舊村莊改造選擇合作企業(yè)過程中，經(jīng)競爭節(jié)余的融資建筑面積由區(qū)政府和村集體按照5：5進行分配，用于改造項目的統(tǒng)籌安排。節(jié)余的融資地塊土地純收益扣除按規(guī)定計提和上繳的部分后，由區(qū)政府和村集體按照5：5的比例分成；區(qū)政府所得部分用于設立城市更新資金，專項扶持本區(qū)城市更新項目。

《舊廠辦法》則規(guī)定，于有合法用地手續(xù)的以及已完善歷史用地手續(xù)的集體舊廠房、工業(yè)園區(qū)升級改造項目，經(jīng)市城市更新領導機構審定，可不納入舊村全面改造的。在規(guī)劃承載容量允許的前提下，按現(xiàn)狀用地面積和容積率1.8（毛）計算權益建筑面積。有留用地指標的，按舊廠房用地面積與留用地面積2：1抵扣留用地指標，抵扣留用地指標后仍有剩余的舊廠房用地，或沒有可抵扣留用地指標的，須將該部分用地或規(guī)劃建筑面積的30%無償交給政府。超過計算權益建筑面積部分的建筑面積，按照4：3：3的比例，由市政府、區(qū)政府、村集體進行分配。

對于申請轉為國有土地的集體舊廠房用地，納入舊村全面改造的，按規(guī)劃用途市場評估價的20%繳納土地出讓金；納入舊村微改造的，按規(guī)劃用途市場評估價的30%繳納土地出讓金；其余的按規(guī)劃用途市場評估價的40%繳納土地出讓金。

關鍵詞：改造方式 重大微改造項目需超八成村民同意 三類社區(qū)微改造可獲鼓勵或獎勵

本次城市更新“1+3”系列文件，均提出了微改造的概念。微改造是指在維持現(xiàn)狀建設格局基本不變的前提下，通過建筑局部拆建、建筑物功能置換、保留修繕，以及整治改善、保護、活化，完善基礎設施等辦法實施的更新方式，主要適用于建成區(qū)中對城市整體格局影響不大，但現(xiàn)狀用地功能與周邊發(fā)展存在矛盾、用地效率低、人居環(huán)境差的地塊。

《舊村辦法》專門有一個章節(jié)對應該如何進行微改造進行了規(guī)范。該辦法明確，微改造項目實施方案按照《廣東省農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理規(guī)定》中涉及村民切身利益的重大事項相關規(guī)定進行表決，表決同意后，方可上報區(qū)政府審查。政府主導的以整治修繕為主的舊村莊更新改造項目無需進行表決。

舊村莊微改造項目實施方案涉及房屋拆遷補償安置等重大事項的，由區(qū)政府牽頭組織村民委員會或村集體經(jīng)濟組織按規(guī)定表決通過后啟動實施。自批復之日起2年內，涉及的重大事項未能取得80%以上村集體經(jīng)濟組織成員同意的，批復自行失效。

《舊城辦法》則明確，三類社區(qū)微改造項目，應當給予鼓勵或獎勵：一是在傳統(tǒng)商住混合的用地格局及現(xiàn)狀商業(yè)氛圍濃厚的臨主街一線界面，允許有條件地變更建筑使用用途；二是歷史建筑的使用現(xiàn)狀與建筑的使用性質、內部使用功能不一致，對建筑的保護產(chǎn)生不利影響的，建筑所有人可以按照建筑的具體保護要求提出建筑物使用性質變更；三是為地區(qū)提供公益性設施或者公共開敞空間的，在原有地塊建筑總量的基礎上，可獲得獎勵，適當增加經(jīng)營性建筑面積。