春節(jié)前后,北上深等一線城市的樓市突然急劇升溫,房價也隨之一路飆升,催生了所謂“場外配資”的市場,“首付貸”等房貸產(chǎn)品也應(yīng)運而生。
隨著上海鏈家等中介被爆出利用“首付貸”等金融產(chǎn)品幫助客戶“配資”買房,其中風(fēng)險也被不斷警醒。記者多方調(diào)查采訪發(fā)現(xiàn),首付貸的杠桿大約可以放到7倍,但所占比例不超過10%,樓市“場外配資”總體規(guī)模較小。
“使用首付貸的群體主要是真正購房需求者,而不是炒房者。貸款的金融機(jī)構(gòu)也會對首付貸的發(fā)放進(jìn)行風(fēng)險調(diào)控,在發(fā)放貸款時也會對客戶資質(zhì)等相關(guān)信息進(jìn)行監(jiān)督。首付貸的風(fēng)險還是比較低的?!蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉說。
在“首付貸”等產(chǎn)品受市場熱捧之時,也引起不少業(yè)內(nèi)人士的擔(dān)憂。有互聯(lián)網(wǎng)金融觀察人士就認(rèn)為,這實際上是把房地產(chǎn)抵押標(biāo)的和信用標(biāo)的對接了互聯(lián)網(wǎng)金融平臺,將其風(fēng)險傳導(dǎo)過來,若出現(xiàn)購房者斷供,資金將難以追回,投資者也將血本無歸。
房貸杠桿加在哪?
據(jù)國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示,房價漲幅最高的城市仍是領(lǐng)漲全國房價14個月之久的深圳,與去年同期相比暴漲52.7%.上海和北京分別以21.4%和11.3%的漲幅緊隨其后,廣州房價的同比增幅也超過10%.
飆升的房價讓許多剛需一族望而卻步,也催生了所謂“場外配資”的市場,以加大金融杠桿的形式完成房屋的購置。據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),目前中介公司提供的貸款產(chǎn)品主要包括首付貸、按揭貸、過橋貸、贖樓貸等。
隨著上海鏈家等中介被爆出利用“首付貸”等金融產(chǎn)品幫助客戶“配資”買房,“首付貸”這一名詞突然被大家熟知。
目前,住房市場出現(xiàn)了不少“首付貸”產(chǎn)品,相關(guān)貸款資金可用作購房首付款,這些產(chǎn)品主要由互聯(lián)網(wǎng)金融平臺、地產(chǎn)中介設(shè)立的小額貸款公司等發(fā)起,甚至有銀行介入其中,為購房人變相發(fā)放可用于首付的貸款。這樣,房地產(chǎn)加強(qiáng)了杠桿,購房者可以在首付貸“場外配資”的支持下進(jìn)入房地產(chǎn)市場。
記者了解到,首付貸主要分為兩種,有抵押和無抵押。據(jù)一名房貸金融產(chǎn)品的資深從業(yè)人士告訴記者,無抵押首付貸的審核更加嚴(yán)格,通常貸得的資金很低,最多僅有二三十萬元。而抵押版首付貸通常針對的是二手房的交易,購房者通常自己有住房,但出售已有房源與購買新房的交易時間不匹配,在短時間內(nèi)存在首付資金緊張,就將已有住房抵押換取新房的首付。
以中原“e+首付貸”為例,住宅最高可貸總房價的20%,最高不超過150萬元,最低月利率0.58%,放款一般在3-5天,最長貸款期限3年,一手房二手房均可適用。
記者從業(yè)內(nèi)了解到的情況發(fā)現(xiàn),首付貸的貸款時間通常較短,一個月到半年居多,半年到三年的比較少,根據(jù)產(chǎn)品不同月息不同,但一般不菲,部分平臺綜合月息甚至高達(dá)1.5%-2%.“鏈家事件出來以后,大型房產(chǎn)中介基本都停了(首付貸),但只要以后客戶有需求,還是會慢慢做起來的?!庇浾咴谧咴L時,位于上海徐匯區(qū)的一名中原地產(chǎn)業(yè)務(wù)員這樣說。
杠桿資金從哪來?
“這些產(chǎn)品主要有兩種類型,一種是公司本身擁有小貸金融牌照,另一種是開發(fā)商與第三方金融機(jī)構(gòu)簽訂合約。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉介紹稱。
據(jù)前述房貸金融產(chǎn)品的資深從業(yè)人士介紹,目前能夠形成閉環(huán)的僅有世聯(lián)行、鏈家和搜房網(wǎng)3家,大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)還是以尋求第三方金融機(jī)構(gòu)合作的形式提供產(chǎn)品,特別是與P2P平臺的結(jié)合,資金多來源于個人投資者,也就是通常所說的民間資金。
網(wǎng)貸之家數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計顯示,2015年正常運營的有房貸產(chǎn)品的P2P網(wǎng)貸平臺至少有664家,分布在29個省市區(qū),主要集中分布在廣東、北京、上海、浙江和山東,這五省市合計平臺數(shù)樣本占比為62.8%.
從上海鏈家來看,其目前開設(shè)有鏈家理財(P2P業(yè)務(wù))、理房通這兩大互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品,正好與為購房客戶提供的短期融資貸款和資金托管業(yè)務(wù)對接。據(jù)了解,鏈家所有借款均指明“須申請P2P發(fā)標(biāo)手續(xù)”,即鏈家的大部分借款業(yè)務(wù)均被包裝成P2P產(chǎn)品在線上發(fā)售,這意味著借款的來源,便是通過發(fā)售P2P產(chǎn)品向投資者募集而來。
由于首付貸的資金多來源于民間且通常利息較高,無疑會讓人聯(lián)想起股票市場中的“場外配資”。不過,克而瑞信息集團(tuán)研究中心高級研究員楊科偉表示,不應(yīng)該把股市的觀念硬套在樓市上。張宏偉也稱,這類融資和股票的場外配資情況不太一樣。
不過,他認(rèn)同首付貸加大了杠桿這一觀點?!澳壳笆赘顿J一般最多占到首付的50%,以上海為例,首付需要三成,則首付貸的杠桿大概在1:7左右”。
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