)調(diào)改造主體多元化，尋求經(jīng)濟(jì)、物質(zhì)環(huán)境、社會(huì)及自然環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的綜合效益的城市更新行為。2004年，遼寧省在全國率先啟動(dòng)了全省范圍的棚戶區(qū)改造。2005年，國家啟動(dòng)了對(duì)中央下放東北三省煤礦棚戶區(qū)的改造。2008年四季度起，國務(wù)院將各類棚戶區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程。2008年至2012年，全國改造各類棚戶區(qū)1260萬戶，占同期城鎮(zhèn)保障性安居工程開工量的40%，基本建成750萬套。根據(jù)各地匯總的數(shù)據(jù)，截止2012年末全國還有1400多萬戶需要進(jìn)行棚改。目前尚未改造的棚戶區(qū)大多位于中西部地區(qū)、獨(dú)立工礦區(qū)、資源枯竭型城市和三線企業(yè)較集中的城市。銅川市從2003年起在全省率先啟動(dòng)了棚戶區(qū)改造工程和滑塌區(qū)、沉陷區(qū)整體搬遷工程，充分利用國家相關(guān)政策，將棚戶區(qū)改造與保障性住房建設(shè)有機(jī)結(jié)合。2008-2012年，銅川市基本完成了八大棚戶區(qū)的改造任務(wù)，累計(jì)投入改造資金20多億元，拆除危舊住房近100萬平方米，建成各類保障性住房總計(jì)375萬平方米、5.4萬套，解決了18萬戶困難群眾的住房問題。2013年，銅川市各類保障性住房竣工8864套。其中廉租住房3821套，公租房3507套，限價(jià)商品房1210套，棚戶區(qū)改造安置房326套。全市新增廉租住房租賃補(bǔ)貼1544戶。2014年銅川市棚戶區(qū)改造任務(wù)為4000戶，其中實(shí)物安置181戶，貨幣補(bǔ)償3819戶，截止2014年7月16日征收工作全部完成，2個(gè)安置房建設(shè)項(xiàng)目正在施工。銅川市認(rèn)真落實(shí)穩(wěn)增長、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生的部署要求，把棚戶區(qū)改造作為改善人居環(huán)境、推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化、加快城市轉(zhuǎn)型的重要工作，堅(jiān)持政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、讓利居民”的原則，扎實(shí)推進(jìn)棚戶區(qū)改造?！躲~川市棚戶區(qū)改造規(guī)劃（2014年-2017年）》指出，銅川市計(jì)劃用4年時(shí)間改造棚戶區(qū)45762戶。同時(shí)，初步確定了20個(gè)改造項(xiàng)目，共計(jì)4034戶，其中市本級(jí)1個(gè)項(xiàng)目129戶、新區(qū)1個(gè)項(xiàng)目110戶、耀州區(qū)6個(gè)項(xiàng)目2560戶、宜君縣2個(gè)項(xiàng)目185戶、印臺(tái)區(qū)10個(gè)項(xiàng)目1050戶。
第一章 棚戶區(qū)改造概念綜述 8
第一節(jié) 棚戶區(qū)改造的概念 8
一、棚戶區(qū)改造的形成 8
二、棚戶區(qū)改造的范圍 8
三、棚戶區(qū)改造的要求 8
四、棚戶區(qū)改造的進(jìn)程 9
第二節(jié) 國家棚戶區(qū)改造的政策措施 10
一、棚戶區(qū)改造的政策 10
二、棚戶區(qū)改造的意義 10
三、棚戶區(qū)改造的目標(biāo) 10
四、棚戶區(qū)改造的挑戰(zhàn) 11
五、棚戶區(qū)改造的措施 11
第二章 銅川市城市發(fā)展背景環(huán)境 12
第一節(jié) 銅川市城市發(fā)展經(jīng)濟(jì)水平 12
一、銅川市區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 12
二、銅川市固定資產(chǎn)投資 12
三、銅川市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 13
四、工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 13
五、城鄉(xiāng)居民收支水平 14
第二節(jié) 銅川市城市生態(tài)環(huán)境分析 15
一、地理位置 15
二、自然環(huán)境 16
三、生態(tài)景觀 16
四、資源分布 16
第三節(jié) 銅川市棚戶區(qū)改造政策環(huán)境 17
一、房地產(chǎn)土地政策 17
（一）土地市場(chǎng)調(diào)控政策最新動(dòng)向及解讀 17
（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策最新動(dòng)向及解讀 19
（三）土地管理制度深層次改革必要性及方向 23
二、房地產(chǎn)限購政策 23
（一）新“國四條”與新“國十條” 23
（二）新“國五條”限購政策出臺(tái) 24
（三）新“國八條”房地產(chǎn)限購政策 25
（四）住建部公布新增限購城市五項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn) 26
三、保障性住房政策 27
（一）保障性住房主要政策 27
（二）關(guān)于加快推進(jìn)棚戶區(qū)（危舊房）改造的通知 27
（三）國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見 30
第四節(jié) 銅川市棚戶區(qū)改造社會(huì)環(huán)境 31
一、人口數(shù)量分析 31
二、消費(fèi)市場(chǎng)分析 32
三、招商引資情況 33
四、居民住房情況 34
第三章 銅川市土地市場(chǎng)分析 37
第一節(jié) 銅川市城市規(guī)劃布局 37
一、土地總體布局 37
二、工業(yè)用地布局 39
三、商業(yè)用地布局 40
四、住宅用地布局 40
第二節(jié) 銅川市土地供應(yīng)分析 41
一、土地推出情況 41
二、土地推出分布 42
第三節(jié) 銅川市土地成交分 42
一、土地成交狀況 42
二、土地成交分布 43
第四節(jié) 土地價(jià)格體系分析 43
一、土地基準(zhǔn)地價(jià) 43
二、土地標(biāo)定地價(jià) 43
三、土地交易地價(jià) 44
四、土地拍賣地價(jià) 44
第四章 銅川市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 45
第一節(jié) 銅川市房地產(chǎn)投資開發(fā)分析 45
第二節(jié) 銅川市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需分析 45
一、房地產(chǎn)供應(yīng)狀況 45
二、商品房銷售情況 46
三、房地產(chǎn)成交分析 46
（一）現(xiàn)房成交情況 46
（二）房屋預(yù)售情況 47
第三節(jié) 銅川市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì) 47
第四節(jié) 銅川市安居工程建設(shè)情況 47
一、保障房項(xiàng)目開工情況 47
二、保障房竣工情況 49
三、各類保障房分配方式 49
（一）廉租房 49
（二）公租房 50
（三）限價(jià)商品房 50
四、市本級(jí)廉租住房分配 50
（一）分配范圍 50
（二）分配原則和方法 50
（三）廉租住房實(shí)物配租和配售價(jià)格 51
第五章 銅川市棚戶區(qū)改造進(jìn)程 53
第一節(jié) 銅川市城市更新現(xiàn)狀 53
一、銅川市城市發(fā)展現(xiàn)狀 53
二、銅川市城鎮(zhèn)化水平 55
三、銅川市城市更新進(jìn)展 55
第二節(jié) 銅川市棚戶區(qū)改造規(guī)劃 56
一、銅川市棚戶區(qū)改造規(guī)劃 56
二、銅川市棚戶區(qū)改造規(guī)模 56
三、銅川市棚戶區(qū)改造優(yōu)惠政策 56
（一）資金 56
（二）土地 57
（三）稅收 57
（四）安置補(bǔ)償 58
第三節(jié) 銅川市棚戶區(qū)改造的機(jī)會(huì)分析 58
一、棚戶區(qū)改造給房企帶來的利好 58
二、銅川市棚戶區(qū)改造近期工作目標(biāo) 58
三、銅川市棚戶區(qū)改造啟動(dòng)重點(diǎn)區(qū)域 59
第六章 棚戶區(qū)改造的運(yùn)作模式與支持系統(tǒng) 60
第一節(jié) 棚戶區(qū)改造的運(yùn)作模式 60
一、棚戶區(qū)改造三種運(yùn)作模式 60
二、發(fā)揮政府主導(dǎo)的特殊作用 60
三、采用市場(chǎng)化運(yùn)作的新途徑 62
第二節(jié) 棚戶區(qū)改造的保障機(jī)制 64
一、棚戶區(qū)改造的土地利用運(yùn)作機(jī)制 64
（一）政府運(yùn)作模式 64
（二）企業(yè)運(yùn)作模式 65
（三）混合主體模式 65
二、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的社會(huì)評(píng)價(jià)機(jī)制 65
三、棚戶區(qū)改造與住房保障的聯(lián)動(dòng)機(jī)制 67
第三節(jié) 棚戶區(qū)改造的綜合支持系統(tǒng) 70
一、建立綜合支持系統(tǒng)應(yīng)遵循的原則 70
二、建立綜合支持系統(tǒng)的核心內(nèi)容 71
第四節(jié) 棚戶區(qū)改造拆遷補(bǔ)償模式分析 77
一、補(bǔ)償方式分析 77
（一）貨幣補(bǔ)償 77
（二）產(chǎn)權(quán)調(diào)換 77
二、安置方式分析 78
（一）就地安置 78
（二）異地安置 78
第五節(jié) 棚戶區(qū)公共設(shè)施開發(fā)運(yùn)營模式 78
一、工程項(xiàng)目融資代建制 78
二、村民投資參股經(jīng)營模式 78
三、PFI (私人主動(dòng)融資) 79
四、分階段的建設(shè)時(shí)序控制 80
第七章 銅川市棚戶區(qū)改造運(yùn)作策略研究 81
第一節(jié) 棚戶區(qū)改造對(duì)房地產(chǎn)的影響 81
一、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的影響 81
二、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響 81
三、對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的影響 82
第二節(jié) 棚戶區(qū)改造難點(diǎn)分析 82
一、拆遷安置難點(diǎn) 82
二、商業(yè)運(yùn)作難點(diǎn) 83
三、規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)大 83
四、融資難點(diǎn) 83
第三節(jié) 棚戶區(qū)改造難點(diǎn)對(duì)策 84
一、政府的作用 84
二、開發(fā)商的角色 86
三、被拆遷人的配合 87
第四節(jié) 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作要點(diǎn) 88
一、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈條 88
二、棚戶區(qū)改造土地運(yùn)營階段 89
（一）前期準(zhǔn)備 89
（二）拆遷實(shí)施 90
（三）開發(fā)實(shí)施 91
第八章 銅川市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目定位策略 93
第一節(jié) 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目發(fā)展策略 93
一、區(qū)域發(fā)展配合整體規(guī)劃 93
二、打造城市形象，創(chuàng)立區(qū)域品牌 93
三、保留傳統(tǒng)文化，傳承歷史文明 93
四、市場(chǎng)為導(dǎo)向，建設(shè)新商業(yè)中心 93
五、整合多種資源，促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展 93
第二節(jié) 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目區(qū)域戰(zhàn)略定位 94
一、定位依據(jù) 94
二、戰(zhàn)略定位 95
三、定位描述 95
四、實(shí)現(xiàn)方式 96
五、效益評(píng)估 96
第三節(jié) 區(qū)域形象定位 97
一、定位思路 97
二、形象因素 97
三、定位闡述 97
第四節(jié) 城市功能與產(chǎn)業(yè)設(shè)置原則 98
一、區(qū)域特色原則 98
二、適當(dāng)多樣化原則 98
三、相對(duì)集中原則 98
四、互補(bǔ)發(fā)展原則 98
第五節(jié) 區(qū)域城市功能與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)定位 99
一、可發(fā)展的功能與產(chǎn)業(yè) 99
（一）城市功能設(shè)置 99
（二）產(chǎn)業(yè)設(shè)置 99
二、功能與產(chǎn)業(yè)配置 100
（一）基礎(chǔ)功能 100
（二）核心功能 100
（三）相關(guān)功能 101
第九章 棚戶區(qū)改造案例分析 102
第一節(jié) 陜西煤化集團(tuán)銅川礦區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 102
一、棚戶區(qū)改造背景 102
二、棚戶區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 102
三、棚戶區(qū)改造投資規(guī)模 102
第二節(jié) 銅川市棚戶區(qū)改造安置房錦繡園項(xiàng)目 103
一、棚戶區(qū)改造背景 103
二、棚戶區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 103
三、棚戶區(qū)改造現(xiàn)狀分析 103
第十章 銅川市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目整體包裝及推廣策略 104
第一節(jié) 招商引資策略 104
一、總體策略 104
二、策略具體分解 104
（一）規(guī)劃為本、配套先行 104
（二）改善環(huán)境、以地招商 104
（三）外引內(nèi)聯(lián)、項(xiàng)目促建 105
（四）動(dòng)開發(fā)、板塊出世 105
三、招商操作要點(diǎn) 105
第二節(jié) 整體包裝策略 106
一、總體形象策略 106
二、商業(yè)概念包裝建議 106
三、現(xiàn)場(chǎng)包裝建議 107
四、項(xiàng)目宣傳及推廣 107
第三節(jié) 招商引資模式設(shè)計(jì) 108
一、招商項(xiàng)目設(shè)定 108
二、招商方式設(shè)定 109
（一）傳統(tǒng)招商引資方式 109
（二）現(xiàn)代主要招商引資方式 109
（三）本項(xiàng)目主要的招商方式 110
三、招商政策措施設(shè)定 110
四、招商形象展示設(shè)定 111
五、招商引資計(jì)劃 111
（一）招商客戶目標(biāo)鎖定 111
（二）招商區(qū)域目標(biāo)鎖定 112
（三）招商引資步驟 112
第四節(jié) 項(xiàng)目招商應(yīng)注意的幾大問題 113
一、招商引資政府角色扮演的問題 113
二、“政策優(yōu)惠”不如誠信服務(wù) 113
三、招商引資要有所選擇 114
四、關(guān)注引資新變化 114
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