深圳樓市周評(píng)：調(diào)控政策落地 市場(chǎng)熱度下降

年后，市場(chǎng)對(duì)樓市調(diào)控政策觀望情緒一直較為濃厚。3月25日，繼上海、武漢、南京多地樓市調(diào)控政策出臺(tái)后，當(dāng)晚11點(diǎn)，深圳也正式發(fā)布調(diào)控政策。目前，深圳樓市面臨的利空除了325調(diào)控政策所提到的社?！?改3”，二套房“3改4”，并且認(rèn)房認(rèn)貸之外，還包括了評(píng)估價(jià)可能調(diào)高對(duì)稅費(fèi)的影響，以及深圳特區(qū)金融協(xié)會(huì)從金融層面對(duì)銀行體系造成的制約。

有業(yè)內(nèi)人士指出，在觀望情緒作用下，項(xiàng)目入市的熱情也較低，預(yù)計(jì)新房成交量仍將維持低位。二手樓盤(pán)方面，受到調(diào)控政策的出臺(tái)和評(píng)估價(jià)上調(diào)傳聞的影響，仍處于較高的水平，但是與此前一周相比，已經(jīng)有所回落。有中介告訴記者，在政策出臺(tái)前，市場(chǎng)上往往傳聞?shì)^多，在這期間，客戶情緒較為緊張，出現(xiàn)集中過(guò)戶屬于正常現(xiàn)象。不過(guò)在調(diào)控政策已經(jīng)出臺(tái)的情況下，預(yù)計(jì)處于高位的二手成交數(shù)據(jù)在失去短期刺激效應(yīng)后，將迅速下滑。

上周一手住宅成交為近兩年新低

從推售市場(chǎng)看，上周（3.21—3.27）市場(chǎng)繼續(xù)冷淡，沒(méi)有住宅拿下預(yù)售，僅有兩個(gè)商業(yè)和商業(yè)性辦公項(xiàng)目拿下批售。推售方面，則有五個(gè)樓盤(pán)入市。但是在市場(chǎng)情緒受調(diào)控政策的影響下，整體銷(xiāo)售率并不理想，有四個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售率低于7成，其中有兩個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售率不及5成。

在深圳出臺(tái)調(diào)控新政后，有業(yè)內(nèi)人士將其與上海較早前出臺(tái)的調(diào)控政策對(duì)比后，聲稱深圳的調(diào)控政策溫和可控，但深圳中原研究中心分析認(rèn)為，這些說(shuō)法忽略了任何調(diào)控政策都有可能在錯(cuò)綜復(fù)雜的局勢(shì)下造成蝴蝶效應(yīng)，特別是在杠桿率較高的深圳市場(chǎng)?！岸?，在深圳的調(diào)控政策中，認(rèn)貸又認(rèn)房，以及二套房首付從三成調(diào)高到四成是比較超預(yù)期的，因此新盤(pán)批售欠缺，以及銷(xiāo)售率數(shù)據(jù)不佳也就不成意外了?！?

根據(jù)深圳市規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，上周一手住宅成交776套，成交面積約為8.37萬(wàn)平方米，成交量已經(jīng)連續(xù)三周環(huán)比下跌。專家指出，新房熱度下降的趨勢(shì)，與2月之后批售低迷的邏輯一致，均是此前對(duì)調(diào)控因素的觀望情緒以及調(diào)控政策超預(yù)期出臺(tái)后對(duì)新房市場(chǎng)的熱度打壓所導(dǎo)致。如果批售無(wú)法恢復(fù)，以目前的銷(xiāo)售熱度來(lái)講，恐怕成交量還會(huì)在低位徘徊。

據(jù)了解，國(guó)慶和春節(jié)等節(jié)慶因素拖累深圳市規(guī)土委成交量的錄入速度，如果排除掉這些非市場(chǎng)因素導(dǎo)致的成交量低迷外，那么上周的776套成交水平已經(jīng)達(dá)到了2014年9月以來(lái)的新低。成交均價(jià)方面，上周新房成交均價(jià)為5.36萬(wàn)/m2。

二手住宅方面，上周共成交3602套，成交面積約為31.7萬(wàn)平方米，成交套數(shù)環(huán)比下降了6.25%，成交面積下降了3.66%。深圳中原研究中心認(rèn)為，從過(guò)去幾周的數(shù)據(jù)看，春節(jié)時(shí)期帶來(lái)的滯后性基本上已經(jīng)消化完畢，近幾周過(guò)戶數(shù)量的激增應(yīng)該要?dú)w咎于調(diào)控政策。由于評(píng)估價(jià)大幅上調(diào)以及對(duì)調(diào)控新政收緊限購(gòu)的憂慮，過(guò)去三周有大量客戶集中過(guò)戶；不過(guò)，上述短期刺激因素已經(jīng)失效，新政實(shí)施后已經(jīng)開(kāi)始?jí)阂中枨螅?a href='http://www.gzshangchuan.com/reports/2016/02/04/030246027827.shtml' target='_blank'>二手房成交將逐漸回落。

成交均價(jià)方面，上周二手住宅成交均價(jià)為5.16萬(wàn)/m2，環(huán)比基本持平。

投資客或?qū)⒋笠?guī)模獲利回吐

后市展望方面，深圳鏈家市場(chǎng)研究中心認(rèn)為，短期來(lái)看，“4月1日評(píng)估價(jià)調(diào)整”在即，加上“3.25”新政將在短期內(nèi)對(duì)樓市起到抑制，預(yù)計(jì)4月份成交回落，部分物業(yè)價(jià)格或小幅波動(dòng)。但是，目前資金實(shí)力較強(qiáng)的換房改善需求較旺，同時(shí)政策傳聞已經(jīng)1-2個(gè)月，市場(chǎng)各方均有所準(zhǔn)備或適應(yīng)，政策消化周期預(yù)計(jì)在3個(gè)月左右，在供需天然不均衡的深圳市場(chǎng)，未來(lái)價(jià)格上漲趨勢(shì)難以改變。

深圳中原研究中心認(rèn)為，實(shí)體經(jīng)濟(jì)整體受到壓制仍將是大勢(shì)所趨，在2016年2月后，受到寬松貨幣政策效果釋放的影響，居民物價(jià)水平上升速度也顯著提高。通脹將對(duì)貨幣政策的持續(xù)寬松提出挑戰(zhàn)。同時(shí)，近期人民幣兌美元匯率又開(kāi)始重新走低，貶值預(yù)期或再度重燃。2月的外儲(chǔ)數(shù)據(jù)降幅雖然有所改善，但是資本流出仍然是不爭(zhēng)的事實(shí)。目前，房地產(chǎn)銷(xiāo)售和工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)數(shù)據(jù)都有所改善，但更多的應(yīng)該將其視為熊市反彈而不是牛市重臨。畢竟，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)滯漲和人民幣貶值的壓力從未消失。

但是，滬、深、漢、寧四城連出樓市調(diào)控政策，雙雙提高購(gòu)房社保繳費(fèi)年限和二套房首付比例，象征著新一輪房地產(chǎn)調(diào)控正式拉開(kāi)序幕。市場(chǎng)目前的觀望情緒較重，而調(diào)控政策勢(shì)必又影響了購(gòu)房需求的釋放，影響到價(jià)格的持續(xù)攀升。價(jià)格的盤(pán)整又將進(jìn)一步提升觀望情緒，打擊成交量以及短線投機(jī)客。預(yù)計(jì)此前入市的投資客將出現(xiàn)較大規(guī)模的獲利回吐，需要流通資金和不看好后市的短線客拋盤(pán)也有可能出現(xiàn)。今年深圳樓市對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，已經(jīng)不再友好。（證券時(shí)報(bào) 張國(guó)鋒）