棚戶區(qū)通常是指城市建成區(qū)范圍內(nèi)、平房密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、基礎設施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大，環(huán)境臟亂差的區(qū)域。棚戶區(qū)改造就是指以改善人民群眾居住環(huán)境為前提，在確保公共利益、維護社會公平的原則下，落實城市總體規(guī)劃、增強城市功能、提升城市形象，強調(diào)改造主體多元化，尋求經(jīng)濟、物質(zhì)環(huán)境、社會及自然環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的綜合效益的城市更新行為。北京市于2009年，開展了門頭溝采空棚戶區(qū)、豐臺南苑棚戶區(qū)、通州老城棚戶區(qū)三區(qū)試點棚戶區(qū)改造工作。2011年，在試點棚戶區(qū)改造工作的基礎上，北京市又新增了豐臺長辛店、首農(nóng)永樂店農(nóng)場、京煤集團工礦棚戶區(qū)（門頭溝、房山、大興礦）等五片城市和國有工礦棚戶區(qū)。截至目前，門頭溝采空棚戶區(qū)、豐臺南苑棚戶區(qū)、通州老城棚戶區(qū)三片試點棚戶區(qū)的改造工作已基本完成，累計籌集安置房383萬平方米、6.5萬套，完成建設收購計劃的108%，其中276萬平方米、3.9萬套安置房已主體竣工，累計搬遷居民4.3萬戶，實現(xiàn)居民入住約1.5萬套。新增五片城市和國有工礦棚戶區(qū)已籌集安置房65萬平方米、7522套，其中40萬平方米、4780套已基本建成，完成了6400戶入戶調(diào)查工作，預計于2014年完成改造工作。2014年，北京市棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治任務為205個項目，計劃完成搬遷3萬戶。截至2014年10月底，有35個項目完成規(guī)劃編制，89個項目需控規(guī)調(diào)整，13個項目已完成控規(guī)調(diào)整，28個項目計劃進行土地招標，3個項目已啟動和完成一次性招標，46個項目已啟動搬遷騰退工作，8個項目完成搬遷騰退，共完成搬遷16298戶。其中，中心城區(qū)完成搬遷11066戶；遠郊區(qū)及國有工礦完成搬遷5232戶。北京市棚戶區(qū)改造項目達640個，涉及居民30.8萬戶。按計劃，到2017年底前將完成15萬戶改造任務，其中，2015年前完成8萬戶。到2017年底，全市完成棚戶區(qū)改造15萬戶，基本完成四環(huán)路以內(nèi)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治任務，使居民住房條件和生活環(huán)境明顯改善，基礎設施和公共服務設施水平不斷提高。未來幾年，北京市將按照“政府主導、市場運作、以人為本、全面改造、統(tǒng)籌規(guī)劃、分步實施”的原則，落實區(qū)縣政府棚戶區(qū)改造責任，科學編制實施方案，深入細致做好群眾宣傳工作，加快推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造，全面完成門頭溝采空區(qū)、豐臺南苑鎮(zhèn)、通州老城區(qū)三片和豐臺長辛店等新增五片棚戶區(qū)改造任務，基本解決棚戶區(qū)居民住房困難問題。
第一章 棚戶區(qū)改造概念綜述 10
第一節(jié) 棚戶區(qū)改造的概念 10
一、棚戶區(qū)改造的形成 10
二、棚戶區(qū)改造的范圍 10
三、棚戶區(qū)改造的要求 10
四、棚戶區(qū)改造的進程 11
第二節(jié) 國家棚戶區(qū)改造的政策措施 12
一、棚戶區(qū)改造的政策 12
二、棚戶區(qū)改造的意義 12
三、棚戶區(qū)改造的目標 12
四、棚戶區(qū)改造的挑戰(zhàn) 13
五、棚戶區(qū)改造的措施 13
第二章 北京市城市發(fā)展背景環(huán)境 14
第一節(jié) 北京市城市發(fā)展經(jīng)濟水平 14
一、北京市區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平 14
二、北京市固定資產(chǎn)投資 14
三、北京市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 15
四、工業(yè)經(jīng)濟運行情況 16
五、城鄉(xiāng)居民收支水平 17
第二節(jié) 北京市城市生態(tài)環(huán)境分析 18
一、地理位置 18
二、自然環(huán)境 19
三、生態(tài)景觀 19
四、資源分布 19
第三節(jié) 北京市棚戶區(qū)改造政策環(huán)境 21
一、房地產(chǎn)土地政策 21
（一）土地市場調(diào)控政策最新動向及解讀 21
（二）全國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策最新動向及解讀 23
（三）北京市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策最新動向及解讀 27
（三）土地管理制度深層次改革必要性及方向 41
二、房地產(chǎn)限購政策 42
（一）新“國四條”與新“國十條” 42
（二）新“國五條”限購政策出臺 43
（三）新“國八條”房地產(chǎn)限購政策 44
（四）住建部公布新增限購城市五項標準 45
三、保障性住房政策 46
（一）保障性住房主要政策 46
（二）關于加快推進棚戶區(qū)（危舊房）改造的通知 46
（三）國務院關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見 49
四、北京市城市更新政策及規(guī)劃 50
（一）關于加強北京舊城保護和改善居民住房工作有關問題的通知 50
（二）北京市加快城市危舊房改造實施辦法 53
（三）關于進一步加快城市危舊房改造若干問題的報告 57
（四）北京市舊城區(qū)改建房屋征收實施意見 59
（五）北京市舊城區(qū)改造的相關政策法規(guī) 63
第四節(jié) 北京市棚戶區(qū)改造社會環(huán)境 65
一、人口數(shù)量分析 65
二、消費市場分析 66
三、招商引資情況 67
四、居民住房情況 68
第三章 北京市土地市場分析 69
第一節(jié) 北京市城市規(guī)劃布局 69
一、土地總體布局 69
二、工業(yè)用地布局 71
三、商業(yè)用地布局 75
四、住宅用地布局 75
五、公共用地布局 76
第二節(jié) 北京市土地供應分析 78
一、土地推出情況 78
二、土地推出分布 78
第三節(jié) 北京市土地成交分 82
一、土地成交狀況 82
二、土地成交分布 82
第四節(jié) 土地價格體系分析 94
一、土地基準地價 94
二、土地標定地價 94
三、土地交易地價 95
四、土地拍賣地價 95
第五節(jié) 北京市用地供應計劃 95
第四章 北京市房地產(chǎn)市場分析 97
第一節(jié) 北京市房地產(chǎn)投資開發(fā)分析 97
第二節(jié) 北京市房地產(chǎn)市場供需分析 97
一、房地產(chǎn)供應狀況 97
（一）房地產(chǎn)施工面積分析 97
（二）房地產(chǎn)竣工面積分析 98
二、商品房銷售情況 98
（一）房地產(chǎn)銷售面積分析 98
（二）房地產(chǎn)銷售金額分析 99
三、房地產(chǎn)成交分析 99
（一）住宅成交情況 99
（二）商業(yè)營業(yè)用房成交情況 100
（三）寫字樓成交情況 100
四、二手房市場分析 100
第三節(jié) 北京市房地產(chǎn)價格走勢 102
第四節(jié) 北京市安居工程建設情況 104
一、保障房項目情況 104
二、保障房開工情況 106
三、公租房供應規(guī)模 107
四、限價房供應規(guī)模 107
五、經(jīng)適房供應規(guī)模 108
六、定向安置房供應規(guī)模 109
第五章 北京市棚戶區(qū)改造進程 111
第一節(jié) 北京市城市更新現(xiàn)狀 111
一、北京市城市發(fā)展現(xiàn)狀 111
二、北京市城鎮(zhèn)化水平 112
三、北京城市更新的主要運作模式 113
（一）“大規(guī)模改造”模式 113
（二）“院落微循環(huán)改造”模式 113
（三）“政府組織拔危樓”模式 114
（四）“街巷胡同整治”模式 114
（五）“居民自主小規(guī)模改造”模式 114
四、北京市城市更新進展 115
第二節(jié) 北京市棚戶區(qū)改造規(guī)劃 115
一、北京市棚戶區(qū)改造規(guī)劃 115
二、北京市棚戶區(qū)改造規(guī)模 117
三、北京市棚戶區(qū)改造優(yōu)惠政策 118
（一）資金 118
（二）土地 119
（三）稅收 119
（四）安置補償 119
四、北京市棚戶區(qū)改造進展 120
第三節(jié) 北京市棚戶區(qū)改造的機會分析 121
一、棚戶區(qū)改造給房企帶來的利好 121
二、北京市棚戶區(qū)改造近期發(fā)展目標 121
三、北京市棚戶區(qū)改造啟動重點項目 122
第四節(jié) 北京市棚戶區(qū)改造面臨的問題 122
第六章 棚戶區(qū)改造的運作模式與支持系統(tǒng) 123
第一節(jié) 棚戶區(qū)改造的運作模式 123
一、棚戶區(qū)改造三種運作模式 123
二、發(fā)揮政府主導的特殊作用 123
三、采用市場化運作的新途徑 125
第二節(jié) 棚戶區(qū)改造的保障機制 127
一、棚戶區(qū)改造的土地利用運作機制 127
（一）政府運作模式 127
（二）企業(yè)運作模式 128
（三）混合主體模式 128
二、棚戶區(qū)改造項目的社會評價機制 128
三、棚戶區(qū)改造與住房保障的聯(lián)動機制 130
第三節(jié) 棚戶區(qū)改造的綜合支持系統(tǒng) 133
一、建立綜合支持系統(tǒng)應遵循的原則 133
二、建立綜合支持系統(tǒng)的核心內(nèi)容 134
第四節(jié) 棚戶區(qū)改造拆遷補償模式分析 140
一、補償方式分析 140
（一）貨幣補償 140
（二）產(chǎn)權調(diào)換 140
二、安置方式分析 141
（一）就地安置 141
（二）異地安置 141
第五節(jié) 棚戶區(qū)公共設施開發(fā)運營模式 141
一、工程項目融資代建制 141
二、村民投資參股經(jīng)營模式 141
三、PFI (私人主動融資) 142
四、分階段的建設時序控制 143
第七章 北京市棚戶區(qū)改造運作策略研究 144
第一節(jié) 棚戶區(qū)改造對房地產(chǎn)的影響 144
一、對房地產(chǎn)市場供給的影響 144
二、對房地產(chǎn)市場需求的影響 144
三、對房地產(chǎn)價格走勢的影響 145
第二節(jié) 棚戶區(qū)改造難點分析 145
一、拆遷安置難點 145
二、商業(yè)運作難點 146
三、規(guī)劃設計風險大 146
四、融資難點 146
第三節(jié) 棚戶區(qū)改造難點對策 147
一、政府的作用 147
二、開發(fā)商的角色 149
三、被拆遷人的配合 150
第四節(jié) 棚戶區(qū)改造項目開發(fā)運作要點 151
一、棚戶區(qū)改造項目價值鏈條 151
二、棚戶區(qū)改造土地運營階段 152
（一）前期準備 152
（二）拆遷實施 153
（三）開發(fā)實施 154
第八章 北京市棚戶區(qū)改造項目定位策略 156
第一節(jié) 棚戶區(qū)改造項目發(fā)展策略 156
一、區(qū)域發(fā)展配合整體規(guī)劃 156
二、打造城市形象，創(chuàng)立區(qū)域品牌 156
三、保留傳統(tǒng)文化，傳承歷史文明 156
四、市場為導向，建設新商業(yè)中心 156
五、整合多種資源，促進旅游業(yè)發(fā)展 156
第二節(jié) 棚戶區(qū)改造項目區(qū)域戰(zhàn)略定位 157
一、定位依據(jù) 157
二、戰(zhàn)略定位 160
三、定位描述 161
四、實現(xiàn)方式 161
五、效益評估 162
第三節(jié) 區(qū)域形象定位 162
一、定位思路 162
二、形象因素 162
三、定位闡述 163
第四節(jié) 城市功能與產(chǎn)業(yè)設置原則 163
一、區(qū)域特色原則 163
二、適當多樣化原則 164
三、相對集中原則 164
四、互補發(fā)展原則 164
第五節(jié) 區(qū)域城市功能與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)定位 164
一、可發(fā)展的功能與產(chǎn)業(yè) 164
（一）城市功能設置 164
（二）產(chǎn)業(yè)設置 165
二、功能與產(chǎn)業(yè)配置 166
（一）基礎功能 166
（二）核心功能 166
（三）相關功能 166
第九章 北京市棚戶區(qū)改造案例分析 167
第一節(jié) 京煤工礦棚改項目 167
一、棚戶區(qū)改造背景 167
二、棚戶區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 167
三、棚戶區(qū)改造現(xiàn)狀分析 167
四、棚戶區(qū)改造效益分析 168
第二節(jié) 門頭溝區(qū)采空棚戶區(qū)改造石門營定向安置房項目 168
一、棚戶區(qū)改造背景 168
二、棚戶區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 168
三、棚戶區(qū)改造現(xiàn)狀分析 169
第三節(jié) 豐臺區(qū)南苑棚戶區(qū)改造項目 169
一、棚戶區(qū)改造背景 169
二、棚戶區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 169
三、棚戶區(qū)改造現(xiàn)狀分析 170
四、棚戶區(qū)改造模式分析 170
第四節(jié) 豐臺區(qū)長辛店棚戶區(qū)改造項目 170
一、棚戶區(qū)改造背景 170
二、棚戶區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 170
三、棚戶區(qū)改造現(xiàn)狀分析 171
四、棚戶區(qū)改造模式分析 171
第五節(jié) 北京市其他棚戶區(qū)改造項目案例分析 171
一、通州老城區(qū)棚戶區(qū)改造 171
二、豐臺區(qū)東鐵營棚戶區(qū)改造 172
三、北京西二環(huán)棚戶區(qū)改造 172
第十章 北京市棚戶區(qū)改造項目融資策略 174
第一節(jié) 北京市棚戶區(qū)改造類型及難題 174
一、北京市棚戶區(qū)改造類型 174
二、北京市棚戶區(qū)改造難題 174
第二節(jié) 北京市棚戶區(qū)改造融資模式探討 175
一、政府回購模式 175
二、市場化運作模式 175
三、REITs模式 175
四、政府引導性發(fā)展投資基金模式 176
五、私募債模式 176
第三節(jié) 北京市棚戶區(qū)改造融資建議 176
一、建立并完善金融支持棚戶區(qū)改造工作機制 176
二、加大財政支持力度 176
三、積極拓寬融資渠道 177
四、建立棚戶區(qū)改造資金的風險控制機制 177
第十一章 北京市棚戶區(qū)改造項目整體包裝及推廣策略 178
第一節(jié) 招商引資策略 178
一、總體策略 178
二、策略具體分解 178
（一）規(guī)劃為本、配套先行 178
（二）改善環(huán)境、以地招商 178
（三）外引內(nèi)聯(lián)、項目促建 179
（四）動開發(fā)、板塊出世 179
三、招商操作要點 179
第二節(jié) 整體包裝策略 180
一、總體形象策略 180
二、商業(yè)概念包裝建議 180
三、現(xiàn)場包裝建議 181
四、項目宣傳及推廣 182
第三節(jié) 招商引資模式設計 183
一、招商項目設定 183
二、招商方式設定 183
（一）傳統(tǒng)招商引資方式 183
（二）現(xiàn)代主要招商引資方式 184
（三）本項目主要的招商方式 184
三、招商政策措施設定 185
四、招商形象展示設定 185
五、招商引資計劃 186
（一）招商客戶目標鎖定 186
（二）招商區(qū)域目標鎖定 186
（三）招商引資步驟 186
第四節(jié) 項目招商應注意的幾大問題 187
一、招商引資政府角色扮演的問題 187
二、“政策優(yōu)惠”不如誠信服務 188
三、招商引資要有所選擇 188
四、關注引資新變化 189
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