“去庫存”構(gòu)建房地產(chǎn)新體系

當(dāng)下的中國樓市，冰火兩重天。一線城市大漲，三、四線城市處于去庫存的寒冬。

在一些代表委員看來，既要盡快抑制“一線城市”過快上漲，又要對“三、四線城市”去庫存，還要繼續(xù)補(bǔ)上“棚改”上千萬套的歷史欠賬，中國房地產(chǎn)業(yè)也面臨著前所未有的考驗(yàn)。

記者從兩會上獲悉，近期京滬等一線城市都在調(diào)研房價過快上漲問題，且有可能出臺抑制措施。而去庫存壓力較大的三、四線城市，正在按“因城施策”的思路加快去庫存。

雖然中國房地產(chǎn)正在經(jīng)歷著“穩(wěn)房價”、“去庫存”等艱難考驗(yàn)，但這只是“成長的煩惱”。透過“十三五”規(guī)劃綱要草案，一個以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，已經(jīng)越來越清晰地進(jìn)入人們的視野。

穩(wěn)定一線城市和部分二線城市房價

3月15日，十二屆全國人大四次會議在梅地亞新聞中心舉行了最后一場記者會。這場壓軸記者會，主題是千家萬戶關(guān)注的“棚戶區(qū)改造和房地產(chǎn)工作”。

在這場記者會15個提問中，有3個問題涉及“一線城市”高房價，住建部部長陳政高不得不一次又一次解答，給出的答案也只有一個——穩(wěn)定一線城市和部分二線城市的房價。

這不是他在兩會期間第一次面對這個問題，也不僅僅是住建部部長一個官員面對這個問題。

全國兩會期間，住建部、國土部、央行、財(cái)政部、北京市長、上海市長、深圳市長……一連串的官員被問到“一線城市”的房價，焦點(diǎn)聚集在一個“漲”字上。從這些官員的回應(yīng)中，我們可以看出政府對一線城市房價快速上漲的管控趨勢。

陳政高在3月7日就對近期一線城市房價快速上漲的問題作出回應(yīng)，他表示要做好四個方面的工作，主要是在嚴(yán)格執(zhí)行限購和差別化稅收信貸政策的基礎(chǔ)上，將增加土地供應(yīng)面積和保障房建設(shè)。

緊隨其后，國土部部長姜大明表態(tài)說，“我們也注意到，像北京、上海、深圳的地方政府都已經(jīng)出臺了一些解決措施，國土資源部將全力予以支持。我們相信，地方政府因城施策的努力，房價一定會穩(wěn)定住。有些人擔(dān)心，一線城市土地調(diào)控會出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，城市開發(fā)邊界會被突破，這是不會出現(xiàn)的?！?

對于“首付貸”等杠桿炒房及助漲房價問題，全國政協(xié)委員、央行副行長潘功勝在政協(xié)小組討論會上及記者會上表示，將對投機(jī)炒房力量，比如房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介等參與配資、提供貸款的活動進(jìn)行調(diào)查和規(guī)范。央行行長周小川在記者會上也明確指出，買房人首付“不能是借的”。

上海、深圳等地負(fù)責(zé)人也紛紛表示要采取措施抑制高房價。

全國人大代表、上海市委書記韓正說，近期，上海出現(xiàn)了非理性的、過熱的抬高房價的現(xiàn)象，政府將加強(qiáng)合理調(diào)控。

深圳市市長許勤則表示，深圳房價上漲過快，深圳市政府正在研究調(diào)控政策，確保房價在合理區(qū)間。話音剛落，深圳在3月15日出臺了新的調(diào)控措施：二手房交易稅將上調(diào)50%。

綜合來看，一線城市主動履行了調(diào)控的主體責(zé)任，采取了很多措施和辦法。據(jù)陳政高介紹，一是實(shí)行嚴(yán)格的限購政策，實(shí)行嚴(yán)格的稅收和金融政策；二是增加土地供應(yīng)，而且公布于眾，穩(wěn)定預(yù)期；三是增加中小套型的供應(yīng)數(shù)量，特別是搞好保障性供應(yīng)建設(shè)；四是打擊各種違法違規(guī)行為；五是主動發(fā)聲，引導(dǎo)輿論。

在一系列組合拳之下，一線城市房價趨勢如何？陳政高表示，“現(xiàn)在我們的一項(xiàng)重要任務(wù)是穩(wěn)定一線城市和部分二線城市的房價”。相信有能力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。而且，在一系列組合拳之下，一線城市房價火爆之勢已經(jīng)有了放緩跡象。

去庫存要多方合力

一線城市房價要穩(wěn)定，三、四線城市要“去庫存”，當(dāng)下中國樓市的“分類調(diào)控”、“因城施策”正凸顯中國房地產(chǎn)的AB面。

或許是因?yàn)椴稍L兩會的記者多在一、二線城市工作，對于“高房價”這個A面更關(guān)注，因此在15日的記者會上，鮮有提問“二、三、四”城市的去庫存這個B面問題。

事實(shí)上，對新常態(tài)下的中國經(jīng)濟(jì)而言，房地產(chǎn)的B面——去庫存才是真正的大多數(shù)。去庫存，更是拷問著政府和企業(yè)的智慧。

“分化嚴(yán)重，而且日趨嚴(yán)重。一線城市和三、四線城市情況大不一樣，這就給我們調(diào)控帶來了挑戰(zhàn)，也是重大的課題?！标愓哒f，當(dāng)前三、四線城市的庫存嚴(yán)重。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年年底庫存達(dá)到7.18億平方米，同比增長15.6%；今年1至2月份庫存又達(dá)到7.39億平方米，增速達(dá)到15.7%。“當(dāng)然，庫存主要集中在三、四線城市?！标愓哐a(bǔ)充說。

記者從兩會上感受到，打好房地產(chǎn)去庫存的“攻堅(jiān)戰(zhàn)”既要快，更要政府、企業(yè)、個人三方合力。

陳政高表示，要推進(jìn)以滿足新市民住房需求為主的住房體制改革，把去庫存作為房地產(chǎn)工作的重點(diǎn)，建立購租并舉的住房制度。

具體的措施已寫入“十三五”規(guī)劃綱要草案：大力發(fā)展住房租賃市場，推動住房租賃規(guī)?；I(yè)化發(fā)展。進(jìn)一步用足用好住房公積金。繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置，努力提高安置比例，今年新安排600萬套棚戶區(qū)改造任務(wù)。實(shí)現(xiàn)公租房貨幣化，通過市場籌集房源，政府給予租金補(bǔ)貼。改進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控方式，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組。進(jìn)一步落實(shí)地方調(diào)控的主體責(zé)任，實(shí)施分城施策、分類調(diào)控。

對去庫存，地方則呼吁國家進(jìn)一步制定促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策措施，因城施策。全國人大代表、昆明市市長王喜良說，不能因?yàn)橐痪€城市房價上漲，就出臺全國性的抑制房地產(chǎn)業(yè)政策。二、三線城市仍需要通過下調(diào)契稅、以購代建等措施去除庫存，這對今年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長也是非常重要的。

去庫存也需要企業(yè)的推動。全國政協(xié)委員、中國建筑股份有限公司副總裁孔慶平提醒身處高庫存區(qū)域的開發(fā)商們，要勇于“壯士斷臂”，降價銷售加快去庫存。

全國政協(xié)委員、泰禾集團(tuán)董事長也認(rèn)為，各地去庫存不能光靠政府，開發(fā)商要主動降價。

深化住房制度改革的方案已起草

在一些代表委員看來，當(dāng)下面臨巨大挑戰(zhàn)的中國房地產(chǎn)業(yè)，恰恰迎來一個構(gòu)建新格局的契機(jī)。

全國政協(xié)委員、中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松認(rèn)為，如今恰恰是利用“市場調(diào)整”完成中國房地產(chǎn)業(yè)的周期性調(diào)整的時機(jī)。

未來房地產(chǎn)業(yè)新格局已露端倪?！笆濉币?guī)劃綱要草案提出，構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系、優(yōu)化住房供需結(jié)構(gòu)，穩(wěn)步提高居民住房水平，更好保障住有所居。措施包括三方面：完善購租并舉的住房制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，提高住房保障水平。

對此，全國政協(xié)委員、華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長賈康認(rèn)為，保持房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展已經(jīng)是大家的共識，這包括房產(chǎn)稅等一系列制度設(shè)計(jì)。

中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任楊偉民在兩會前表示，在房地產(chǎn)去庫存過程當(dāng)中，主要的事情應(yīng)該交給地方政府，中央政府則做好新一輪住房制度的頂層設(shè)計(jì)，而且必須通過改革建立新的住房制度。

“根據(jù)中央的要求，住建部會同有關(guān)部門進(jìn)行了充分調(diào)研，反復(fù)征求了意見，起草了深化住房制度改革的方案，整個工作還在進(jìn)程當(dāng)中?！标愓哒f。

住房制度是國家的一項(xiàng)重要制度，它事關(guān)民生、事關(guān)深化改革，也事關(guān)一個產(chǎn)業(yè)。按照“十三五”規(guī)劃綱要草案的指向，一個新的房地產(chǎn)格局正大步走來。