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2024-2029年杭州市城市更新運作路徑及項目投資機會研究報告
2024-2029年杭州市城市更新運作路徑及項目投資機會研究報告
出版日期:2021年5月
報告頁碼:569 圖表:61
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內(nèi)容概括

所謂城市更新(Urban Renewal),是指對城市中某一衰落的區(qū)域,進行拆遷、改造、投資和建設(shè),使之重新發(fā)展和繁榮。它包括兩方面的內(nèi)容:一方面是客觀存在的實體(建筑物等硬件)的改造;另一方面為各種生態(tài)環(huán)境,空間環(huán)境,文化環(huán)境,視覺環(huán)境,游憩環(huán)境等的改造和延續(xù),包括鄰里的社會網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu),心理定勢,情感依戀等軟件的延續(xù)與更新。隨著科學發(fā)展觀的指出,城市更新在城市發(fā)展中越來越具有重要作用。城市更新的作用便是從綜合工程、科學規(guī)劃的角度研究如何改造舊市區(qū),以推陳出新之法維護城市生態(tài)平衡,綜合解決城市發(fā)展問題,實現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。中國的城市更新始于20世紀80年代,1984年和1987年建設(shè)部分別在合肥和沈陽召開了兩次全國舊城改造經(jīng)驗交流會,對全國各城市的更新改造工作起了積極的推動作用。進入90年代,城市更新在全國范圍內(nèi)大規(guī)模地推廣開來。從2011年中國城市化率突破50%以來,城市更新開始成為中國城市研究領(lǐng)域的熱點話題。而杭州作為一座兼具歷史底蘊和現(xiàn)代感的城市,在城市更新的過程中體現(xiàn)出了不同于其他城市的獨特脈絡(luò)。新中國成立后改革開放之前,杭州核心城區(qū)的城市形態(tài)整體上依然維持歷史古城的風貌。改革開放后,杭州開始了現(xiàn)代意義上的大規(guī)模的城市更新,以孩兒巷的保護為標志性事件,杭州的舊城改造由大拆大建轉(zhuǎn)為對歷史街區(qū)的保護。2007年時任杭州市委書記王國平在城市更新與保護專題匯報會上的講話“杭州已經(jīng)到了一個要把城市更新作為城市化的戰(zhàn)略來提的時候”明確了城市更新將成為杭州未來城市建設(shè)的核心概念,將統(tǒng)領(lǐng)杭州城市的建設(shè)和發(fā)展。2015年,以G20的舉辦和亞運會的成功申辦為標志性事件,杭州城市更新的主要動力轉(zhuǎn)為大型事件推動的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),這無疑又是杭州城市發(fā)展歷史上的另一個高潮。

報告目錄

第一章 城市發(fā)展創(chuàng)新趨勢分析 10

第一節(jié) 城市開發(fā)創(chuàng)新思維分析 10

一、導入創(chuàng)新視野:重新衡量國際城市 10
二、城市創(chuàng)新緯度:智慧、協(xié)同與包容 16
三、城市戰(zhàn)略創(chuàng)新:生態(tài)經(jīng)濟城市 17
四、城市經(jīng)濟創(chuàng)新:跨越資本驅(qū)動時代 18
五、城市社會創(chuàng)新:幸福定義國際城市新標桿 19
六、城市文化創(chuàng)新:發(fā)揮創(chuàng)意能力的引領(lǐng)作用 20
七、城市生態(tài)創(chuàng)新:如何充分釋放低碳發(fā)展成果 21
八、城市治理創(chuàng)新:城市交通的全面解決方案 22
九、城市空間創(chuàng)新:多重空間的創(chuàng)新響應 23

第二節(jié) 創(chuàng)新型城市建設(shè)的基本模式 24

一、工業(yè)創(chuàng)新主導型模式 24
二、服務創(chuàng)新主導型模式 24
三、文化創(chuàng)新主導型模式 25
四、科技創(chuàng)新主導型模式 25
五、機制創(chuàng)新主導型模式 25
六、多驅(qū)聯(lián)動創(chuàng)新型模式 25

第二章 中國城鎮(zhèn)化發(fā)展形勢分析 27

第一節(jié) 中國城鎮(zhèn)化發(fā)展進程 27

一、中國的城鎮(zhèn)化進程分析 27
二、中國城市規(guī)模增長情況 27
三、中國重點城市經(jīng)濟指標 29
四、中國各地區(qū)城市建設(shè)情況 30
五、中國主要城市群發(fā)展情況 31
六、城鎮(zhèn)化對國民經(jīng)濟的貢獻 57

第二節(jié) 中國城鎮(zhèn)化產(chǎn)生的問題分析 58

一、中國城鎮(zhèn)化建設(shè)特征分析 58
二、中國城鎮(zhèn)化建設(shè)誤區(qū)分析 62
三、中國城鎮(zhèn)化模式困境分析 66
(一)城市區(qū)域發(fā)展失衡 66
(二)城市規(guī)模質(zhì)量失衡 67
(三)城市功能定位缺失 67
(四)資源環(huán)境問題突出 68
(五)城市治理能力滯后 68

第三節(jié) 中國新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略解讀 69

一、新型城鎮(zhèn)化要旨分析 69
二、新型城鎮(zhèn)化特點和要求 70
三、新型城鎮(zhèn)化的革新方向 71
四、新型城鎮(zhèn)化的推動措施 72
五、新型城鎮(zhèn)化改革突破口 74
(一)土地流轉(zhuǎn)改革分析 74
(二)戶籍制度改革分析 74
(三)城市群發(fā)展戰(zhàn)略分析 76
(四)新型城鎮(zhèn)化利益分配革新 77

第四節(jié) 中國新型城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的質(zhì)量分析 77

一、新型城鎮(zhèn)化健康質(zhì)量的內(nèi)涵界定 77
二、新型城鎮(zhèn)化健康質(zhì)量評價指標體系 78
三、中國新型城鎮(zhèn)化健康質(zhì)量評定分析 79
(一)主要城市新型城鎮(zhèn)化健康質(zhì)量現(xiàn)狀 79
(二)對新型城鎮(zhèn)化健康質(zhì)量問題的建議 81

第三章 城市更新內(nèi)涵理念分析 84

第一節(jié) 城市更新的基本概念 84

一、城市更新概念的內(nèi)涵 84
二、城市更新的主要內(nèi)容 84
(一)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 84
(二)城市功能定位調(diào)整 84
(三)確定城市適宜人口 84
(四)確定城市開發(fā)強度 84
(五)城市空間形象定位 85
(六)城市用地布局與結(jié)構(gòu)調(diào)整 85
(七)城市道路交通系統(tǒng)更新 85
(八)城市文化復蘇與更新 85
三、城市更新的目的 85
四、城市更新的分類 85

第二節(jié) 城市更新的起源 86

一、城市更新的背景與發(fā)展階段 86
二、城市更新的理論基礎(chǔ) 87
三、中國城市更新興起的原因及背景 88

第四章 2020年杭州市城市更新市場環(huán)境分析 90

第一節(jié) 杭州市地域環(huán)境分析 90

一、地理位置 90
二、自然環(huán)境 90
三、生態(tài)氣候 91
四、資源分布 91

第二節(jié) 2020年杭州市宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 91

一、杭州市GDP增長情況分析 91
二、杭州市固定資產(chǎn)投資分析 92
三、杭州市城鄉(xiāng)居民收支情況 92
四、杭州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況分析 93

第三節(jié) 2020年杭州市房地產(chǎn)政策環(huán)境分析 94

一、全國土地政策解讀 94
二、房地產(chǎn)政策環(huán)境綜述 97
三、二三線城市購房政策 100
四、杭州市房地產(chǎn)重要政策 102

第四節(jié) 杭州市房地產(chǎn)行業(yè)社會環(huán)境分析 103

一、人口數(shù)量分析 103
二、消費市場分析 103
三、招商引資情況 104
四、居民住房情況 104

第五章 杭州市土地市場分析 105

第一節(jié) 杭州市城市規(guī)劃布局 105

第二節(jié) 杭州市土地供應分析 105

一、土地市場成交數(shù)量 105
二、土地市場成交面積 106
三、土地市場成交總額 106

第三節(jié) 杭州市土地成交分析 106

一、成交地塊規(guī)劃用途 106
二、成交地塊成交面積 183
三、成交地塊的容積率 260
四、成交地塊供應方式 338

第四節(jié) 杭州市土地成交價格 414

第六章 杭州市城市更新投資機會研究 492

第一節(jié) 杭州市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 492

一、杭州市房地產(chǎn)投資金額分析 492
二、杭州市房地產(chǎn)施工面積分析 492
三、杭州市房地產(chǎn)竣工面積分析 492
四、杭州市商品房銷售面積分析 493
五、杭州市商品房銷售金額分析 493
六、杭州市商品房市場價格趨勢 494

第二節(jié) 杭州市城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 494

一、杭州市城市發(fā)展定位 494
二、杭州市各區(qū)域定位 494
三、杭州市城市發(fā)展目標 495
四、杭州市城市發(fā)展政策指引 495
五、杭州市城市發(fā)展布局 496
(一)交通體系規(guī)劃 496
(二)居住用地布局 497
(三)工業(yè)物流用地布局 497
(四)公共管理服務用地布局 498

第三節(jié) 杭州市城市更新房地產(chǎn)企業(yè)機會分析 499

一、杭州市城市更新項目發(fā)展歷程 499
二、杭州市城市更新及其文化遺產(chǎn) 500
三、杭州市城市更新啟動項目大全 500
四、杭州市城市更新開發(fā)企業(yè)統(tǒng)計 503
五、杭州市城市更新項目成功范例 504

第七章 杭州市城市更新項目開發(fā)運作要點 511

第一節(jié) 城市更新項目 511

一、城市更新項目價值鏈條 511
二、城市更新土地運營階段 511
(一)前期準備 511
(二)拆遷實施 512
(三)開發(fā)實施 513

第二節(jié) 城市更新主要的運作模式對比 514

一、城市發(fā)展基金模式 514
二、MUT模式 515
三、SUR模式 515
四、IDP模式 516

第三節(jié) 項目盈利模式優(yōu)劣勢對比 516

一、城投自主進行一級開發(fā) 516
(一)模式運作流程 516
(二)模式利弊分析 517
二、城投尋求合作開發(fā),并約定投資回報率 518
(一)模式運作流程 518
(二)模式利弊分析 518
三、城投謀求戰(zhàn)略性合作開發(fā),并按股分紅 519
(一)模式運作流程 519
(二)模式利弊分析 520
四、城投取地自主進行二級開發(fā) 521
(一)模式運作流程 521
(二)模式利弊分析 522
五、城投取地轉(zhuǎn)讓變現(xiàn) 522
(一)模式運作流程 522
(二)模式利弊分析 523
六、合作取地進行二級開發(fā) 523
(一)模式運作流程 523
(二)模式利弊分析 524
七、BOT項目轉(zhuǎn)讓 524
(一)模式運作流程 524
(二)模式利弊分析 525

第八章 全國舊城改造重點案例分析 526

第一節(jié) “新天地”項目案例分析 526

一、項目地塊特征 526
二、項目開發(fā)特點 526
三、項目開發(fā)成本 526
四、項目整體策略 527
(一)項目定位 527
(二)項目規(guī)劃理念 527
(三)項目整體框架 527
五、“新天地”項目營銷藝術(shù) 528
六、“新天地”項目成功效應 528

第二節(jié) 中遠兩灣城項目案例分析 529

一、項目地塊特征 529
二、項目開發(fā)特點 529
三、項目開發(fā)成本 530
四、項目整體規(guī)劃 530
五、項目開發(fā)策略 531
六、項目經(jīng)濟評價 532

第三節(jié) 江南新苑項目案例分析 532

一、項目地塊特征 532
二、項目開發(fā)特點 533
三、項目設(shè)計分析 534
四、項目整體規(guī)劃 536
五、物業(yè)經(jīng)營統(tǒng)籌 539
六、項目事件營銷 539

第四節(jié) 金色夏威夷項目案例分析 540

一、項目地塊特征 540
二、項目整體策略 541
三、商業(yè)項目策略 541
四、寫字樓的策略 542
五、公寓策略分析 543
六、成功策略解讀 543

第九章 杭州市城市更新項目定位策略 544

第一節(jié) 城市更新項目發(fā)展策略 544

一、區(qū)域發(fā)展配合整體規(guī)劃 544
二、打造城市形象,創(chuàng)立區(qū)域品牌 544
三、保留傳統(tǒng)文化,傳承歷史文明 544
四、市場為導向,建設(shè)新商業(yè)中心 545
五、整合多種資源,促進旅游業(yè)發(fā)展 545

第二節(jié) 城市更新項目區(qū)域戰(zhàn)略定位 545

一、定位依據(jù) 545
二、戰(zhàn)略定位 548
三、定位描述 548
四、實現(xiàn)方式 549
五、效益評估 549

第三節(jié) 區(qū)域形象定位 550

一、定位思路 550
二、形象因素 550
三、定位闡述 551

第四節(jié) 城市功能與產(chǎn)業(yè)設(shè)置原則 551

一、區(qū)域特色原則 551
二、適當多樣化原則 551
三、相對集中原則 552
四、互補發(fā)展原則 552

第五節(jié) 區(qū)域城市功能與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)定位 553

一、可發(fā)展的功能與產(chǎn)業(yè) 553
(一)城市功能設(shè)置 553
(二)產(chǎn)業(yè)設(shè)置 554
二、功能與產(chǎn)業(yè)配置 555
(一)基礎(chǔ)功能 555
(二)核心功能 555
(三)相關(guān)功能 556

第十章 杭州市城市更新項目整體包裝及推廣策略 557

第一節(jié) 招商引資策略 557

一、總體策略 557
二、策略具體分解 557
(一)規(guī)劃為本、配套先行 557
(二)改善環(huán)境、以地招商 557
(三)外引內(nèi)聯(lián)、項目促建 558
(四)動開發(fā)、板塊出世 558
三、招商操作要點 558

第二節(jié) 整體包裝策略 559

一、總體形象策略 559
二、歷史文化概念包裝建議 559
三、商業(yè)概念包裝建議 560
四、現(xiàn)場包裝建議 560
五、項目宣傳及推廣 561

第三節(jié) 招商引資模式設(shè)計 563

一、招商項目設(shè)定 563
二、招商方式設(shè)定 564
(一)傳統(tǒng)招商引資方式 564
(二)現(xiàn)代主要招商引資方式 564
(三)杭州市主要的招商方式 564
三、招商政策措施設(shè)定 565
四、招商形象展示設(shè)定 566
五、招商引資計劃 566
(一)招商客戶目標鎖定 566
(二)招商區(qū)域目標鎖定 566
(三)招商引資步驟 567

第四節(jié) 項目招商應注意的幾大問題 568

一、招商引資政府角色扮演的問題 568
二、“政策優(yōu)惠”不如誠信服務 568
三、招商引資要有所選擇 569
四、關(guān)注引資新變化 569

圖表目錄

圖表 1 GAWC世界城市等級前19位城市 11
圖表 2 2thinknow全球創(chuàng)新城市排行前25位城市 12
圖表 3 絲路城市走廊邏輯示意圖 14
圖表 4 中國城鎮(zhèn)化率變化趨勢圖 27
圖表 5 2019年中國分地區(qū)行政區(qū)劃 28
圖表 6 2020年中國主要城市主要經(jīng)濟指標 29
圖表 7 2019年中國各地區(qū)城市建設(shè)情況 30
圖表 8 新型城鎮(zhèn)化必將以信息化為牽引 69
圖表 9 新舊城鎮(zhèn)化過程利益分配圖 77
圖表 10 新型城鎮(zhèn)化健康質(zhì)量發(fā)展基本內(nèi)涵 78
圖表 11 城鎮(zhèn)化質(zhì)量評價指標體系 79
圖表 12 杭州市GDP及其增長率統(tǒng)計 92
圖表 13 杭州市固定資產(chǎn)投資額及增長率統(tǒng)計 92
圖表 14 杭州市城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民人均支配收入統(tǒng)計 93
圖表 15 杭州市城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民生活消費支出統(tǒng)計 93
圖表 16 杭州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況 93
圖表 17 全國限購城市名單及限購政策 101
圖表 18 2019年末杭州市常住人口數(shù)及其構(gòu)成 103
圖表 19 杭州市社會消費品零售總額統(tǒng)計 104
圖表 20 杭州市城鄉(xiāng)居民人均住房建筑面積統(tǒng)計 104
圖表 21 杭州市土地成交宗數(shù)統(tǒng)計 105
圖表 22 杭州市土地成交面積統(tǒng)計 106
圖表 23 杭州市土地成交金額統(tǒng)計 106
圖表 24 2020年杭州市成交地塊規(guī)劃用途一覽表 107
圖表 25 2020年杭州市成交地塊成交面積一覽表 184
圖表 26 2020年杭州市成交地塊的容積率一覽表 260
圖表 27 2020年杭州市成交地塊供應方式一覽表 338
圖表 28 2020年杭州市成交地塊成交價一覽表 414
圖表 29 杭州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額統(tǒng)計 492
圖表 30 杭州市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積統(tǒng)計 492
圖表 31 杭州市房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積統(tǒng)計 493
圖表 32 杭州市商品房銷售面積統(tǒng)計 493
圖表 33 杭州市商品房銷售額統(tǒng)計 493
圖表 34 杭州市商品房平均價格變化趨勢圖 494
圖表 35 杭州市部分城市更新開發(fā)企業(yè)一覽表 503
圖表 36 臨安區(qū)城市更新模式 505
圖表 37 杭州市城市更新部分項目一覽表 508
圖表 38 城市更新項目價值鏈 511
圖表 39 城市更新土地運營前期準備階段內(nèi)容情況表 511
圖表 40 前期準備工作流程圖 512
圖表 41 城市更新土地運營拆遷實施階段內(nèi)容情況表 512
圖表 42 拆遷實施階段工作流程圖 513
圖表 43 城市更新土地運營開發(fā)實施階段內(nèi)容情況表 513
圖表 44 開發(fā)實施階段工作流程圖 514
圖表 45 城市發(fā)展基金模式圖 514
圖表 46 MUT模式的組織實施流程圖 515
圖表 47 IDP模式圖 516
圖表 48 城市更新項目分為一級開發(fā)收益和二級開發(fā)收益兩大類盈利模式 516
圖表 49 城投自主進行一級開發(fā)模式運作過程示意圖 517
圖表 50 城投自主進行融資型合作開發(fā)模式運作過程示意圖 518
圖表 51 戰(zhàn)略性合作進行一級開發(fā)的模式運作過程示意圖 520
圖表 52 融資性合作和戰(zhàn)略性合作兩種主要形式 521
圖表 53 城投是否在一級開發(fā)后介入二級開發(fā)情況 521
圖表 54 城投取地自主進行二級開發(fā)模式運作流程圖 522
圖表 55 城投取地轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)模式運作流程圖 523
圖表 56 城投與其他公司合作取地進行二級開發(fā)模式流程圖 524
圖表 57 城投參與二級開發(fā)獲利及直接獲得土地增值收益圖 525
圖表 58 上海新天地項目實景圖 526
圖表 59 中遠兩灣城項目實景圖 530
圖表 60 江南新苑項目規(guī)劃平面圖 533
圖表 61 金色夏威夷購物中心效果圖 542

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中商產(chǎn)業(yè)研究院教授為河北省“十五五”規(guī)劃編制系列專題培訓班授課

12月13日下午,河北省發(fā)展和改革委員會規(guī)劃處、人事處組織開展發(fā)改大講堂“十五五”規(guī)劃編制系列專題培訓,...

中商產(chǎn)業(yè)研究院教授為河北省“十五五”規(guī)劃編制系列專題培訓班授課

12月13日下午,河北省發(fā)展和改革委員會規(guī)劃處、人事處組織開展發(fā)改大講堂“十五五”規(guī)劃編制系列專題培訓,...

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中商產(chǎn)業(yè)研究院教授為鄂爾多斯市作資本招商專題培訓

2024年12月9日,內(nèi)蒙古鄂爾多斯市創(chuàng)新資本招商培訓班在深圳舉辦,中商產(chǎn)業(yè)研究院袁健教授應邀為培訓班學員...

中商產(chǎn)業(yè)研究院教授為鄂爾多斯市作資本招商專題培訓

2024年12月9日,內(nèi)蒙古鄂爾多斯市創(chuàng)新資本招商培訓班在深圳舉辦,中商產(chǎn)業(yè)研究院袁健教授應邀為培訓班學員...

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中商產(chǎn)業(yè)研究院專家為吉林省產(chǎn)業(yè)招商工作建言獻策

12月3日,中商產(chǎn)業(yè)董事長、研究院執(zhí)行院長楊云(客座教授)應邀赴長春參加由吉林省副省長楊安娣主持召開的...

中商產(chǎn)業(yè)研究院專家為吉林省產(chǎn)業(yè)招商工作建言獻策

12月3日,中商產(chǎn)業(yè)董事長、研究院執(zhí)行院長楊云(客座教授)應邀赴長春參加由吉林省副省長楊安娣主持召開的...

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中商產(chǎn)業(yè)研究院赴云南迪慶州開展培育發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力調(diào)研工作

近日,中商產(chǎn)業(yè)研究院專家團隊赴迪慶州開展《迪慶州“十五五”時期培育發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力思路和舉措研究》課題...

中商產(chǎn)業(yè)研究院赴云南迪慶州開展培育發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力調(diào)研工作

近日,中商產(chǎn)業(yè)研究院專家團隊赴迪慶州開展《迪慶州“十五五”時期培育發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力思路和舉措研究》課題...

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中商產(chǎn)業(yè)研究院專家受邀為廣東云浮市作產(chǎn)業(yè)招商專題培訓

11月21日,由云浮市委辦公室主辦的“全市招商引資專題培訓班”在云浮市委黨校禮堂開講。市直重點招商部門及...

中商產(chǎn)業(yè)研究院專家受邀為廣東云浮市作產(chǎn)業(yè)招商專題培訓

11月21日,由云浮市委辦公室主辦的“全市招商引資專題培訓班”在云浮市委黨校禮堂開講。市直重點招商部門及...

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中商產(chǎn)業(yè)研究院專家受邀為甘肅省作產(chǎn)業(yè)招商專題培訓

11月19日,由甘肅省經(jīng)濟合作中心主辦的“全省招商引資政策規(guī)范培訓班”在蘭州財經(jīng)大學和平校區(qū)開講。甘肅省...

中商產(chǎn)業(yè)研究院專家受邀為甘肅省作產(chǎn)業(yè)招商專題培訓

11月19日,由甘肅省經(jīng)濟合作中心主辦的“全省招商引資政策規(guī)范培訓班”在蘭州財經(jīng)大學和平校區(qū)開講。甘肅省...

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中商產(chǎn)業(yè)研究院赴山東省濟南市開展“十五五”前期課題研究調(diào)研工作

近日,中商產(chǎn)業(yè)研究院專家團隊赴山東省濟南市開展《濟南市”十五五“時期構(gòu)建現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系研究》課題調(diào)研...

中商產(chǎn)業(yè)研究院赴山東省濟南市開展“十五五”前期課題研究調(diào)研工作

近日,中商產(chǎn)業(yè)研究院專家團隊赴山東省濟南市開展《濟南市”十五五“時期構(gòu)建現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系研究》課題調(diào)研...

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