寧波自1987年進(jìn)入了老齡化社會(huì)，老齡人口數(shù)量快速增加，老年人口高齡化、空巢化日益加劇。“十三五”期間，寧波市老齡化趨勢(shì)更加嚴(yán)峻，預(yù)計(jì)到2015年底，全市60歲以上戶籍老年人口將逼近130萬，占總?cè)丝诘谋戎貙⒊^20%，進(jìn)入中度老齡化社會(huì)。其中，80歲以上的老年人口將接近20萬。未來幾年，寧波市人口老齡化程度將進(jìn)一步加深，社會(huì)養(yǎng)老負(fù)擔(dān)日益沉重。到2016年寧波市老年人口將超過130萬左右,2018年寧波市老年人口將突破147萬人。隨著寧波市人口年齡化，完善應(yīng)對(duì)人口老齡化的社會(huì)公共政策，加大應(yīng)對(duì)人口老齡化的公共投入已迫在眉睫。雖然近幾年寧波市老齡工作取得一定成績(jī)，但也面臨著日益復(fù)雜和新形勢(shì)、新情況和新挑戰(zhàn)。例如，寧波市高齡老年人尤其是農(nóng)村高齡老年人的收入水平比較低；醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)體系尚不適應(yīng)人口老齡化形勢(shì)對(duì)公共醫(yī)療服務(wù)的需求；老年人基本公共服務(wù)項(xiàng)目還不足，社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)滯后，社區(qū)老年人文化、照料、護(hù)理等服務(wù)設(shè)施嚴(yán)重不足等等。到“十三五”末，寧波市本級(jí)將新增公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位1500張，各縣（市、區(qū)）新增公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位5850張；鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）都建有區(qū)域性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村五保供養(yǎng)對(duì)象、城市“三無”供養(yǎng)對(duì)象應(yīng)養(yǎng)盡養(yǎng)；全市新增民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位8550張，市和縣（市、區(qū)）兩級(jí)財(cái)政補(bǔ)助0.855億元，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)達(dá)到總數(shù)的30%。近年來，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)快速發(fā)展，老年消費(fèi)市場(chǎng)初步形成。受現(xiàn)代生活方式、“4+2+1”家庭結(jié)構(gòu)、城市化建設(shè)進(jìn)程加快等客觀因素影響，未來寧波市需要專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供個(gè)性化養(yǎng)老服務(wù)的老人數(shù)量將會(huì)激增，養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)需求將進(jìn)一步增大。在市場(chǎng)的調(diào)動(dòng)下，越老越多的人力、物力、財(cái)力等將會(huì)涌入養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)，寧波市省養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展在“十三五”乃至“十三五”期間必將迎來更加廣闊的發(fā)展空間。
第一章 養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)概述 11
第一節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)概述 11
一、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的定義和目標(biāo) 11
二、養(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)涵及特征 11
三、養(yǎng)老地產(chǎn)利益主體分析 13
四、成熟養(yǎng)老地產(chǎn)特點(diǎn)分析 14
第二節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)政策分析 15
一、中國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策分析 15
二、中國養(yǎng)老地產(chǎn)的支持政策分析 21
三、《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》 21
四、《關(guān)于加強(qiáng)老年人優(yōu)待工作的意見》 22
五、《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見》 23
六、《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》 25
七、《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)“十三五”規(guī)劃》 33
八、《關(guān)于全面推進(jìn)居家養(yǎng)老服務(wù)工作的意見》 34
九、《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》發(fā)布 36
十、實(shí)施“以房養(yǎng)老” 37
第三節(jié) 中國養(yǎng)老地產(chǎn)社會(huì)環(huán)境分析 37
一、中國人口老齡化趨勢(shì)分析 37
二、中國老年人養(yǎng)老模式分析 40
三、中國養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變分析 44
四、社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系的現(xiàn)狀 45
五、中國的老齡人口紅利分析 46
第二章 養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析 49
第一節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 49
一、養(yǎng)老地產(chǎn)處于摸索階段 49
二、房企布局養(yǎng)老地產(chǎn)情況 49
三、保險(xiǎn)企業(yè)涉足養(yǎng)老地產(chǎn) 54
四、外資在華投資老年住宅 56
五、中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn) 57
第二節(jié) 不同類型養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)分析 58
一、養(yǎng)老服務(wù)嵌入式住宅市場(chǎng) 58
二、養(yǎng)老服務(wù)型老年公寓市場(chǎng) 58
三、“學(xué)院式”養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng) 60
四、健康養(yǎng)生型養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng) 61
五、養(yǎng)老綜合體養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng) 62
第三節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式分析 63
一、中國養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式分析 63
（一）中國現(xiàn)有養(yǎng)老地產(chǎn)模式分析 63
（二）適合中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式 64
（三）中國養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式分析 70
（四）中國養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式解析 72
（五）養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式創(chuàng)新分析 74
二、中國養(yǎng)老地產(chǎn)管理模式分析 74
（一）房地產(chǎn)開發(fā)商管理的模式 74
（二）與專業(yè)公司建立戰(zhàn)略聯(lián)盟 75
（三）引進(jìn)專業(yè)公司的管理模式 75
（四）各種管理模式的優(yōu)劣對(duì)比 75
（五）養(yǎng)老地產(chǎn)管理的收益分析 76
第三章 寧波市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析 77
第一節(jié) 寧波市行政劃分 77
第二節(jié) 寧波市地理氣候資源環(huán)境分析 77
一、地理位置 77
二、地質(zhì) 78
三、氣候 78
四、資源 78
第三節(jié) 寧波市交通環(huán)境分析 79
一、交通 79
二、鐵路 80
三、公路 81
四、港口 81
五、民航 82
六、軌道交通 82
第四節(jié) 寧波市地產(chǎn)業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 83
一、寧波市GDP情況 83
二、寧波市固定資產(chǎn)投資 84
三、寧波市居民收支情況 86
四、寧波市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 87
五、寧波市招商及外貿(mào)分析 88
第五節(jié) 寧波市地產(chǎn)業(yè)社會(huì)環(huán)境分析 89
一、寧波市消費(fèi)市場(chǎng)情況 89
二、寧波市人均住房面積 90
三、寧波市安居工程建設(shè) 91
第六節(jié) 寧波市房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境 96
一、政策環(huán)境綜述 96
二、住房公積金新政 98
第四章 寧波市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析 99
第一節(jié) 房地產(chǎn)投資開發(fā) 99
第二節(jié) 房地產(chǎn)供需情況 99
一、房地產(chǎn)供給分析 99
二、商品房銷售情況 100
三、房地產(chǎn)成交情況 101
（一）住宅成交情況 101
1、全市住宅成交情況 101
2、六區(qū)住宅成交情況 101
（二）商鋪成交情況 102
（三）寫字樓成交情況 103
四、房地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)企業(yè) 103
第三節(jié) 房地產(chǎn)推盤及優(yōu)惠 105
第四節(jié) 新盤分析 114
一、鄞州區(qū)形成獨(dú)霸格局 114
二、住宅類項(xiàng)目占主導(dǎo) 114
第五節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì) 115
一、房地產(chǎn)價(jià)格月度走勢(shì) 115
二、房地產(chǎn)價(jià)格區(qū)域情況 115
三、主要樓盤價(jià)格情況 116
四、住宅成交排行榜 117
第六節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè) 118
第五章 寧波市人口老齡化現(xiàn)狀分析 119
第一節(jié) 人口老齡化標(biāo)準(zhǔn) 119
一、老年人年齡劃分標(biāo)準(zhǔn) 119
二、老齡化社會(huì)劃分標(biāo)準(zhǔn) 119
第二節(jié) 寧波市人口結(jié)構(gòu) 120
一、常住人口 120
二、縣市人口 121
二、年齡結(jié)構(gòu) 121
三、性別結(jié)構(gòu) 122
四、戶籍結(jié)構(gòu) 122
第三節(jié) 寧波市老年人口數(shù)量統(tǒng)計(jì) 123
一、寧波市老年人口數(shù)量 123
二、寧波市老年人口數(shù)量 124
三、寧波市老年人口數(shù)量 124
四、寧波市老年人口增長(zhǎng)分析 125
第六章 寧波市養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)分析 126
第一節(jié) 寧波市養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì) 126
一、區(qū)位優(yōu)勢(shì) 126
二、政策支持 126
（一）《關(guān)于深化完善社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的意見》 126
（二）《關(guān)于進(jìn)一步鼓勵(lì)民間資本投資養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的實(shí)施意見》 129
第二節(jié) 寧波市養(yǎng)老服務(wù)供應(yīng)分析 130
一、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量 130
（一）城市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量 130
（二）農(nóng)村養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量 131
二、相關(guān)社會(huì)組織數(shù)量 132
三、專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)人才數(shù)量 133
第七章 寧波市重點(diǎn)區(qū)域養(yǎng)老地產(chǎn)布局分析 135
第一節(jié) 寧波養(yǎng)老地產(chǎn)統(tǒng)計(jì) 135
第二節(jié) 海曙區(qū) 137
一、養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 137
二、主要養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目 138
第三節(jié) 鄞州區(qū) 138
一、養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 138
二、主要養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目 139
第八章 養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)目標(biāo)消費(fèi)者分析 140
第一節(jié) 老年人特征與消費(fèi)能力分析 140
一、老年人的生理特征研究 140
（一）老年人人體工程學(xué) 140
（二）老年人的生理特征 141
（三）老年人的生理需求 142
二、老年人的心理特征研究 143
（一）老年人的心理特征 143
（二）老年人的心理需求 143
三、老年人的行為活動(dòng)特征 144
（一）老年人活動(dòng)分布圈 144
（二）老年人的活動(dòng)特性 145
四、老年人群購買力分析 146
（一）老年人經(jīng)濟(jì)收入來源 146
（二）老年人購買力正提升 146
第二節(jié) 中國養(yǎng)老地產(chǎn)客戶群體分析 147
一、企事業(yè)單位老年退休人群 147
二、收入學(xué)歷較高的中年子女 147
三、追求安逸老年生活退休者 147
四、休閑度假養(yǎng)生的老年客流 147
五、養(yǎng)老地產(chǎn)的潛在客戶分析 148
六、養(yǎng)老地產(chǎn)客戶群消費(fèi)特征 148
第三節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)消費(fèi)者行為分析 150
一、中國居民養(yǎng)老意愿調(diào)查 150
二、老年人的養(yǎng)老消費(fèi)觀念 150
三、消費(fèi)者對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)認(rèn)識(shí) 151
四、不同老年人關(guān)注度調(diào)查 151
五、養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)施服務(wù)需求 151
六、養(yǎng)老地產(chǎn)入住方式調(diào)查 152
第九章 中國養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策略分析 153
第一節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的選址及定位 153
一、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的選址策略 153
二、養(yǎng)老地產(chǎn)的項(xiàng)目定位分析 155
第二節(jié) 中國養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策略研究 156
一、養(yǎng)老地產(chǎn)營(yíng)銷中存在的問題 156
二、養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略分析 158
三、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目銷售渠道類型 160
四、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目銷售渠道選擇 161
第三節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目促銷策略分析 164
一、養(yǎng)老地產(chǎn)促銷目標(biāo)分析 164
二、養(yǎng)老地產(chǎn)促銷方式分析 164
三、養(yǎng)老項(xiàng)目促銷策略分析 164
（一）養(yǎng)老地產(chǎn)廣告促銷策略 164
（二）養(yǎng)老地產(chǎn)人員推銷策略 165
（三）養(yǎng)老地產(chǎn)營(yíng)業(yè)推廣策略 165
（四）養(yǎng)老地產(chǎn)公共關(guān)系策略 167
第四節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格策略分析 167
一、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)策略分析 167
二、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格影響因素 168
三、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)方法研究 169
四、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)價(jià)方法研究 172
第五節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷策略分析 174
一、養(yǎng)老地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷運(yùn)作模式分析 174
二、養(yǎng)老地產(chǎn)開展網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的優(yōu)勢(shì) 175
三、養(yǎng)老地產(chǎn)開展網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的缺陷 177
四、養(yǎng)老地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的整合互補(bǔ) 178
五、養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的策略 179
第十章 寧波市養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)扶持政策分析 181
第一節(jié) 寧波市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策 181
第二節(jié) "以房養(yǎng)老"政策解讀 182
一、政策路徑 182
二、適用條件 182
三、國內(nèi)實(shí)踐 183
四、發(fā)展困局 184
第三節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)其他相關(guān)政策解讀 186
一、政府鼓勵(lì)民間資本參與養(yǎng)老服務(wù) 186
二、政府購買公共服務(wù)政策解讀 187
三、養(yǎng)老服務(wù)業(yè)"十三五"政策導(dǎo)向 189
四、養(yǎng)老服務(wù)業(yè)建設(shè)目標(biāo)分析 190
第十一章 養(yǎng)老地產(chǎn)投融資市場(chǎng)戰(zhàn)略分析 193
第一節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)投資開發(fā)影響因素分析 193
一、地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平 193
二、地區(qū)居民收入 193
三、社會(huì)福利制度 193
四、老齡人口數(shù)量 193
五、居民養(yǎng)老觀念 194
六、地區(qū)生態(tài)環(huán)境 194
七、地區(qū)地價(jià)水平 194
第二節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)投資特性分析 194
一、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)投資特性分析 194
二、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析 195
三、投資養(yǎng)老地產(chǎn)關(guān)鍵決策要素 196
四、養(yǎng)老地產(chǎn)的投資價(jià)值點(diǎn)分析 197
（一）進(jìn)入品牌效應(yīng) 197
（二）售租獲取利潤(rùn) 197
（三）運(yùn)營(yíng)管理獲益 197
（四）地區(qū)輻射效應(yīng) 198
（五）社會(huì)口碑效應(yīng) 198
第三節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)投資養(yǎng)老地產(chǎn)可行性分析 198
一、養(yǎng)老地產(chǎn)成房企開發(fā)新方向 198
二、房企開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)分析 198
三、房企開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)前提分析 199
四、房企投資養(yǎng)老地產(chǎn)效益分析 199
五、房企開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)戰(zhàn)略分析 199
第四節(jié) 保險(xiǎn)企業(yè)投資養(yǎng)老地產(chǎn)可行性分析 200
一、保險(xiǎn)資金與養(yǎng)老地產(chǎn)匹配性 200
二、險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)法律環(huán)境 201
三、保險(xiǎn)資金養(yǎng)老地產(chǎn)投資模式 202
四、險(xiǎn)企養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式分析 204
五、險(xiǎn)企養(yǎng)老地產(chǎn)投資收益分析 204
第五節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析 205
一、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn) 205
二、房產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn) 206
三、新興市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 206
四、投資收益風(fēng)險(xiǎn) 206
五、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn) 207
第六節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)投融資策略分析 207
一、房地產(chǎn)投融資主體分析 207
二、養(yǎng)老地產(chǎn)融資渠道分析 208
三、養(yǎng)老地產(chǎn)融資方式分析 209
四、養(yǎng)老地產(chǎn)融資策略分析 210
五、養(yǎng)老地產(chǎn)PFI融資模式 213
第十二章 寧波市養(yǎng)老地產(chǎn)投資前景趨勢(shì)預(yù)測(cè) 218
第一節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析 218
一、綜合性住宅將成為主導(dǎo)產(chǎn)品 218
二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈設(shè)計(jì)更重細(xì)節(jié) 218
三、更加注重以人為本開發(fā)理念 218
四、小戶型是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)首選 218
五、將逐步從主城區(qū)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移 219
六、開發(fā)不再片面追求規(guī)模檔次 219
第二節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 219
一、養(yǎng)老綜合體的市場(chǎng)機(jī)會(huì) 219
二、養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì) 219
三、養(yǎng)老旅游地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì) 220
四、養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)域投資潛力 222
五、保險(xiǎn)企業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)機(jī)會(huì) 223
六、醫(yī)療康復(fù)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)機(jī)會(huì) 224
七、酒店管理企業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì) 224
第三節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景分析 224
一、養(yǎng)老地產(chǎn)成房地產(chǎn)新增長(zhǎng)點(diǎn) 224
二、養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品漸成新型剛需 225
三、養(yǎng)老地產(chǎn)潛力巨大尚需升級(jí) 226
四、養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)需求前景廣闊 227
五、養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè) 228
第四節(jié) 寧波市養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景預(yù)測(cè) 228
一、養(yǎng)老地產(chǎn)需求前景預(yù)測(cè) 228
二、寧波老年人口預(yù)測(cè) 228
三、養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)需求預(yù)測(cè) 229
五、養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)前景展望 229
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