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內容概括

工業(yè)地產指工業(yè)類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國，工業(yè)房地產的土地批租年限為50年。肇慶市位于廣東省中西部，西江干流中下游，東部和東南部與佛山、江門接壤，西南與云浮市相連，西及西北與廣西壯族自治區(qū)梧州市和賀州市交界，北部和東北部與清遠市相鄰。肇慶市土地總面積1.49萬平方公里。肇慶市全境處于北緯22°47′～24°24′和東經(jīng)111°21′～112°52′之間。2018年，肇慶市工業(yè)企業(yè)效益整體較好。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)主營業(yè)務收入2721.72億元，增長8.9%；規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤總額153.98億元，增長10.2%。2018年，肇慶市中高端工業(yè)發(fā)展良好。高新技術企業(yè)較快發(fā)展，全市高新技術企業(yè)凈增124家，總數(shù)達到413家。規(guī)模以上先進制造業(yè)增加值比上年增長8.6%，占規(guī)模以上工業(yè)增加值比重為30%；高技術制造業(yè)增加值增長6.2%，占規(guī)模以上工業(yè)增加值比重為8.4%。工業(yè)投資469.06億元，增長9.1%，其中先進制造業(yè)投資197.78億元，增長16.2%。“十三五”期間，肇慶市力爭主要產業(yè)園區(qū)規(guī)劃建設面積、投資規(guī)模、產出規(guī)模高于工業(yè)經(jīng)濟增長速度，打造2—3個千億元產業(yè)集群。推廣“一縣一核心園區(qū)一特色主導產業(yè)”模式，建設一批產業(yè)特色鮮明的專業(yè)園區(qū)。重點依托肇慶高新區(qū)、肇慶新區(qū)、廣佛肇（懷集）經(jīng)濟合作區(qū)、粵桂合作特別試驗區(qū)、粵桂產業(yè)合作示范區(qū)等重大發(fā)展平臺，以及加快肇慶（高要）汽車零部件產業(yè)園、四會“三基地”、肇慶華南再生資源產業(yè)基地等產業(yè)發(fā)展平臺和大旺、德慶、懷集產業(yè)轉移園等建設，以專業(yè)化、便捷化提升園區(qū)服務水平，促進產業(yè)園區(qū)擴能增效。根據(jù)肇慶市國土資源局《廣東省肇慶市土地利用總體規(guī)劃(2006-2020年)》調整公告，到2020年肇慶市城鎮(zhèn)工礦用地利用規(guī)模為52.69萬畝。

報告目錄

第一章工業(yè)地產概述 8

第一節(jié) 工業(yè)地產的基礎界定 8

一、工業(yè)地產的定義 8
二、工業(yè)地產的特性 8
（一）政策主導性 8
（二）區(qū)域性分析 9
（三）項目增值性 9
（四）投資回收期長 10
三、工業(yè)地產的分類 11
（一）物流倉儲 11
（二）工業(yè)廠房 12
（三）工業(yè)研發(fā)樓宇 14

第二節(jié) 工業(yè)地產的開發(fā)模式 15

一、工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式 15
（一）開發(fā)主體 15
（二）操作手段 16
（三）所需外部條件 16
（四）開發(fā)模式流程 16
二、主體企業(yè)引導模式 17
（一）開發(fā)主體 17
（二）操作手段 17
（三）所需外部條件 17
（四）開發(fā)模式流程 17
三、工業(yè)地產商開發(fā)模式 18
（一）開發(fā)主體 18
（二）操作手段 18
（三）所需外部條件 18
（四）開發(fā)模式流程 18
四、綜合開發(fā)模式 19
（一）開發(fā)主體 19
（二）操作手段 19
（三）所需外部條件 19
（四）開發(fā)模式流程 19

第三節(jié) 工業(yè)地產主要盈利模式 20

一、工業(yè)地產出租模式 20
二、工業(yè)地產出售模式 20
三、工業(yè)地產REITS 21
四、工業(yè)地產收入來源 21

第二章肇慶市工業(yè)地產環(huán)境背景分析 22

第一節(jié) 肇慶市宏觀經(jīng)濟運行情況 22

一、肇慶市GDP增長情況 22
二、肇慶市固定資產投資 22
三、肇慶市產業(yè)結構分析 22
四、肇慶市工業(yè)發(fā)展形勢 23

第二節(jié) 肇慶市工業(yè)經(jīng)濟運行情況 24

一、肇慶市工業(yè)經(jīng)濟效益情況 24
（一）肇慶市工業(yè)增加值分析 24
（二）肇慶市工業(yè)企業(yè)數(shù)量分析 24
（三）肇慶市工業(yè)企業(yè)效益分析 25
二、工業(yè)發(fā)展結構分析 25
三、肇慶市工業(yè)發(fā)展區(qū)域布局 25

第三節(jié) 肇慶市地域環(huán)境分析 26

一、地理位置 26
二、自然環(huán)境 26
三、生態(tài)氣候 26
四、資源分布 27

第四節(jié) 肇慶市工業(yè)基礎設施建設 28

一、交通 28
二、供電 29
三、供水 29
四、供氣 30

第五節(jié) 肇慶市工業(yè)地產市場政策環(huán)境 30

一、房地產政策環(huán)境綜述 30
（一）《肇慶市住宅用地中期（2017-2021年）供應計劃》 30
（二）《肇慶市關于進一步加強全市商品房買賣合同網(wǎng)簽備案管理的通知》 31
二、土地市場政策環(huán)境分析 31
（一）《肇慶市城市總體規(guī)劃（2016—2030年）》 31
（二）《肇慶市扶持產業(yè)用地指導意見》 32
三、產業(yè)規(guī)劃重點政策分析 32
四、招商引資優(yōu)惠政策分析 33

第六節(jié) 肇慶市工業(yè)地產行業(yè)社會環(huán)境分析 34

一、人口數(shù)量分析 34
二、居民收支情況 34
三、招商引資情況 35

第三章肇慶市重點工業(yè)產業(yè)現(xiàn)狀與產業(yè)集群分析 36

第一節(jié) 肇慶市食品行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 36

一、肇慶市食品行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀概述 36
二、肇慶市食品重點企業(yè)排名分析 36
三、肇慶市食品行業(yè)發(fā)展優(yōu)勢分析 37
四、肇慶市食品行業(yè)發(fā)展動態(tài)分析 37

第二節(jié) 肇慶市醫(yī)藥行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 37

一、肇慶市醫(yī)藥行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀概述 37
二、肇慶市醫(yī)藥重點企業(yè)排名分析 37
三、肇慶市醫(yī)藥行業(yè)發(fā)展趨勢分析 38
四、肇慶市醫(yī)藥行業(yè)發(fā)展動態(tài)分析 38

第三節(jié) 肇慶市裝備制造行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 39

一、肇慶市裝備制造行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀概述 39
二、肇慶市裝備制造行業(yè)發(fā)展規(guī)模分析 39
三、肇慶市裝備制造重點企業(yè)發(fā)展分析 40
四、肇慶市裝備制造行業(yè)集群分布情況 40

第四章肇慶市土地市場分析 41

第一節(jié) 肇慶市城市規(guī)劃布局 41

第二節(jié) 肇慶市土地供應分析 43

一、土地供應總量 43
二、土地供應結構 43

第三節(jié) 肇慶市土地成交分析 46

一、成交地塊規(guī)劃用途 46
二、成交地塊用地面積 48
三、成交地塊建筑面積 50
四、成交地塊的容積率 52
五、成交地塊受讓單位 55

第四節(jié) 肇慶市土地成交價格 58

一、成交地塊的起始價 58
二、成交地塊的成交價 61
三、地塊的成交樓面價 63

第五章肇慶市工業(yè)地產二級市場研究 67

第一節(jié) 肇慶市工業(yè)地產開發(fā)現(xiàn)狀 67

一、肇慶市工業(yè)地產供應情況 67
二、肇慶市產業(yè)用地成交面積 67
三、肇慶市工業(yè)地產拿地企業(yè)排名 68
四、肇慶市工業(yè)地產發(fā)展趨勢 71
五、肇慶市工業(yè)地產開發(fā)與運營 71

第二節(jié) 各類工業(yè)廠房建設設計 72

一、單層廠房 72
二、多層廠房 73
三、熱加工廠房 73
四、冷加工廠房 74
五、工業(yè)廠房建設趨勢 74

第三節(jié) 肇慶市標準化廠房分析 75

一、工業(yè)廠房投資流程 75
二、標準工業(yè)廠房優(yōu)勢 75
三、標準廠房成本核算 76
四、定制工業(yè)廠房優(yōu)勢 78

第六章肇慶市典型的工業(yè)地產項目分析 79

第一節(jié) 江谷精細化工基地 79

一、園區(qū)發(fā)展基本情況 79
二、園區(qū)發(fā)展目標分析 79
三、園區(qū)功能分區(qū)分析 79

第二節(jié) 肇慶大旺產業(yè)轉移工業(yè)園 80

一、園區(qū)發(fā)展基本情況 80
二、園區(qū)運作現(xiàn)狀分析 80
三、園區(qū)政策與服務分析 80

第三節(jié) 中山大涌（懷集）產業(yè)轉移工業(yè)園 81

一、園區(qū)發(fā)展基本情況 81
二、園區(qū)主導產業(yè)分析 81
三、園區(qū)政策與服務分析 81

第四節(jié) 順德龍江（德慶）產業(yè)轉移工業(yè)園 81

一、園區(qū)發(fā)展基本情況 81
二、園區(qū)配套設施分析 82
三、園區(qū)政策與服務分析 82

第五節(jié) 肇慶（高要）汽車零部件產業(yè)園 83

一、園區(qū)發(fā)展基本情況 83
二、園區(qū)發(fā)展優(yōu)勢分析 83
三、園區(qū)發(fā)展規(guī)劃分析 83

第七章肇慶市工業(yè)地產開發(fā)招商策略分析 85

第一節(jié) 肇慶市工業(yè)地產成功開發(fā)要素 85

一、項目選址 85
二、項目定位 85
三、客戶選擇 85
四、宣傳造勢 85
五、產業(yè)招商 86
六、服務水平 86

第二節(jié) 肇慶市工業(yè)地產開發(fā)選址策略 86

一、區(qū)域環(huán)境分析 86
二、開發(fā)區(qū)環(huán)境分析 86
三、產業(yè)依托分析 86
四、交通物流區(qū)位分析 87
五、企業(yè)客戶來源分析 87

第三節(jié) 肇慶市工業(yè)地產開發(fā)定位策略 87

一、市場定位的必要 87
二、市場地位的策略 88

第四節(jié) 肇慶市工業(yè)地產招商引資分析 89

一、招商引資的重要性 89
二、傳統(tǒng)招商模式的問題 89
三、招商環(huán)境的打造 91
四、選商分析 92

第五節(jié) 肇慶市工業(yè)地產招商引資方式 92

一、組合營銷 92
二、中介招商 95
三、產業(yè)招商 95
四、網(wǎng)絡招商 97
五、其他招商方式 99

第八章肇慶市工業(yè)地產融資渠道選擇策略 101

第一節(jié) 房地產投資信托 101

一、房地產信托產品發(fā)行規(guī)模 101
二、房地產信托業(yè)務存在風險 101
三、房地產信托業(yè)務應對策略 102
四、房地產信托發(fā)展趨勢分析 104

第二節(jié) 產業(yè)投資基金 105

一、中國產業(yè)投資基金發(fā)展現(xiàn)狀 105
二、中國產業(yè)投資基金暫行辦法 106
三、產業(yè)投資基金融資形式分析 109
四、房地產產業(yè)投資基金運作分析 110

第三節(jié) 工業(yè)地產企業(yè)股權融資 111

一、股權出讓融資 111
二、增資擴股融資 111
三、產權交易融資 112
四、杠桿收購融資 113
五、風險投資融資 113
六、投資銀行融資 114
七、國內上市融資 114
八、境外上市融資 114
九、買殼上市融資 115

第九章 2019-2023年肇慶市工業(yè)地產業(yè)投資環(huán)境及風險 117

第一節(jié) 2019-2023年肇慶市工業(yè)地產行業(yè)投資環(huán)境分析 117

一、肇慶市工業(yè)地產投資經(jīng)濟環(huán)境分析 117
二、肇慶市工業(yè)地產投資與影響因素分析 117
三、肇慶市工業(yè)地產融資新渠道分析 118

第二節(jié) 2019-2023年肇慶市工業(yè)地產投資潛力分析 120

一、工業(yè)地產投資價值分析 120
二、工業(yè)地產投資回報率分析 120
三、工業(yè)地產區(qū)域投資熱點分析 121
四、肇慶市工業(yè)地產投資前景分析 122
五、肇慶市工業(yè)地產區(qū)域投資熱點分析 122

第三節(jié) 2019-2023年肇慶市工業(yè)地產投資風險分析 125

一、政策風險 125
二、市場風險 125
三、擴張風險 126
四、經(jīng)營風險 126

圖表目錄

圖表 1 工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式流程 16
圖表 2 主體企業(yè)引導模式流程 17
圖表 3 工業(yè)地產商開發(fā)模式流程 18
圖表 4 綜合開發(fā)模式流程 20
圖表 5 2014-2018年肇慶市地區(qū)生產總值增長趨勢圖 22
圖表 6 2018年肇慶市產業(yè)結構情況 23
圖表 7 2018年肇慶市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)規(guī)模及分布 25
圖表 8 2013-2017年肇慶市常住人口增長趨勢圖 34
圖表 9 2014-2018年肇慶市城鄉(xiāng)居民收入情況 35
圖表 10 肇慶市食品行業(yè)重點企業(yè)情況 36
圖表 11 肇慶市醫(yī)藥重點企業(yè)情況 38
圖表 12 2018年肇慶市各用途土地成交占比圖（按成交宗數(shù)） 45
圖表 13 2018-2019年肇慶市部分土地成交地塊規(guī)劃用途一覽表 46
圖表 14 2018-2019年肇慶市土地成交地塊用地面積一覽表 49
圖表 15 2018-2019年肇慶市部分土地成交地塊建筑面積一覽表 50
圖表 16 2018年肇慶市部分土地成交地塊容積率一覽表 52
圖表 17 2018-2019年肇慶市部分土地成交地塊受讓單位一覽表 55
圖表 18 2018-2019年肇慶市部分土地成交地塊的起始價一覽表 58
圖表 19 2018-2019年肇慶市部分土地成交地塊的成交價一覽表 61
圖表 20 2018年肇慶市部分土地成交地塊的成交樓面價一覽表 64
圖表 21 2016-2018年肇慶市工礦倉儲用地計劃供應面積情況 67
圖表 22 2018年肇慶各市縣（區(qū)）產業(yè)用地拿地面積排行榜 67
圖表 23 2018年肇慶產業(yè)用地拿地面積100強企業(yè)排行榜 68
圖表 24 某單位通用廠房砼框架/單層類廠房工程說明 76
圖表 25 某單位通用廠房砼框架/單層類廠房造價說明 77
圖表 26 某廠房砼框架/雙層類廠房工程說明 77
圖表 27 某廠房砼框架/雙層類廠房造價說明 77
圖表 28 某號廠房輕鋼/單層類廠房工程說明 77
圖表 29 某號廠房輕鋼/單層類廠房造價說明 78
圖表 30 2014-2018年中國房地產新增信托資金規(guī)模變化趨勢圖 101
圖表 31 《政府出資產業(yè)投資基金管理暫行辦法》建立績效評價體系具體規(guī)定 108
圖表 32 肇慶市工業(yè)地產投資與價格的影響因素 118

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