深圳樓市周評：調(diào)控政策落地 市場熱度下降

年后，市場對樓市調(diào)控政策觀望情緒一直較為濃厚。3月25日，繼上海、武漢、南京多地樓市調(diào)控政策出臺后，當(dāng)晚11點(diǎn)，深圳也正式發(fā)布調(diào)控政策。目前，深圳樓市面臨的利空除了325調(diào)控政策所提到的社?！?改3”，二套房“3改4”，并且認(rèn)房認(rèn)貸之外，還包括了評估價(jià)可能調(diào)高對稅費(fèi)的影響，以及深圳特區(qū)金融協(xié)會從金融層面對銀行體系造成的制約。

有業(yè)內(nèi)人士指出，在觀望情緒作用下，項(xiàng)目入市的熱情也較低，預(yù)計(jì)新房成交量仍將維持低位。二手樓盤方面，受到調(diào)控政策的出臺和評估價(jià)上調(diào)傳聞的影響，仍處于較高的水平，但是與此前一周相比，已經(jīng)有所回落。有中介告訴記者，在政策出臺前，市場上往往傳聞較多，在這期間，客戶情緒較為緊張，出現(xiàn)集中過戶屬于正?，F(xiàn)象。不過在調(diào)控政策已經(jīng)出臺的情況下，預(yù)計(jì)處于高位的二手成交數(shù)據(jù)在失去短期刺激效應(yīng)后，將迅速下滑。

上周一手住宅成交為近兩年新低

從推售市場看，上周（3.21—3.27）市場繼續(xù)冷淡，沒有住宅拿下預(yù)售，僅有兩個商業(yè)和商業(yè)性辦公項(xiàng)目拿下批售。推售方面，則有五個樓盤入市。但是在市場情緒受調(diào)控政策的影響下，整體銷售率并不理想，有四個項(xiàng)目銷售率低于7成，其中有兩個樓盤銷售率不及5成。

在深圳出臺調(diào)控新政后，有業(yè)內(nèi)人士將其與上海較早前出臺的調(diào)控政策對比后，聲稱深圳的調(diào)控政策溫和可控，但深圳中原研究中心分析認(rèn)為，這些說法忽略了任何調(diào)控政策都有可能在錯綜復(fù)雜的局勢下造成蝴蝶效應(yīng)，特別是在杠桿率較高的深圳市場?！岸遥谏钲诘恼{(diào)控政策中，認(rèn)貸又認(rèn)房，以及二套房首付從三成調(diào)高到四成是比較超預(yù)期的，因此新盤批售欠缺，以及銷售率數(shù)據(jù)不佳也就不成意外了?！?

根據(jù)深圳市規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，上周一手住宅成交776套，成交面積約為8.37萬平方米，成交量已經(jīng)連續(xù)三周環(huán)比下跌。專家指出，新房熱度下降的趨勢，與2月之后批售低迷的邏輯一致，均是此前對調(diào)控因素的觀望情緒以及調(diào)控政策超預(yù)期出臺后對新房市場的熱度打壓所導(dǎo)致。如果批售無法恢復(fù)，以目前的銷售熱度來講，恐怕成交量還會在低位徘徊。

據(jù)了解，國慶和春節(jié)等節(jié)慶因素拖累深圳市規(guī)土委成交量的錄入速度，如果排除掉這些非市場因素導(dǎo)致的成交量低迷外，那么上周的776套成交水平已經(jīng)達(dá)到了2014年9月以來的新低。成交均價(jià)方面，上周新房成交均價(jià)為5.36萬/m2。

二手住宅方面，上周共成交3602套，成交面積約為31.7萬平方米，成交套數(shù)環(huán)比下降了6.25%，成交面積下降了3.66%。深圳中原研究中心認(rèn)為，從過去幾周的數(shù)據(jù)看，春節(jié)時(shí)期帶來的滯后性基本上已經(jīng)消化完畢，近幾周過戶數(shù)量的激增應(yīng)該要?dú)w咎于調(diào)控政策。由于評估價(jià)大幅上調(diào)以及對調(diào)控新政收緊限購的憂慮，過去三周有大量客戶集中過戶；不過，上述短期刺激因素已經(jīng)失效，新政實(shí)施后已經(jīng)開始壓抑需求，二手房成交將逐漸回落。

成交均價(jià)方面，上周二手住宅成交均價(jià)為5.16萬/m2，環(huán)比基本持平。

投資客或?qū)⒋笠?guī)模獲利回吐

后市展望方面，深圳鏈家市場研究中心認(rèn)為，短期來看，“4月1日評估價(jià)調(diào)整”在即，加上“3.25”新政將在短期內(nèi)對樓市起到抑制，預(yù)計(jì)4月份成交回落，部分物業(yè)價(jià)格或小幅波動。但是，目前資金實(shí)力較強(qiáng)的換房改善需求較旺，同時(shí)政策傳聞已經(jīng)1-2個月，市場各方均有所準(zhǔn)備或適應(yīng)，政策消化周期預(yù)計(jì)在3個月左右，在供需天然不均衡的深圳市場，未來價(jià)格上漲趨勢難以改變。

深圳中原研究中心認(rèn)為，實(shí)體經(jīng)濟(jì)整體受到壓制仍將是大勢所趨，在2016年2月后，受到寬松貨幣政策效果釋放的影響，居民物價(jià)水平上升速度也顯著提高。通脹將對貨幣政策的持續(xù)寬松提出挑戰(zhàn)。同時(shí)，近期人民幣兌美元匯率又開始重新走低，貶值預(yù)期或再度重燃。2月的外儲數(shù)據(jù)降幅雖然有所改善，但是資本流出仍然是不爭的事實(shí)。目前，房地產(chǎn)銷售和工業(yè)企業(yè)利潤數(shù)據(jù)都有所改善，但更多的應(yīng)該將其視為熊市反彈而不是牛市重臨。畢竟，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)滯漲和人民幣貶值的壓力從未消失。

但是，滬、深、漢、寧四城連出樓市調(diào)控政策，雙雙提高購房社保繳費(fèi)年限和二套房首付比例，象征著新一輪房地產(chǎn)調(diào)控正式拉開序幕。市場目前的觀望情緒較重，而調(diào)控政策勢必又影響了購房需求的釋放，影響到價(jià)格的持續(xù)攀升。價(jià)格的盤整又將進(jìn)一步提升觀望情緒，打擊成交量以及短線投機(jī)客。預(yù)計(jì)此前入市的投資客將出現(xiàn)較大規(guī)模的獲利回吐，需要流通資金和不看好后市的短線客拋盤也有可能出現(xiàn)。今年深圳樓市對于投資客來說，已經(jīng)不再友好。（證券時(shí)報(bào) 張國鋒）