關(guān)鍵詞：表決方式 全面改造需總?cè)藬?shù)80%同意 3年未達(dá)簽約比例要重新報批

新規(guī)將舊村改造項目表決人的范圍進(jìn)行了拓寬和擴(kuò)大，納入了世居祖屋的權(quán)屬人。全面改造項目實施方案村民表決稿（含拆遷補(bǔ)償安置方案）經(jīng)村民（含村改居后的居民）和世居祖屋權(quán)屬人總?cè)藬?shù)的80%以上同意后，由區(qū)政府根據(jù)村民同意的表決稿形成項目實施方案送審稿，送審稿報市城市更新部門。市城市更新部門對表決情況審核后，對高比例表決通過的送審稿，優(yōu)先提交市城市更新領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)審議；市城市更新領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)優(yōu)先審議高比例表決通過的送審稿。

另外，項目實施方案審批確定后，區(qū)政府組織村集體簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。對于住宅房屋可分期簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，每一期應(yīng)當(dāng)達(dá)到80%以上權(quán)屬人簽約后方可啟動房屋拆除工作。

補(bǔ)償安置協(xié)議在項目實施方案批復(fù)后3年內(nèi)仍未達(dá)到80%以上權(quán)屬人簽約比例的，項目實施方案應(yīng)當(dāng)重新報批。

舊村改造中，最大的難點之一就是“釘子戶”問題。比如楊箕村，因為釘子戶問題拖了足足3年才開拆?！杜f村辦法》規(guī)定，政府征收儲備的項目，由各區(qū)依法進(jìn)行征收。對經(jīng)協(xié)商達(dá)不成一致的留守戶，依法通過行政裁決、司法訴訟、強(qiáng)制執(zhí)行等方式解決。合作改造、自主改造項目，村集體經(jīng)濟(jì)組織與村民之間就已簽訂的補(bǔ)償安置協(xié)議產(chǎn)生爭議的，村民理事會可進(jìn)行協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)無果的，可依法提起民事訴訟。

合作改造、自主改造項目，經(jīng)村民大會或村民代表大會依法表決，由村集體經(jīng)濟(jì)組織自愿申請將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地的，對少數(shù)無法達(dá)成協(xié)議的村民，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)宣傳、解釋工作，村民理事會也可協(xié)助村民委員會、村集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行協(xié)調(diào)；經(jīng)多次協(xié)商仍無法達(dá)成協(xié)議的，由區(qū)政府依法作出征收補(bǔ)償決定，并依程序申請法院強(qiáng)制執(zhí)行。

任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使搬遷。禁止建設(shè)單位參與拆遷活動。發(fā)生重大惡性事件的，嚴(yán)肅查處并追究責(zé)任。

關(guān)鍵詞：利益調(diào)節(jié) 政府和村集體按比例分配 政府所得部分限定用途

城市更新改造，如何調(diào)節(jié)各方利益是決定項目成敗的關(guān)鍵性因素?！杜f村辦法》明確，舊村莊更新改造項目應(yīng)當(dāng)結(jié)合土地市場情況，參照半年內(nèi)土地公開出讓成交價格和周邊區(qū)域新建商品房交易價格。至于更新改造獲得的收益，則由各級政府和村集體按照一定比例進(jìn)行分配。

其中舊村莊更新改造項目，經(jīng)審定的項目實施方案確定的建筑面積（用地）與規(guī)劃的建筑面積（用地）相較有節(jié)余的，按照4：3：3的比例由市政府、區(qū)政府、村集體進(jìn)行分配；市、區(qū)政府用于增加公建配套或統(tǒng)籌建設(shè)城市更新改造安置房，村集體用于改造項目的統(tǒng)籌安排。