誰(shuí)在用杠桿？

而前述市場(chǎng)人士則不認(rèn)為這是一種杠桿?！拔腋敢鈱⑵浞Q為過橋貸款?！痹撊耸拷忉尫Q，特別是對(duì)于抵押版首付貸來說，“客戶本身就擁有這些資產(chǎn)，我們所做的產(chǎn)品只是短期內(nèi)幫他周轉(zhuǎn)一下，客戶支付一定的利息，并不存在杠桿的概念?！?

記者從業(yè)內(nèi)了解到，這種過橋貸款還有另外一種形式。以我愛我家的“房款墊付通”為例。假如賣家賣了一套450萬(wàn)元的房子，而買家的首付只有150萬(wàn)元，剩下300萬(wàn)元的貸款要等到完成過戶后大約一個(gè)月才能拿到，如果他選擇“房款墊付通”后，可以提前一個(gè)月通過中介向第三方金融機(jī)構(gòu)貸得這300萬(wàn)元余款，用提前到手的450萬(wàn)元作為首付購(gòu)置另一套房子。而中介墊付的這部分房款則將用買家的貸款支付。貸款期限大約在1-3個(gè)月，大約會(huì)收取2%每月的利息和服務(wù)費(fèi)。

據(jù)介紹，這類產(chǎn)品也被稱作“換房貸”，主要針對(duì)置換型消費(fèi)者，減少“連環(huán)交易”中可能會(huì)發(fā)生的問題。而由于目前上海的房屋交易市場(chǎng)中以置換型居多，這類中介先行墊資的模式使用率較高。

記者從業(yè)界了解到的情況顯示，在這一輪房?jī)r(jià)上漲大潮中，自住型買家占主導(dǎo)，其中又以改善型需求尤為突出。

“我們本來就有換房需求，看著房?jī)r(jià)漲得這么厲害，所以把計(jì)劃提前了而已，買賣房屋時(shí)間不匹配，所以就從中介借了點(diǎn)錢來周轉(zhuǎn)而已，我不認(rèn)為這是一種投機(jī)行為?！边€在履行過戶手續(xù)的一名購(gòu)房者沈小姐（化名）對(duì)記者這樣說。

亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存也向記者表示，一線城市特別是上海具有嚴(yán)格的限購(gòu)政策，不具備場(chǎng)外配資炒房的基礎(chǔ)，“目前上海房?jī)r(jià)上漲主要還是因?yàn)榫用褓?gòu)房需求和一線城市土地價(jià)格升高導(dǎo)致的?！?

風(fēng)險(xiǎn)控得住么？

上海的個(gè)人住房貸款已經(jīng)持續(xù)數(shù)月高位運(yùn)行。根據(jù)央行上?？偛康臄?shù)據(jù)，1月份上海地區(qū)個(gè)人住房貸款單月增加346.3億元，創(chuàng)下3年來新高，環(huán)比多增139.9億元，同比多增243．1億元。其中二手房貸款增加191.5億元，環(huán)比多增111億元，同比多增143．7億元。這些數(shù)據(jù)顯示，上海樓市的加杠桿態(tài)勢(shì)明顯。

在“首付貸”等產(chǎn)品受市場(chǎng)熱捧之時(shí)，也引起不少業(yè)內(nèi)人士的擔(dān)憂。有互聯(lián)網(wǎng)金融觀察人士就認(rèn)為，這實(shí)際上是把房地產(chǎn)抵押標(biāo)的和信用標(biāo)的對(duì)接了互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)，將其風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)過來，若出現(xiàn)購(gòu)房者斷供，資金將難以追回，投資者也將血本無(wú)歸。

“從房產(chǎn)中介墊付的資金來看，最終通過P2P等理財(cái)產(chǎn)品轉(zhuǎn)嫁給投資者。而P2P頻頻出事、跑路已是2015年以來互聯(lián)網(wǎng)金融最大的風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域。”中投在線研究員劉丹向記者表示了擔(dān)憂。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，首付貸使用比例大約為5%，即中介公司交易的100套房子中，大約有5套使用了首付貸業(yè)務(wù)的，首付貸業(yè)務(wù)開展得較好的公司，可能會(huì)達(dá)到8%-10%．

中信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師陳聰則表示，這幾年各類首付貸的確有了比較快的發(fā)展，但所謂樓市的“場(chǎng)外配資”和樓市整個(gè)銷售規(guī)模相比仍然很小。

“首先，目前按揭貸款放款占銷售額比例還比較低，我們很難想象有大量居民舍按揭貸款而用各類首付貸產(chǎn)品買房；其次，提供首付貸的，不少是一些上市公司，但我們沒有在哪家上市公司的定期報(bào)告中見到過規(guī)模巨大到足以影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的首付貸產(chǎn)品；最后，一線城市的樓市本身存在著制約居民多用按揭貸款的因素?！标惵敺治龇Q。

“這種業(yè)務(wù)本質(zhì)來說是屬于小貸業(yè)務(wù)，原則上并不能說它是違規(guī)的，現(xiàn)在對(duì)互聯(lián)網(wǎng)金融監(jiān)管會(huì)比較嚴(yán)，但這種業(yè)務(wù)相對(duì)來說比較新，在監(jiān)管上還留有空白，未來也存在有關(guān)部門監(jiān)管限制這種行為的可能。”華泰證券房地產(chǎn)首席分析師謝皓宇認(rèn)為，此類房貸的主要風(fēng)險(xiǎn)，在于房?jī)r(jià)下行后客戶不還錢產(chǎn)生違約。當(dāng)房?jī)r(jià)下跌、產(chǎn)生違約可能時(shí)，由于是信用貸款，貸款利率在14%-19%之間，購(gòu)房者通常會(huì)先選擇返還銀行貸款，而這類型的民間貸款的違約可能會(huì)加大。目前房?jī)r(jià)處于上漲期，違約可能性不大。（來源：南方都市報(bào)，作者：孫銘蔚）