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內(nèi)容概括

商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，主要包括購物中心、百貨、超市、商業(yè)街、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、寫字樓、酒店等。2019年1-9月，成都市青白江區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為73.09億元，同比增長(zhǎng)33.6%，比全市平均水平高20.7個(gè)百分點(diǎn)，增速居中心城區(qū)第二。對(duì)全區(qū)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為41.9%，拉動(dòng)全區(qū)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)8.1個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資同比增長(zhǎng)58.8%，非住宅投資同比下降12.9%。商品房施工面積776.91萬平方米，同比增長(zhǎng)41.0%。商品房銷售面積為132.22萬平方米，同比增長(zhǎng)91.50%。商品房銷售額為99.27億元，同比增長(zhǎng)76.7%。目前，中國正處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的轉(zhuǎn)型時(shí)期，第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重將會(huì)越來越高，這將帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的迅速發(fā)展。同時(shí)，城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)、人均可支配收入的增長(zhǎng)，使有效的消費(fèi)需求不斷增加，從而增加對(duì)商業(yè)空間的需求，帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。從一些發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)來看，處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的商業(yè)地產(chǎn)有著強(qiáng)勁的發(fā)展空間。我國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)仍有很大空間，預(yù)計(jì)未來幾年內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將蓬勃發(fā)展。隨著成都市青白江區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城區(qū)規(guī)劃的不斷完善，城鎮(zhèn)一體化的建設(shè)，在“內(nèi)陸亞歐門戶、國際化青白江”的總體發(fā)展定位下，以及政府大力推進(jìn)各重要產(chǎn)業(yè)的發(fā)展等多方面因素的助力；青白江區(qū)商業(yè)地產(chǎn)正逐漸成為主要城市更新擴(kuò)張的發(fā)展引擎，商業(yè)地產(chǎn)迎來了全新的發(fā)展契機(jī)。

報(bào)告目錄

第一章商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)概述 8

第一節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)概述 8

一、商業(yè)地產(chǎn)的定義 8
二、商業(yè)地產(chǎn)的分類 8
三、商業(yè)地產(chǎn)的模式 8

第二節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資背景 9

一、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程 9
二、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)驅(qū)動(dòng)因素 9
三、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的必然性 11

第三節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 12

一、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 12
二、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)分析 13
三、商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)控視野 14
四、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)分析 15
五、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析 17

第二章商業(yè)地產(chǎn)盈利模式分析 19

第一節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)銷售盈利模式 19

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)散售盈利模式 19
（一）散售模式類型分析 19
（二）散售模式適用物業(yè) 20
（三）散售模式的優(yōu)劣勢(shì) 21
二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)整售盈利模式 22
（一）整售模式操作方式 22
（二）整售模式主要特點(diǎn) 22
（三）整售模式適用物業(yè) 22
（四）整售模式的優(yōu)劣勢(shì) 23

第二節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)持有經(jīng)營盈利模式 23

一、完全自營模式分析 23
（一）完全自營模式資源要求 23
（二）完全自營模式優(yōu)劣勢(shì)分析 25
二、自營+經(jīng)營貸模式分析 25
（一）模式操作方式 25
（二）模式資源要求 26
（三）模式優(yōu)劣勢(shì)分析 26
三、資本運(yùn)作模式分析 26
（一）資本運(yùn)作模式操作方式 26
（二）資本運(yùn)作模式優(yōu)劣勢(shì)分析 27

第三節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)混合運(yùn)作盈利模式 28

一、混合運(yùn)作模式操作方式分析 28
二、混合運(yùn)作模式主要特點(diǎn)分析 28
三、混合運(yùn)作適用物業(yè)類型分析 28
四、混合運(yùn)作模式優(yōu)劣勢(shì)分析 28

第四節(jié) 主要商業(yè)地產(chǎn)盈利模式對(duì)比分析 29

第三章成都市青白江區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析 30

第一節(jié) 成都市青白江區(qū)房地產(chǎn)地域環(huán)境分析 30

一、地理位置 30
二、自然環(huán)境 30
三、生態(tài)氣候 30
四、資源分布 30

第二節(jié) 成都市青白江區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 32

一、成都市青白江區(qū)GDP增長(zhǎng)情況 32
二、成都市青白江區(qū)固定資產(chǎn)投資 34
三、成都市青白江區(qū)消費(fèi)品零售總額 34
四、成都市青白江區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 35

第三節(jié) 成都市青白江區(qū)交通環(huán)境分析 36

一、交通建設(shè) 36
二、公共交通 36
三、成綿樂客專 36

第四節(jié) 成都市青白江區(qū)人口社會(huì)環(huán)境分析 37

一、成都市青白江區(qū)人口數(shù)量及結(jié)構(gòu) 37
二、成都市青白江區(qū)居民收入分析 37
三、成都市青白江區(qū)居民消費(fèi)支出 38
四、成都市青白江區(qū)住戶存款余額 38
五、成都市青白江區(qū)城鎮(zhèn)化率 39

第四章成都市青白江區(qū)土地市場(chǎng)分析 40

第一節(jié) 成都市青白江區(qū)城市規(guī)劃布局 40

第二節(jié) 成都市青白江區(qū)土地供應(yīng)分析 40

一、土地供應(yīng)方式分析 40
二、土地成交情況分析 40
（一）土地成交宗數(shù) 40
（二）土地成交面積 41
（三）土地成交金額 41

第三節(jié) 成都市青白江區(qū)土地成交分析 42

一、成交地塊規(guī)劃用途 42
二、成交地塊用地面積 45
三、成交地塊建筑面積 47
四、成交地塊的容積率 50
五、成交地塊受讓單位 52

第四節(jié) 成都市青白江區(qū)土地成交價(jià)格 55

一、成交地塊的起始價(jià) 55
二、成交地塊的成交價(jià) 59
三、地塊的成交樓面價(jià) 62

第五章成都市青白江區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 64

第一節(jié) 成都市青白江區(qū)房地產(chǎn)投資建設(shè)分析 64

一、成都市青白江區(qū)房地產(chǎn)投資額分析 64
二、成都市青白江區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模分析 64
三、成都市青白江區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)重點(diǎn)企業(yè) 65
四、成都市青白江區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析 65

第二節(jié) 成都市青白江區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)分析 66

一、大成工業(yè)園 66
二、青白江工業(yè)園區(qū) 66
三、青白江工業(yè)集中發(fā)展區(qū) 67
四、青白江區(qū)青年（大學(xué)生）創(chuàng)業(yè)園 67

第三節(jié) 成都市青白江區(qū)商品房市場(chǎng)銷售情況 68

一、成都市青白江區(qū)商品房銷售情況 68
（一）商品房銷售面積 68
（二）商品房銷售額 68
二、成都市青白江區(qū)住宅銷售情況 69
（一）住宅銷售面積 69
（二）住宅銷售金額 70

第四節(jié) 成都市青白江區(qū)商品房市場(chǎng)價(jià)格調(diào)研 70

第六章成都市青白江區(qū)商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分行業(yè)發(fā)展及投資前景分析 71

第一節(jié) 成都市青白江區(qū)商鋪地產(chǎn)市場(chǎng)分析 71

第二節(jié) 成都市青白江區(qū)購物中心市場(chǎng)分析 72

第三節(jié) 成都市青白江區(qū)酒店市場(chǎng)分析 72

第四節(jié) 成都市青白江區(qū)寫字樓市場(chǎng)分析 73

第五節(jié) 成都市青白江區(qū)城市綜合體分析 73

第七章成都市青白江區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營銷管理分析 77

第一節(jié) 成都市青白江區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃 77

一、商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃的布局順序 77
二、商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃的整體利益 77
三、商業(yè)規(guī)劃的黃金分割定律 79
四、配套設(shè)施的作用與投入 80
五、商鋪格局規(guī)劃分析 81

第二節(jié) 成都市青白江區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算 83

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算 83
二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)方式 84
三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 85

第三節(jié) 成都市青白江區(qū)商業(yè)地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)選擇 87

一、目標(biāo)市場(chǎng)的選擇策略 87
（一）集中化進(jìn)入策略 87
（二）商品專業(yè)化策略 87
（三）市場(chǎng)專業(yè)化策略 87
（四）選擇性進(jìn)入策略 87
（五）市場(chǎng)全覆蓋策略 88
二、項(xiàng)目開發(fā)商圈分析法 88
三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目客戶定位 93
（一）商圈范圍界定 93
（二）消費(fèi)者定位 94
（三）商家定位 95
（四）投資者定位 95
四、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 95
（一）業(yè)態(tài)分類與特點(diǎn) 95
（二）項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位 98
（三）業(yè)態(tài)的合理構(gòu)成 99
五、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目條件判斷 100

第四節(jié) 成都市青白江區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營銷推廣 103

一、商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者行為調(diào)查 103
二、銷售與經(jīng)營的平衡分析 104
三、商業(yè)物業(yè)商鋪營銷特性 104
四、商業(yè)項(xiàng)目營銷推廣流程 106
五、商業(yè)物業(yè)常用銷售方式 109

第五節(jié) 成都市青白江區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商實(shí)施 111

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商特點(diǎn) 111
二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商對(duì)象 111
三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商流程 113
四、商業(yè)地產(chǎn)招商現(xiàn)存問題 113
五、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商策略 114
（一）項(xiàng)目招商通用策略 114
（二）購物中心招商策略 119
（三）寫字樓的招商策略 122
（四）商業(yè)街的招商策略 126
（五）餐飲品牌招商策略 128

第八章商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投融資策略分析 131

第一節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)融資分析 131

一、商業(yè)地產(chǎn)融資的意義 131
二、商業(yè)地產(chǎn)融資需求分析 131
三、商業(yè)地產(chǎn)融資渠道分析 132
四、商業(yè)地產(chǎn)多元化融資流程 133
五、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)融資新平臺(tái) 135
（一）商業(yè)抵押擔(dān)保證券CMBS 135
（二）商業(yè)地產(chǎn)基金融資模式 137
六、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)融資形勢(shì) 138

第二節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資模式 139

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資必要性 139
二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資模式 141
三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資效果 145
四、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資風(fēng)險(xiǎn) 147
（一）買殼上市的風(fēng)險(xiǎn) 147
（二）IPO形式的風(fēng)險(xiǎn) 147

第三節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)信托融資分析 148

一、房地產(chǎn)信托融資模式分析 148
（一）房地產(chǎn)信托融資模式類型 148
（二）房地產(chǎn)信托融資模式優(yōu)劣勢(shì) 152
二、商業(yè)地產(chǎn)信托融資情況分析 153
（一）房地產(chǎn)信托季度發(fā)行規(guī)模 153
（二）房地產(chǎn)信托資金余額規(guī)模 153
（三）房地產(chǎn)信托平均收益率 154
三、房地產(chǎn)信托資金運(yùn)用方式 154
四、房地產(chǎn)信托資金投資方式 155
五、房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)分析 156

第四節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)融資困難及對(duì)策 157

一、商業(yè)地產(chǎn)的固有特性 157
（一）高收益高風(fēng)險(xiǎn)并存 157
（二）商業(yè)與地產(chǎn)有機(jī)結(jié)合 157
（三）開發(fā)是基礎(chǔ)/運(yùn)營是關(guān)鍵 158
（四）資金需求巨大 158
二、商業(yè)地產(chǎn)融資的現(xiàn)實(shí)困境 158
三、突破困境的有效途徑分析 159
四、商業(yè)地產(chǎn)融資基金待推廣 161

第五節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)及策略 161

一、商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn) 161
（一）開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)不足 162
（二）同質(zhì)化/空置率高 162
（三）資金鏈壓力較大 162
二、商業(yè)地產(chǎn)投資策略 163
（一）商業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)作 163
（二）各業(yè)態(tài)投資攻略 185
（三）投資注意事項(xiàng) 189

第九章成都市青白江區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及策略分析 193

第一節(jié) 成都市青白江區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) 193

第二節(jié) 成都市青白江區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn) 193

一、商業(yè)地產(chǎn)投資的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 193
二、商業(yè)地產(chǎn)投資的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 193
三、商業(yè)地產(chǎn)管理人才緊缺風(fēng)險(xiǎn) 194
四、商業(yè)地產(chǎn)投資的流動(dòng)性和變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn) 194

第三節(jié) 成都市青白江區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避及控制策略 194

一、轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn) 194
二、加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查研究 194
三、通過投資組合來分散風(fēng)險(xiǎn) 195
四、通過良好的管理控制風(fēng)險(xiǎn) 195
五、通過“期權(quán)”交易控制風(fēng)險(xiǎn) 195
六、選擇風(fēng)險(xiǎn)較小的項(xiàng)目進(jìn)行投資 195

第四節(jié) 成都市青白江區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展策略建議 195

一、政府要?jiǎng)?chuàng)造良好的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境 195
二、開發(fā)商應(yīng)準(zhǔn)確市場(chǎng)定位，合理選址和規(guī)模 197
三、購買者購買商業(yè)地產(chǎn)時(shí)需理性 198

圖表目錄

圖表 1 中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段一覽表 9
圖表 2 商業(yè)地產(chǎn)散售模式優(yōu)缺點(diǎn)情況 21
圖表 3 商業(yè)地產(chǎn)各種盈利模式指標(biāo)對(duì)比情況一覽表 29
圖表 4 成都市青白江區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值變化趨勢(shì)圖 33
圖表 5 2018年成都市各地區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值統(tǒng)計(jì) 33
圖表 6 成都市青白江區(qū)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度變化趨勢(shì)圖 34
圖表 7 成都市青白江區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額變化趨勢(shì)圖 35
圖表 8 成都市青白江區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況統(tǒng)計(jì) 35
圖表 9 成都市青白江區(qū)常住人口數(shù)量變化趨勢(shì)圖 37
圖表 10 成都市青白江區(qū)居民收入情況統(tǒng)計(jì) 38
圖表 11 成都市青白江區(qū)住戶存款余額情況統(tǒng)計(jì) 39
圖表 12 成都市青白江區(qū)城鎮(zhèn)化率統(tǒng)計(jì) 39
圖表 13 成都市青白江區(qū)土地供應(yīng)方式統(tǒng)計(jì) 40
圖表 14 成都市青白江區(qū)土地成交宗數(shù)統(tǒng)計(jì) 41
圖表 15 成都市青白江區(qū)土地成交面積統(tǒng)計(jì) 41
圖表 16 成都市青白江區(qū)土地成交金額統(tǒng)計(jì) 41
圖表 17 成都市青白江區(qū)成交地塊規(guī)劃用途情況 42
圖表 18 成都市青白江區(qū)成交地塊用地面積情況 45
圖表 19 成都市青白江區(qū)成交地塊建筑面積情況 47
圖表 20 成都市青白江區(qū)成交地塊受讓單位情況 52
圖表 21 成都市青白江區(qū)成交地塊起始價(jià)情況 56
圖表 22 成都市青白江區(qū)成交地塊成交價(jià)情況 59
圖表 23 成都市青白江區(qū)成交地塊成交樓面價(jià)情況 62
圖表 24 成都市青白江區(qū)房地產(chǎn)投資額變化趨勢(shì)圖 64
圖表 25 成都市青白江區(qū)商品房施工面積變化趨勢(shì)圖 65
圖表 26 成都市青白江區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì) 65
圖表 27 成都市青白江區(qū)商品房銷售面積變化趨勢(shì)圖 68
圖表 28 成都市青白江區(qū)商品房銷售額變化趨勢(shì)圖 69
圖表 29 成都市青白江區(qū)住宅銷售面積變化趨勢(shì)圖 69
圖表 30 成都市青白江區(qū)住宅銷售額增長(zhǎng)趨勢(shì)圖 70
圖表 31 成都市青白江區(qū)部分商品房市場(chǎng)價(jià)格統(tǒng)計(jì) 70
圖表 32 成都市青白江區(qū)特色商業(yè)街區(qū)統(tǒng)計(jì) 71
圖表33 成都市青白江區(qū)部分酒店統(tǒng)計(jì) 73
圖表34 成都市青白江區(qū)部分寫字樓情況 73
圖表 35 城市購物中心商業(yè)業(yè)態(tài)組合 99
圖表 36 地區(qū)購物中心商業(yè)業(yè)態(tài)組合 100
圖表 37 Lifestyle Center商業(yè)業(yè)態(tài)組合 100
圖表 38 私募基金的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì) 138
圖表 39 IPO的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì) 138
圖表 40 房地產(chǎn)信托資金余額規(guī)模統(tǒng)計(jì) 154

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