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內容概括

產業(yè)地產是指在新經濟和城市經營背景下，以地產為載體，以實現財富的持續(xù)增長為目標，以工商業(yè)地產、寫字樓和經濟園區(qū)地產為開發(fā)對象，整合自然資源和社會資源、綜合開發(fā)，集約化經營的新興產業(yè)形式。在房地產調控和鼓勵產業(yè)升級轉型發(fā)展的大背景下，產業(yè)與地產的結合也越來越緊密。產業(yè)地產既作為房地產企業(yè)新的轉型方向受到地產企業(yè)的關注，也在國家政策和地方政府的支持下蓬勃發(fā)展。對房地產企業(yè)而言，產業(yè)地產建設與傳統(tǒng)房地產開發(fā)具有部分替代性。而當前國家對傳統(tǒng)房地產項目不斷的進行調控，作為替代性的建設項目這也客觀上為產業(yè)地產建設創(chuàng)造了更大的經營空間，客觀上減少了產業(yè)地產的投資風險，提高了運營的穩(wěn)定性和可控性。

產業(yè)地產、產業(yè)園區(qū)在中國改革發(fā)展當中的作用早已經超出了經濟的范疇，它成為改革開放整體進行過程當中一個非常重要的物質基礎和載體，其前景十分美好并將成為發(fā)展趨勢和熱點。從投資角度來看，產業(yè)地產具有超越地理空間的聚集與輻射功能，為城市形象突出的代表之一，是具有沖擊力的整體城市地標，能促進區(qū)域價值呈幾何式增值，從而帶動城市增值。產業(yè)園區(qū)的各個子項目完成，會形成整體強大的社會效益和經濟效益。產業(yè)地產追求資源價值最大化，而不是企業(yè)價值最大化，其出發(fā)點是將地產資源與其他資源整合，把土地開發(fā)升華為區(qū)域經濟增長極的培育。對于土地與房產的開發(fā)更是持續(xù)性的二次、三次的深度開發(fā)和利用，因此具有更廣闊的升值潛力與投資價值。

中商產業(yè)研究院發(fā)布的《2019-2025年許昌市產業(yè)地產研究與投資咨詢報告》對當前許昌市產業(yè)地產發(fā)展概況進行了論述和分析，并對許昌市產業(yè)發(fā)展規(guī)模、產業(yè)集群與效益、產業(yè)園區(qū)建設與規(guī)劃等進行了深入調研分析，從總體上提出了許昌市產業(yè)地產創(chuàng)新設計與可行性。本報告是房地產企業(yè)、產業(yè)投資者了解許昌市產業(yè)地產行業(yè)當前最新發(fā)展態(tài)勢，把握市場機會，正確制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的必備參考工具，極具參考價值！

報告目錄

第一章產業(yè)地產概述 9

第一節(jié) 產業(yè)地產的基礎界定 9

一、產業(yè)地產的定義 9
二、產業(yè)地產的特性 9
（一）政策主導性 9
（二）區(qū)域性分析 10
（三）項目增值性 10
（四）投資回收期長 11
三、產業(yè)地產的分類 12
（一）物流倉儲 12
（二）工業(yè)廠房 13
（三）工業(yè)研發(fā)樓宇 15

第二節(jié) 產業(yè)地產的開發(fā)模式 16

一、工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式 16
（一）開發(fā)主體 16
（二）操作手段 17
（三）所需外部條件 17
（四）開發(fā)模式流程 17
二、主體企業(yè)引導模式 18
（一）開發(fā)主體 18
（二）操作手段 18
（三）所需外部條件 18
（四）開發(fā)模式流程 18
三、產業(yè)地產商開發(fā)模式 19
（一）開發(fā)主體 19
（二）操作手段 19
（三）所需外部條件 19
（四）開發(fā)模式流程 19
四、綜合開發(fā)模式 20
（一）開發(fā)主體 20
（二）操作手段 20
（三）所需外部條件 20
（四）開發(fā)模式流程 20

第三節(jié) 產業(yè)地產主要盈利模式 21

一、產業(yè)地產出租模式 21
二、產業(yè)地產出售模式 21
三、產業(yè)地產RELTS 22
四、產業(yè)地產收入來源 22

第二章 2018年許昌市產業(yè)地產環(huán)境背景分析 23

第一節(jié) 許昌市宏觀經濟運行情況 23

一、許昌市GDP增長 23
二、許昌市固定資產投資 23
三、許昌市產業(yè)結構分析 25

第二節(jié) 許昌市工業(yè)經濟運行情況 26

一、許昌市工業(yè)經濟效益情況 26
（一）許昌市工業(yè)增加值歷年增長情況 26
（二）許昌市與本省其他城市工業(yè)增加值對比 28
（三）許昌市工業(yè)企業(yè)生產效益情況分析 29
（四）工業(yè)經濟整體效益情況 29
二、許昌市工業(yè)企業(yè)單位數量 30
三、工業(yè)發(fā)展結構分析 30
（一）輕重工業(yè)發(fā)展情況對比及增長率 30
（二）許昌市工業(yè)產業(yè)結構及其產值 31
（三）許昌市工業(yè)企業(yè)規(guī)模/實力對比 32
四、許昌市工業(yè)發(fā)展區(qū)域布局 33
（一）工業(yè)經濟規(guī)模未來發(fā)展預期 33
（二）許昌市工業(yè)產業(yè)未來區(qū)位分布規(guī)劃 34

第三節(jié) 許昌市地域環(huán)境分析 34

一、地理位置 34
二、自然環(huán)境 35
三、生態(tài)氣候 35
四、資源分布 35

第四節(jié) 許昌市工業(yè)基礎設施建設 36

一、交通 36
二、供電 37
三、供水 38
四、供氣 38
五、排水 39

第五節(jié) 許昌市產業(yè)地產市場政策環(huán)境 39

第六節(jié) 許昌市產業(yè)地產行業(yè)社會環(huán)境分析 40

一、人口數量分析 40
二、消費市場分析 40
三、招商引資情況 41

第三章 2018年許昌市產業(yè)地產一級土地市場研究 43

第一節(jié) 產業(yè)地產價格與其他地產價格走勢對比 43

一、全國四類不同性質土地價格指數對比 43
二、許昌市四類不同性質土地價格指數對比 44
三、許昌市四類性質土地價格歷史走勢 45

第二節(jié) 許昌市工業(yè)用地供應市場 46

一、主要工業(yè)園區(qū)土地供應情況 46
二、許昌市工業(yè)用地供應價格 46
三、區(qū)域土地供應價格對比 48

第三節(jié) 許昌市工業(yè)用地需求市場 49

一、許昌市工業(yè)用地成交區(qū)域分布 49
二、2018年各主要工業(yè)園區(qū)成交情況 49

第四節(jié) 許昌市工業(yè)用地供求關系 51

第四章 2018年許昌市產業(yè)地產二級市場研究 52

第一節(jié) 許昌市產業(yè)地產開發(fā)現狀 52

一、許昌市產業(yè)地產開發(fā)總況 52
二、許昌市產業(yè)地產發(fā)展特點分析 52
三、許昌市產業(yè)地產開發(fā)企業(yè)進入格局 53
四、許昌市產業(yè)地產投資立項項目統(tǒng)計 54

第二節(jié) 各類工業(yè)廠房建設設計 59

一、單層廠房 59
二、多層廠房 60
三、熱加工廠房 61
四、冷加工廠房 61
五、工業(yè)廠房建設趨勢 62

第三節(jié) 許昌市標準化廠房 63

一、工業(yè)廠房投資流程 63
二、標準工業(yè)廠房優(yōu)勢 63
三、標準廠房成本核算 63
四、定制工業(yè)廠房優(yōu)勢 65

第四節(jié) 許昌市標準化廠房物業(yè)市場開發(fā)整體情況 65

第五章許昌市典型的產業(yè)地產項目分析 67

第一節(jié) 產業(yè)園 67

一、項目分布及體量 67
二、項目產品特征分析 68
三、項目運作模式分析 69
四、工業(yè)園區(qū)單位產值 71
五、園區(qū)項目招商情況 71

第二節(jié) 產業(yè)園 71

一、項目分布及體量 71
二、項目產品特征分析 72
三、項目運作模式分析 74
四、工業(yè)園區(qū)銷售價格 74
五、園區(qū)項目招商情況 76

第三節(jié) 產業(yè)園 76

一、項目分布及體量 76
二、項目產品特征分析 77
三、項目運作模式分析 78
四、工業(yè)園區(qū)單位產值 78
五、園區(qū)項目招商情況 78

第四節(jié) 產業(yè)園 79

一、項目分布及體量 79
二、項目產品特征分析 80
三、項目運作模式分析 83
四、園區(qū)項目招商情況 84

第五節(jié) 產業(yè)園 85

一、項目分布及體量 85
二、項目產品特征分析 88
三、項目運作模式分析 88
四、園區(qū)項目招商情況 89

第六章許昌市產業(yè)地產開發(fā)招商策略分析 91

第一節(jié) 產業(yè)地產成功開發(fā)要素 91

一、項目選址 91
二、項目定位 91
三、客戶選擇 91
四、宣傳造勢 91
五、產業(yè)招商 92
六、服務水平 92

第二節(jié) 產業(yè)地產開發(fā)選址策略 92

一、區(qū)域環(huán)境分析 92
二、開發(fā)區(qū)環(huán)境分析 92
三、產業(yè)依托分析 92
四、交通物流區(qū)位分析 93
五、企業(yè)客戶來源分析 93

第三節(jié) 產業(yè)地產開發(fā)定位策略 93

一、市場定位的必要 93
二、市場地位的策略 94

第四節(jié) 產業(yè)地產招商引資分析 95

一、招商引資的重要性 95
二、傳統(tǒng)招商模式的問題 95
三、招商環(huán)境的打造 97
四、選商分析 98

第五節(jié) 產業(yè)地產招商引資方式 98

一、組合營銷 98
二、中介招商 101
三、產業(yè)招商 102
四、網絡招商 103
五、其他招商方式 106

第七章許昌市產業(yè)地產融資渠道選擇策略 107

第一節(jié) 產業(yè)地產企業(yè)股權融資 107

一、股權出讓融資 107
二、增資擴股融資 107
三、產權交易融資 108
四、杠桿收購融資 109
五、風險投資融資 109
六、投資銀行融資 110
七、國內上市融資 110
八、境外上市融資 110
九、買殼上市融資 112

第二節(jié) 房地產投資信托 112

一、房地產信托產品發(fā)行規(guī)模 112
二、房地產信托發(fā)行結構分析 113
三、房地產信托發(fā)行情況分析 115
四、房地產信托余額規(guī)模分析 117
五、房地產信托兌付情況分析 117
六、房地產信托投資方式分析 118

第三節(jié) 產業(yè)投資基金 119

一、中國產業(yè)投資基金發(fā)展現狀 119
二、中國產業(yè)投資基金投資方向 121
三、產業(yè)投資基金融資形式分析 124
四、房地產產業(yè)投資基金運作分析 124
五、產業(yè)地產產業(yè)投資基金運作分析 125

第八章 2019-2025年許昌市產業(yè)地產業(yè)投資環(huán)境及風險 127

第一節(jié) 許昌市產業(yè)地產行業(yè)投資環(huán)境分析 127

一、許昌市產業(yè)地產投資經濟環(huán)境分析 127
二、許昌市產業(yè)地產投資與影響因素分析 127

第二節(jié) 許昌市產業(yè)地產投資潛力分析 130

一、產業(yè)地產投資價值分析 130
二、產業(yè)地產投資回報率分析 130
三、產業(yè)地產區(qū)域投資熱點分析 131

第三節(jié) 許昌市產業(yè)地產投資風險分析 131

一、政策風險 131
二、市場風險 132
三、擴張風險 132
四、經營風險 133

第四節(jié) 關于許昌市產業(yè)地產投資的建議 133

圖表目錄

圖表 1 工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式流程 17
圖表 2 主體企業(yè)引導模式流程 18
圖表 3 產業(yè)地產商開發(fā)模式流程 19
圖表 4 綜合開發(fā)模式流程 21
略、、、

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