那么，深圳配得上這么高的房價嗎？

現(xiàn)在講一個城市的房價值不值，起碼講到幾個方面：經(jīng)濟發(fā)展水平、醫(yī)療衛(wèi)生條件、教育水平等等。首先，在經(jīng)濟發(fā)展水平這個指標(biāo)，深圳是非常強的，傳統(tǒng)的四大一線城市排名中，“北上廣深”的城市格局已悄然發(fā)生變化，2016年深圳的GDP總量可能進會超過廣州正式進入三甲行列。在人均方面，深圳方面就更沒得說，已經(jīng)接近韓國，儼然已經(jīng)達到發(fā)達國家水平。

但是，在另外幾個數(shù)據(jù)上深圳表現(xiàn)是相當(dāng)讓人失望的：首先，按最新的復(fù)旦醫(yī)院排行榜，深圳沒有一所醫(yī)院進入綜合類100強；其次，教育方面深圳僅有兩所中學(xué)進入全國百強，而北京有18所，上海有4所。大學(xué)就更不用說了，北京上海集中了中國最優(yōu)秀的大學(xué)，而深圳本土的深圳大學(xué)今年才好不容易擠進了一本。

簡單的講，目前能支撐深圳高房價的原因就是“有錢、任性”而已。

那么，深圳的房價會跌嗎？

每次一講到房價，尤其是深圳房價，很多人都是異口同聲的說：一定漲。理由無非也就是那幾個：錢多、人多、地少。

每次遇到有人這么說的時候，我就問他一句：“那08年為什么跌了？關(guān)外跌了60%還多?！?008年的時候，我住在深圳一個叫民治的地方。當(dāng)時，我家附近有一個樓盤叫“金地梅隴鎮(zhèn)”最高被炒到1萬8一平，據(jù)說最低的時候跌到6000一平（我實地考查時，6000還是買不到，但7000一平的房子有的是）。

然后，有人就會說：“08年不一樣嘛，08年是金融危機嘛?！?

那我就問一句：“為什么金融危機房價就會下跌呢？”然后，有些人就答不上來了。因為他沒想過為什么08年的時候明明深圳的GDP還是正的、人口流入也是正的、工資增長還是正的，但是房價就是跌了，還跌了這么多。所以，我們就來討論一下為什么金融危機房價就會下跌，還有會來會再一輪金融危機造成房價再次下跌。

在討論這個問題之前，我們先講一個概念：需求。在西方經(jīng)濟學(xué)里，所謂需求是指在一既定的價格水平下，消費者愿意并且能夠購買的商品數(shù)量。這里包含兩個意思：一是“愿意”，二是“能夠”。所以，從這個角度來講樓市“剛需”是個偽命題，現(xiàn)在房價高得大家完全買不起了。兩口子的收入加起來，還不夠還月供。所以，對于多數(shù)人來說這個價格已經(jīng)超過“能夠”的范疇了。如果你買不起，你就不能算做需求，更不要說剛需。因為，剛需就是價格多高也得買，價格再怎么跌也得買。但是，08年4萬億政策推出來之前，深圳平均每天的二手房成交量不足一套了，這個時候“剛需”到哪里去了？結(jié)婚一族的需求哪里去了？丈母需求哪里去了？但是，你有聽說過08年金融危機來了，誰生了重病不去醫(yī)院了嗎？所以，生病住院、治療是“剛需”，而買房不見得是。也因為這樣，才時不時有“賣房看病”。房子不是必要的，生命才是的。

那這和房價漲跌有什么關(guān)系呢？房子和一般的消費品不同，房地產(chǎn)兼具消費品屬性和金融屬性（投資或投機性需求，在價格的博弈中獲得價差，并且可以加杠桿）。對于窮人來說，房價太高，買不起了，那么他們不就能被稱為需求。這個時候需求只剩下“愿意并且能夠”買得起房子的富人了，但是富人一般都是有自己的房子的，他們買房絕大多數(shù)是為了①投資（收租金）②投機（賺差價），他們算不了所謂的“剛需”。所以，當(dāng)房價越來越高的時候，支撐它的就只剩下投資或投機性需求了。所以，當(dāng)房價反轉(zhuǎn)的時候，“能夠”買得起房的富人發(fā)現(xiàn)買房不但賺不到價差而且還有可能蝕本了，“不愿意”買房了，房價就會迎來下跌（在上漲的過程中，杠桿加得越厲害，房價也就會跌得跌厲害），一直跌到“愿意”買房的窮人“能夠”買慢慢的起的時候。

把這個想明白，就比較容易理解“這輪深圳房價為什么漲這么猛？”和“深圳樓市會不會跌？”這兩個問題了。

為什么會上漲？因為上漲之前的深圳樓市雖然不貴，但是也不算便宜（房價收入比約為13），還是高于大多數(shù)普通人的承受能力的，其實還是屬于富裕階層的投資工具。而2014年以來，由于經(jīng)濟下滑，很多企業(yè)的投資回報都相應(yīng)下滑，出現(xiàn)了所謂的“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)荒”。這個時候，大家先是發(fā)現(xiàn)股票可以炒一炒，然后迅速掀起了一輪大泡沫。等股票高了，又覺得一線樓市好像從來沒跌過，于是資金又瘋狂進入樓市。當(dāng)時“價格不高”、供應(yīng)量偏少的深圳樓市成功首當(dāng)其沖的目標(biāo)。結(jié)果一年的爆炒，深圳部分的樓盤甚至翻倍了。

除了資金的原因，我個人覺得還有兩個因素導(dǎo)致深圳樓市最先被爆炒：①深圳限購政策最寬松。名義上是一個人只能購買兩套房。但是，有錢人可以分分鐘注冊一個公司買上多套房。而且在這個過程中，銀行可能無意中做了幫兇。因為炒房客會通過把房子抵押給銀行，貸出款來再來炒房的形式加杠桿。②香港問題。說實話，中央對香港還是不錯的，給了很多香港優(yōu)惠政策，可是香港一在讓中央失望了。當(dāng)時傳出來的很多政策都讓人感覺中央要扶植深圳取代香港，比如深圳直轄傳聞、深圳合并東莞惠州傳聞、前海建立人民離岸中心取代香港傳聞。這大因素極大的刺激了富人對深圳未來房價的期待。

深圳樓市究竟會不會跌？什么時候才會跌？

那么，最后就是我們要探討的終極問題了：深圳樓市究竟會不會跌？什么時候才會跌？

對于第一個問題，我的答案是一定會的，就如本文開頭我所說那樣“無論房價漲到多少、漲到什么時候，未來10年一定有機會讓你用現(xiàn)在的價格買到同樣不錯的房子?！敝劣谑裁磿r候才能下跌，我覺得到兩個信號：①“失業(yè)率急劇上升”、②“央行加息”。兩個信號出現(xiàn)其一就可能導(dǎo)致房價下跌。

為什么這么說，首先還是因為普通人買不起房了，買房的都是有錢人（包括有錢的白領(lǐng)和真正的富人），對于他們來說買房并不完全因為需求，還有投資需求。而要房價下跌就得扭轉(zhuǎn)他們的預(yù)期。大家還記得08年金融危機的時候，中國的失業(yè)率突然飆升嗎？那年中國已有67萬家小企業(yè)被迫關(guān)門，據(jù)人力資源和社會保障部統(tǒng)計，中國1.3億農(nóng)民工中，有2000萬人因金融危機失業(yè)返鄉(xiāng)。中國社科院《社會藍皮書》公布的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)時的失業(yè)率可能達到了9.4％。當(dāng)失業(yè)率上升的時候，高級白領(lǐng)們也會擔(dān)心自己的工作或者擔(dān)心降薪，購買意愿就會降低；而富人階層要么因為資金周轉(zhuǎn)困難，要么害怕房價太高沒人接手造成他們的購買意愿降低。當(dāng)這兩種“能夠”買得起房的人“不愿意”購買了，樓價就肯定站不住了。

“央行加息”是另外一個可能導(dǎo)致房價下跌的因素。我們回顧一下，這輪深圳樓市啟穩(wěn)回升，一個重要的因素就是2014年11月央行宣布降息。隨后，2015年3月30日的新政就是直接引爆深圳樓市，很多房子一夜反價百萬。我們反過來思考的話，2007年房價泡沫開始破滅，王石拋出“拐點論”，一個很大的因素也是因為當(dāng)時的5年期以上的房貸利率高達7.83%（現(xiàn)在是4.9%），很多人真的沒有辦法負擔(dān)了（每100萬貸款月供比現(xiàn)在高2000元）。我再回顧一下，美國和日本的情況，發(fā)現(xiàn)導(dǎo)致上一輪美國房地產(chǎn)泡沫和日本房地產(chǎn)超級泡沫的推手都是低息政策刺激，而后面造成泡沫破滅的破滅的原因都是央行加息。所以，當(dāng)中國經(jīng)濟好轉(zhuǎn)，央行開始加息的時候，你可能就要小心了。不過，好消息是加息導(dǎo)致房價泡沫破滅是一個緩慢的過程，你有充足的時間把房子賣給某個倒霉蛋。

最后，我那個結(jié)論“未來10年一定有機會讓你用現(xiàn)在的價格買到同樣不錯的房子。”是怎么得來的呢？其實，真的是拍腦袋得出來的。但是，也不是完全瞎說。2003年，我在大學(xué)的時候老師講課的時候說，當(dāng)時的石油已探明儲量大約是1400億噸，估計未探明的儲量大概有400億噸，而當(dāng)時每年的消耗量大概是50億噸。也就是我們的消費不增加的情況上，2040年左右地球上的石油就會消耗干凈了。他當(dāng)時說過一句話，“在座的人，有生之年可能可以看到石油被消耗光”。

現(xiàn)在石油對于世界經(jīng)濟絕對是剛需，你能描述一下沒有石油世界會怎么運轉(zhuǎn)嗎？所以他這個說法我從來都是深性不疑的。而且他也確實說對了，這些年隨著中國汽車消費的增長，油價一路上漲，從當(dāng)時的25到30美元最高漲到147美元。我以為，我們再也見不到30美元一桶的石油了，結(jié)果今年就讓我們見到了。所以，我們要相信一個東西，就是“周期”：當(dāng)一個東西的價格偏離價值太久了，它遲早會回歸的。假如未來十年房價保持現(xiàn)在的水平不變，而我們的收入還能增長1倍，對應(yīng)的房價收入比是12.9，和現(xiàn)在上海的房價收入比相當(dāng)，還是不能算便宜。所以，我覺得還是有機會的。

前面一大段是今天中午和朋友聊天的內(nèi)容，可以說又臭又長。很多人只怕被繞暈了。最后，總結(jié)一下：

1、現(xiàn)在的深圳樓市“剛需一族”早就買不起房子了，有的只是投資性需求（有些人害怕房價漲太多后買不起，所以先買個小的，也算投資性需求）。投資性需求的特點是漲的時候越漲越買，跌的時候會突然消失。所以，他們對房價有助漲作用，但是房價下跌的時候不會有支撐作用。

2、深圳的房價終究會跌的，但是現(xiàn)在央行還在降息，深圳的新的樓市政策遲遲不出。所以，讓它再得意一段時間。十年后，你還會有機會用現(xiàn)在的價格買到同樣大小的房子。不信，你看一下石油的價格，你會想得到現(xiàn)在的石油價格和13年前處于同一起跑線嗎？

3、現(xiàn)在如果你有錢，深圳的房子，你還是可以買。但是，記得央行開始加息后，如果是自住需求，你要對房價下跌有預(yù)期；如果是投資性需求，就趕緊賣給一個倒霉蛋。